【案例】某业主拿到新房之后开始装修，在装修过程中业主购买了一只巨大的浴缸拟安放在卫生间。物业公司认为该浴缸太大，装满水之后其重量超出了卫生间地板的承受能力，于是书面告知该业主不能安装浴缸。该业主欲强行施工，后物业公司工作人员合力阻止，业主最终没能安放该浴缸。业主将物业公司诉至法院，请求法院排除妨碍、赔偿损失。

【分析】.该业主的诉讼请求不会得到法院的支持。

1、相关规定：

（1）《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 （2）《物权法》第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 （3）《物权法》第84条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 （4）《民法通则》第83条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

2、分析

本案中，原告业主显然属于建筑物区分所有权人，同时也应承担建筑物区分所有权人所应承担的法定义务。原告业主的浴缸体积过大，其注水后的重量大于房屋楼板的最大载重量（有足够的证据证明），如放任原告安放并长期使用这个浴缸，将会对整个楼层的安全构成巨大威胁，危及其他建筑物区分所有权人区分权人人身和财产的安全，损害其他所有权人的合法权益。因此，被告物业公司阻止原告安装该浴缸于法有据，应予支持，原告的诉讼请求不能得到支持。

蔡剑

【案例】某业主居住在小区一高层建筑内，有一天，该业主独自一人乘电梯上楼回家，在电梯内被一持刀歹徒抢劫，业主损失财物六千余元，同时由于受到惊吓而住院治疗，花去医药费三千余元。该业主认为物业公司管理不到位，放任坏人自由进出小区而使其遭受抢劫，因此要求物业公司赔偿其财产损失及精神损害赔偿计三万元。

【分析】此类纠纷不可一概而论，应具体案件具体分析。

首先，案例中的第三人致害导致业主损失，如果物业公司承担损害赔偿责任的话，那么这种责任是违约责任还是侵权责任？

众所周知，民事责任分为两种，一是违约责任，一是侵权责任，（也有一种说法是民事责任包括违约责任、侵权责任以及介于两者之间而又区别于两者的缔约过失责任）。由于第三人致害，业主要求物业公司承担责任，那么，这种责任是违约责任还是侵权责任？对此，依据法律法规以及司法解释的规定，笔者认为应该是属于违约责任。其理由如下：

第一，物业公司对业主负有安全保障义务基于合同产生。物业公司与业主属于平等的民事主体，物业公司虽有保安（有的成为秩序维护员），但是保安毕竟不是公安，物业公司的义务来源于双方合同的约定及行业的规定，而非法律上的直接规定。

第二，物业公司不履行安全保护义务与业主受害之间不存在侵权意义上的因果关系。不作为侵权一般是以行为人负有某种特定的法定义务为前提。物业公司对业主的安保义务基于合同约定，不履行安保义务系对合同义务的违反，而不是对法定义务的违反。

第三，物业公司与实施侵权的第三人之间，既无主观意思联络，又无客观行为的关联。因此，也不存在共同侵权的实行行为。无侵权行为，又何来侵权损害赔偿？

第四，物业公司按合同约定应为业主提供人身、财产安全保障，若其未尽保安之责即是违约行为。因其违约行为，使安全保障出现疏漏，致使业主遭受第三人侵害，违约行为与损害后果之间具有合同法上的因果关系。

其次，根据我国《民法》通则和合同理论，物业公司承担违约责任的构成要件有三项：

一是要有不履行或不完全履行合同义务的违约行为；

二是物业公司的违约行为造成了损害的事实；

三是物业公司违约行为和业主的损害结果之间有因果关系。此处的因果关系是由此及彼的必然性的因果关系。

再次，本案中，对照物业合同的约定，物业公司可能存在的违约行为的情形有：

一是物业公司未尽保安义务。如小区出入口保安制度及小区内安全巡逻形同虚设，保安离岗脱岗情况时有发生，特别是案发前后保安不在岗。

二是小区内安全防范措施不到位，监控设备设施不齐全或者无法使用（监控设备设施应由开发商在交房前提供）；

三是对小区人员进出未尽注意义务，任何人可以自由出入小区。

第四，本案中业主作为原告，其能否胜诉，关键在于是否有充足的证据，并且这些证据能够证明物业公司存在违约行为而被法院采纳。

此外，需要注意的是，如上所说，物业公司不是全能公司，保安不是公安，物业公司与业主之间就业主人身及其财产的安全保卫，只能局限于物业公司力所能及的范围内，而不能求全责备。

