某商厦五楼是家百货公司，公司职员为了图个方便，将公司废纸箱堆放在消防疏散楼梯内，打算堆积到一家数量时再搬回仓库处理。物业管理公司发现后，提出消防疏散楼梯适用于消防事故发生时紧急疏散人群的，不能将纸箱堆放在楼梯内，双方就此问题产生了矛盾。

解答： 消防疏散楼梯是物业区域内共用设施，有特殊的用途，百货公司不得将纸箱堆放在楼梯内，物业管理公司应当对此行为进行制止。 《物业管理条例》第50条规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法需要改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。”物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的。其设计对于物业管理区域内来讲是一体的，因而其用途不得随意改变。如随意改变其用途，不仅不能发挥其规划设计的功能，而且还会造成事故隐患。 例如，共用走廊、楼梯是用于正常通行的，不得堆放杂物，否则会妨碍通行，还可能会引起火灾；客用电梯不得作为专门运输货物的工具使用；停车场是用于停车用的，也不得堆放杂物或者建设违章建筑等等；消防疏散楼梯是用于消防事故发生时紧急疏散人群的在正常情况下不得作为通行楼梯使用，也不得堆放杂物，造成堵塞等。百货公司将纸箱子堆放在消防疏散楼梯内，存在安全隐患，该行为应予以制止。 《物业管理条例》第66条，违反本条例的规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，“由县级以上地方政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、剩余部分按照业主大会的决定使用。”行为人为个人的，处1000元以上1万元以下的罚款；行为人为单位的，处5万元以上20万以下的罚款。

对物业管理区域内的违规行为进行制止，是物业管理公司的职责范围。《物业管理条例》第46条第1款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，行为人应当发纠正。

一、 案件经过： 某小区业主孙某在2004年1月将自己在小区的房子租给张某居住，双方约定由张某向管理处交纳物业服务费。2005年1月，孙某收到小区管理处的欠费催缴函，要求其承担租户张某所拖欠的物业服务费用。孙某就以其与张某签订的合同中约定的物业服务费用由张某承担为由拒绝交纳。

二、法律评析： 业主将自己的房屋出租给他人，是否还应承担物业服务费用呢？《物业管理条例》第四十二条第一款明确规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据该条规定，业主应当根据物业服务合同向物业管理公司交纳物业服务费，业主与物业使用人有约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主承担连带交纳责任。

因此，如果物业使用人不交纳物业服务费的，业主有义务进行交纳而不得以双方的约定对抗物业管理公司，业主在交纳该费用后，可以依据合同向物业使用人进行追缴。

一业主私自将房前小院扩建至小区绿地及人行道上，从而被物业告上法庭。诉讼中，该业主以开发商实际交付的小院面积比售房时承诺的面积小为由，拒绝拆除。河东区法院审理后认为，小院面积不足问题是业主与开发商之间的关系，在未经确认前不足以对抗物业公司。该业主行为侵犯了其他业主利益，因此判令其拆除小院扩建部分，恢复至房屋交付使用时的状态。

2005年2月23日，本市一家物业公司受开发商委托对河东区某住宅小区进行前期物业管理服务。

据该物业公司称，2007年5月4日，小区业主侯某办理入住手续。同年6月初，物业服务工作人员在进行日常巡查时发现，侯某在其房前的绿地上正在打地基扩建房前小院。工作人员当即进行规劝和制止，并向侯某下达了《装修违章通知单》，要求其停止扩建并恢复绿地原状。侯某不听劝阻，仍然将小院扩至绿地。11月4日早上，工作人员在进行日常巡查时发现侯某再次扩建小院，在制止无效的情况下拨打了110报警，而侯某继续施工。侯某扩建后的小院已至小区人行道上并用铁栅栏围起，严重影响了小区业主的正常通行和小区绿化景观，侵犯了其他业主的合法权益。为此，物业公司提起诉讼，要求侯某拆除私自扩建的小院并恢复原状。

对此，被告侯某称，他在买房时开发商承诺小院面积为5平方米，但实际交付的小院面积还不足1平方米，他曾多次找到开发商及物业公司，但双方互相推诿，所以才自行将小院扩至应有的面积。且小区内一楼的业主都将小院外扩，不只侯某一家，因此不同意原告诉讼请求。