蔡剑

【案情回放】近日，东区某楼盘业主们列数小区物业公司“七宗罪”，并在小区内拉起了一条大横幅，曝光小区物业管理存在的七大问题并要求物业公司在规定时间内进行整改，否则，“业主委员会筹备处”将以无物业方式，通过公开招标更换物业公司，而物业公司负责人一方面承认物业服务中确实存在“做的不到位”的地方，但同时则声称对此“不作任何回应”，并质疑“业主委员会筹备处”的合法性。新浪、搜狐、搜房房地产网以及本地报纸、网络均有报道，也引起了市民的热议。

【分析】笔者仔细看了相关报道，弄清了双方争议所在。笔者认为，要妥善处理这场纠纷，除了双方在相关单位主持之下从当前物业服务行业的现状出发，心平气和地协商处理之外，双方还应弄清楚这场纠纷中蕴涵的几个法律问题。

一、物业“七宗罪”——业主们的七个要求是否有法律或合同依据？

（一） 业主们列数的物业公司“七宗罪”

先来看看业主们所列举的物业公司存在的七大问题：一是广告牌占用小区绿化，严重影

响小区绿化效果；二是小区绿化草皮大面积枯萎；三是清洁卫生严重不到位；四是智能化（监控、音响、门禁等）无法使用；五是小区大量公共设施损坏；六是小区绿化带、公共车库、绿化停车位为小区业主共同所有，清除非经业主同意安装的设施；七是公开所有开支清单。

还有业主认为，“小区草坪的草长高了没人割、枯了也没人管。生活垃圾不处理，散发出恶臭，还有卫生死角也从来不去清理。路灯、门禁、健身器材坏了很长时间也无人上门维修。

总结起来，业主们的要求有两大类，一是要求物业公司就小区内公共设备、公用设施等切实负起维修、养护、管理的责任；二是要求物业公司公布物业维修基金、物业费、停车费等费用开支明细。

（二） 相关法律规定

1、国务院《物业管理条例》第三十六条规定，“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”

2、建设部2004年制定的《前期物业服务合同（示范文本）》中对物业公司提供的物业服务内容规定得非常明确，一是物业共用部位的维修、养护和管理；二是物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三是物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；四是公共绿化的养护和管理；五是车辆停放管理；六是公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；七是装饰装修管理服务；八是物业档案资料管理。并且明确了前期物业管理服务应达到约定的质量标准（不同等级的物业服务对应不同的质量标准）。

3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第十三条规定，“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；……”

（三）结论

案例中业主们列数的问题如果客观存在的话，那么物业公司未履行或未完全履行物业服务合同的违约行为也是客观存在的。业主们的要求，既有法律依据，也有合同依据。

案例中那位物业负责人的一方面承认有管理不到位的地方，另一方面又拒绝作任何回应的态度不可取。此公执业素养太差，所谓无知者无畏。

二、部分业主欲成立业委会罢免物业公司问题分析

据报道，该小区业主们群情激奋，部分业主欲成立业委会罢免物业公司。据了解，该物业公司系开发商通过招投标程序选聘的前期物业公司。笔者认为，该项事务的运作要慎重，业主们切不可意气用事，免得到头来相关民事行为无效。

（一）业委会的成立和运行，既有实体规则又有程序规则

2009年12月1日，住房和城乡建设部制定并发布了《业主大会和业主委员会指导规则》的通知（建房[2009]274号），自2010年1月1日起施行。该规则对业主大会以及业主委员会的成立和运行，作了非常明确的规定。

本案中，如果业主要求召开业主大会，成立业主委员会，一定要依法行事。否则，产生的业主委员不仅不具有法律上的主体资格，其所作的所有民事行为均归于无效。

（二）业主委员会是否有权解聘前期物业公司？

回答是否定的。

1、相关规定

（1）《物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……” “应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

（2）《物权法》第八十一条第二款规定，“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

（3）国务院《物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

（4）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”

2、法条的理解与适用

（1）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权限在于业主大会，业主委员会或者非全部业主不能擅自做主；

（2）业主有权依法更换建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人。此处的“依法更换”的内涵应作正确理解，不能理解为业主大会有权任意解聘前期物业服务企业。一是要通过召开业主大会并由大会作出选聘与解聘的决定，二是由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订合同，然后才能产生更换的自然性的结果。

（3）业主委员会起诉请求解除物业服务合同，只能适用于普通物业服务合同，而非解除前期物业服务合同，因为“前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，无需业主委员再行起诉要求解除。

同时，如果允许业主大会解除前期物业服务合同，那么，在业主大会尚未与其他物业公司签订（普通）物业服务合同的情况下，该物业区域必然会出现一个管理上的真空，最终的后果就是垃圾没人清、路灯没人修、车辆没人管、大门没人看，如此一来，受害的不还是广大业主们？

蔡 剑

【案例】笔者曾经就市区物业管理行业状况做过一些调研，调研中不少业主抱怨物业公司服务不到位，收了钱不做事，说话不算数。而一些物业公司也颇感委屈，认为“业主太难玩，众口难调，百般挑剔”。在这些埋怨当中，其实隐含着一个法律问题，那就是确定物业服务企业承担义务的依据有哪些，或者说业主认为物业公司不履行或没有完全履行相关义务，死否有事实和法律依据。笔者就这一问题作如下分析。

【分析】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】8号）第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

从上述规定不难看出，物业公司在小区日常管理中承担相关义务的依据有四种：

1、物业服务合同。

2、法律、法规规定；

3、行业规范；

4、物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则。

前三者是物业公司承担义务的当然依据。物业公司应当按照合同的约定和法律、法规的规定全面履行，是物业公司应该承担的合同义务和法定义务。行业规范，特别是相关政府部门制定的行业规范是行业准入及其经营管理的基本标准，往往具有一定的强制性，应该得到普遍的遵守。比较典型的是各地制定的普通住宅区物业服务标准。

《解释》同时规定了“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。这就意味着物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则同样具备合同效力，物业公司应该言而有信兑现承诺，否则同样需要承担违约责任。

之所以这样规定，笔者认为，这是基于物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，往往是物业管理招投标中一个很重要的评标标准，成为业主选聘物业服务企业的重要依据，同时也是业主维权的根据，合理扩充了物业服务企业应该承担义务的依据范围。

这里，需要特别交待的是，依据《合同法》的规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则作为物业服务合同的组成部分应具备以下条件，缺一不可：

1、承诺的意思表示真实。合同成立的过程，实际就是合同双方你来我往互为意思表示的过程。在这过程中，双方均应真实地地表达自己内心的意愿，达成一致意见之后方才成立合同。如果在这过程中存在欺诈、胁迫等情节，则该合同则属于可撤销合同或无效合同。

2、承诺内容清楚明确。作为合同内容，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则必须通俗易懂，清楚明确，有很强的可操作性，不可含糊其辞模棱两可，或者是放之四海而皆准的口号。

3、公开作出或在小区进行了公示。当事人对彼此的合同权利义务清楚明确才能充分享受权利，全面履行义务。对物业服务企业而言，只有把作出的服务承诺及制定的服务细则公之于众，才能认定为物业服务合同的组成部分，构成才能接受业主的监督，才能作为业主维权的依据。

4、该承诺内容不违背法律法规的规定。很显然，违背法律法规的规定所作出的任何承诺均是无效的承诺。

此外，有人认为，物业服务企业公开作出的服务承诺认定为物业服务合同的组成部分，必须经全体业主或业主委员会的同意，否则就不能认定为物业服务合同的组成部分，当然也就不能成为业主维权的依据。笔者认为该观点值得商榷，这种观点一是对业主过于严苛，二是也打击了物业服务企业的积极性。合同成立的过程，从理论上说是要约以及要约被承诺的过程。物业服务企业公开作出的服务承诺，是物业公司向业主发出的要约，其内容一般是关于服务项目、时间节点以及服务标准的承诺，这事关物业服务企业自身形象，同时对业主本身是有利的，更有利于和谐物业管理关系。此时，要求业主明确表态接受这种承诺（即上文所说的要约）否则便不能成为物业服务合同的组成部分，实在是没有必要。合同成立的方式多种多样，有明示，有默示，还有的是一言不发直接用行动表示接受要约而成就一份合同。物业服务企业公开作出的服务承诺，只要业主不明确表示反对，就应该认定为业主接受了这种承诺。当然，如果物业服务企业公开作出的服务承诺中含有需要业主承担一定的义务的话，那又另当别论了。

蔡剑

【案例】现实生活中，住宅小区内常有业主将将住宅用于经营或出租给他人用于经营，【分析】此类问题，相关法律和司法解释规定非常明确。

1、 相关规定

（1）《物权法》第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

（2）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释》第十条规定，

“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

（3）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定， “业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”

2、对扰民的“住改商”行为维权方式：

（1）物业公司可以依据物业服务合同及管理规约的规定，将业主诉至法院，要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。一般来说，物业公司均能在此类诉讼中胜诉。

（2）有利害关系的业主可以将“住改商”业主诉至法院，请求法院判令被告排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。一般来说，有利害关系的业主均能在此类诉讼中胜诉。

3、处理此类纠纷需要注意的几个问题

（1）有利害关系的业主的范围

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“本栋建筑物内的其他业主，应当认定有利害关系的业主”；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。也就是说，本栋建筑物之外的业主要承担举证责任。

（2）在“住改商”纠纷中，不能以“多数决”原则确定有利害关系业主的意见。

在“住改商”纠纷中，不能以“多数决”原则确定有利害关系业主的意见。而必须是全体业主的共同意见。这是因为，一是“少数人的权利也是权利”；二是少数人的权利掌握在自己手中，“多数人”决定“少数人”的权利，于法无据。

（3）有利害关系的业主的同意，必须采取明示的方式方为合适

实践中，有些业主碍于面子和邻里关系僵化的顾虑，往往对“住改商”业主的征询意见采取沉默或回避的态度。有人认为，在意见征询期间，有利害关系的业主不明确表态的话，则推定为同意。这种观点值得商榷。

从《物权法》第77条的规定看，有利害关系的业主的同意是“住改商”行为合法性要件之一，“住改商”是对既有秩序的一种冲击和破坏，不主张“住改商”是《物权法》的立法导向。因此，在有利害关系的业主为明确表态的情况下，从立法本意去推敲，应当推定未表态的业主不同意“住改商”。

至于“明示”的具体形式问题，由于同意属于一种意思表示，必须要明白无误的表达出来，可以是书面的签署意见，也可以是明确无误的口头表示。

（4）“住改商”业主已经办理了工商营业执照的事实，不能对抗有利害关系的业主的诉求

“住改商”行为缺乏合法性与经营者办理了工商营业执照没有关系，这是两个不同的法律关系。办理工商营业执照属于行政登记和许可范围，并不涉及“住改商”民事行为的效力问题。

（5）住宅出租用于居住行为，不适用“住改商”的有关规定

如上所述，“住改商”的首要特点是住宅“被用于经营”，而不论是业主自身还是承租人在经营。住宅出租用于居住，现实中大量存在的群组行为确实也对其他业主的生活起居造成了一定的影响，但是，这均不属于“住改商”行为，不适用“住改商”的有关规定。

蔡剑

物业管理每天要面对许多矛盾，如果物业公司的员工能够细心分析，从人情、人性、人心入手，同业主进行心与心的交流，情与情的感应。使矛盾在特定的条件下相互转化，对于提高管理质量，建设良好的社区文化和精神文明起到推进作用。

近年来群众健身活动在申城掀起热潮，陆家嘴物业管理的万里城小区也活跃着一支中老年健身队，昨天学十八法，今天练太极拳，明天跳健身舞。她们鲜艳夺目的服装、多姿多态的动作成了小区一道靓丽的风景线。健身陶冶了小区业主的情操，健身强壮了小区业主的体魄。然而，健身活动中，播放的歌曲扰民现象时有发生。物业公司连续收到业主投诉，说晨练音乐声闹得他们夜班不能安睡，即使关上二道门还是深受其害。噪音真是一道不可破的难题吗？管理处经理亲临其境，一探究竟。

据小区中老年健身领队反映，自从退休回家，内心充满失落感和空虚感，身体一天不如一天。参加了晨练队伍后，心境开阔、筋骨灵活。“老死不相往来”的新邻居成了情如手足的好姐妹。但健身也有苦恼，小区空地太少，一楼不少业主感到太吵反对健身。甚至把家里的音响、喇叭搬到窗口“对着干”。住在高层的业主听到噪音往往是以朝下扔蛋壳、浇水来泄愤，为了躲避，健身队伍只好打一枪换一个地方。她们迫切希望物业公司想想办法，帮助她们解决难题。真是几家欢喜几家愁。怎样使社区健身不扰民？物业管理处经过实地调查研究着手拟定了一套解决方案。

第一，寻找合适的场地。小区中庭花园处在两幢高层、一排多层中间，虽然这里环境宜人，但在此练身涉及的居民面广，高层两房南窗正对着下面中庭，早晨上学、上班人来车往，无论是从安全角度看还是从活动场所看，此地不宜考虑。同时花园小草青青，人人脚下留情，岂可在此践踏？不能在此设场地。唯独变电所门口有一块空地可以利用。十几辆遗而未弃的破车怎么办呢？管理处先张贴旧车招领启事。三天后，经理亲自上阵，将破车、旧车一辆一辆地进行甄别，有的搬入地下车库，有的劝业主作为废铁卖掉，硬是用辛勤劳动为健身队伍开辟了出一块健身宝地！同时还关照邻里之间要相互关心，早晨尽可能把音量调到最低限度。从此皆大欢喜，投诉也烟消云散。

第二，及时化解矛盾。小区一业主家遭不幸，全家正沉浸在无比悲哀之中。女主人向物业公司提出料理丧事几天内是否停止健身队的音乐播放？管理处善解人意，马上与晨练队联系请她们配合，她们干脆停止晨练三天。此举使这位女主人很感动。她激动地讲“失去亲人是一件很悲痛的事情，但物业公司人性化、亲情化的管理，使我从中感到很温暖，在我失去亲人最痛苦的时候，物业能这样理解我满足我的要求，我永远不会忘记。”

第三，调整时间。经过物业与居委、业委会多方协调，小区晨练者的积极配合，活动时间改在早上7：30－8：30，避开上学、上班高峰时间段。练功、学舞改在晚上7：00以后，健身队不再随意调高音量，队员们除了健身还常常相互提醒，不能大声闲谈影响别人。学习新的动作时她们也都会自觉到地下室去练习，参加比赛前排练也都到地下室去进行，健身扰民的矛盾终于得到圆满解决。健身活动的队伍不断壮大，大家都说，社区建设是大家的事情，办好事也要讲文明。

2014-05-31城市物管新媒体南京物业管理圈

答：（一）物业管理公司经营困难，导致恶性循环产生；（二）损害交费业主合法权益。本来就以微利为经营原则的物业公司，在严重拖欠物业管理费的情形下，经营压力就显得愈加沉重。物业管理费的拖欠，直接造成职工的工资、福利不能按时发放，收入与付出不对等，严重影响了员工的工作积极性，致使他们责任心不强，服务质量下降，严重损害交费业主合法权益。来源：百度

答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。来源：百度

答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，按照服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。实行物业管理有以下几方面的重要的作用：（一）改善人民群众的居住条件，提高人民群众的居住质量。（二）维护社区的安定团结。（三）有利于扩大就业和实施再就业工程。（四）推动社区精神文明建设。（五）能够使业主所购房产保值增值。来源：百度

（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修。（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。（三）单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。（四）单幢房屋不上人屋顶的维修，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。（五）单幢房屋可上人屋顶（包括屋面和周边围护），为各层共用的，由屋顶庇护范围下各层业主，按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；为若干层（户）使用的，由使用层（户）的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。（六）住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。来源：常熟日报

答:商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由拒交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业服务公约的违反，是一种违约行为，物业服务企业有权要求业主履行义务，交纳物业管理费；如业主继续违约的，物业服务企业可以采取法律手段，起诉业主或提出仲裁，要求业主履行物业服务公约的义务。最后提醒住房消费者一定要分清在住房消费过程中房屋买卖关系与物业委托管理关系，出现不同的问题由不同的责任人承担违约责任，不能因为开发商与物业公司之间存在着委托关系，就将开发商的行为与物业公司的行为混在一起。除房屋交付时存在这个问题之外，在房屋维修方面也存在这种类似的情况，希望消费者辨清责任的承担者，避免开发商与物业公司之间的互相推诿，让应该承担责任者无法推托，以便住房消费者更好地保护自己的利益。来源：常熟日报

答：业主转让物业时，应当按照物业服务合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。来源：常熟日报

物业管理服务是一种商品，享受物业管理公司提供的服务是需要付费的消费行为。物业服务费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。业主与物业管理企业可以采用包干制和酬金制等形式约定物业管理服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业管理费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业管理服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业、其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。 物业管理收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务办法，在物业服务合同中约定。来源：百度

物业管理公司是专门从事商业性物业管理业务经营，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的、具有法人资格的经济组织，也称物业公司，具有专业性、商业性、独立性。国家对从事物业管理活动的物业管理企业实行资质管理制度，建设部第125号令《物业管理企业资质管理办法》把物业管理公司分为一、二、三级三个等级，申请不同的等级需要具备相应的条件。一级资质企业可以承接各种物业管理项目，二级资质企业可以承接30万平米以下住宅项目和8万平米以下非住宅项目，三级资质企业可以承接20万平米以下住宅项目和5万平米以下非住宅项目的物业管理业务。来源：百度

答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。来源：百度