法院认为，物业小区内的公共绿地及人行道属于业主共有，原告作为小区的前期物业管理机构，依照前期物业管理合同的约定，对共有部分享有管理维护的权利。被告将其小院扩建至全体业主的共有部分，属于侵权行为，原告有权提起诉讼要求被告停止侵害、排除妨害。关于被告抗辩所称的开发商交付使用的小院面积不足一节，属于被告与开发商之间的关系，因原告系依照竣工验收图纸确认的其对共有部分的管理权限，被告此项主张在未经开发商认可或未经法定程序确认之前，不足以对抗原告。关于被告抗辩的小区内其他业主也存在扩建小院的情节问题，法院认为不能因众多业主都存在此种行为而导致行为的合法化，被告此项抗辩理由不能成立。综上，法院作出如上判决。

法律链接 《物权法》第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

案例回放： 2005年，某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的前提下，派员进入其尚在装修的房屋内，将业主自行安装的窗框拆除并拿走，安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为：小区管理部虽出具了局面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强行拆除，这种行为严重侵害了业主的利益，管理部人员缺乏最基本的法律常识。同时业主要求小区管理部对该事件给其造成的损失进行赔偿。 注： 1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物； 2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》，但业主表示拒不整改。

案例分析：一、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任？ 作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。 首先，小区管理部应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》，值得注意的是，不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，改变房屋外部颜色；应考虑楼层楼板承载力；不影响毗邻房屋的安全使用；不影响其他业主的正常使用等等。 其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，小区管理部应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。 最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。 二、小区管理部是否应对业主的违约（违章）行为承担管理不善的责任？ 物业管理公司作受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，是不能采取强制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承揽责任。但是，如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时告知有关部门或业主委员会，物业管理公司就违背了《物业管理服务合同》中约定的义务，此时应当承担相应的违约责任。 综上可知，本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观，且没履行对业主自身行为规范的约定，物业公司是有必要对其进行监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理权限，且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度，使用较为委婉的方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解与支持。

据了解，就我市各基层法院近年来受理的民事诉讼案件数量而言，物业服务类纠纷案件虽然绝对数量不多，但也呈逐年上升的趋势，应该引起全社会的高度关注。这类案件的案由主要有两类，一是物业公司诉业主拖欠物业费案件，二是业主房屋质量问题长期得不到解决而迁怒于物业公司，三是业主诉物业公司人身或财产损害赔偿案件。这类案件的审理结果对于广大业主多有借鉴和警示意义。此外，值得引起全社会高度关注的是，诉诸法院的物业服务纠纷案件仅仅是物业服务纠纷的冰山一角——住宅物业经营亏损面达80%而诉讼案件相对较少就是一个明证。 笔者在连载中花了大量的篇幅就常见的物业服务纠纷一一进行了剖析，希望能对广大读者和对物业公司以及其他物业服务法律关系参与人产生一定的启迪作用。在此，笔者就物业服务常见纠纷进行一个简单的列举，用上三言两语对这类纠纷进行扼要的剖析，就当是本连载“物业服务篇”的结语罢。 一、业主以物业服务不到位为由而拒缴物业费案件 物业公司与小区业主之间的关系是民事上的物业服务合同关系，物业公司应按照合同约定提供符合合同约定标准的物业服务，业主也应按合同约定履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。 （一）多数欠缴物业费案件源于业主对“物业管理”概念的模糊认识。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动（见国务院《物业管理条例》第二条）。显然，物业管理是物业服务企业面向全体业主提供的共性化的服务，而非面向单个业主所进行的个性化服务。因此，单个业主不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由，拒绝缴纳物业管理费；也不能随意地以笼统的物业服务不到位为由，拒绝缴纳物业费。 （二）业主拒缴物业费，应承担举证义务。“谁主张谁举证”是民事诉讼的基本证据规则。业主如果拒缴物业费，应该向法庭提供物业公司违法物业服务合同约定因而承担违约责任的证据，切忌振振有词却举证不能，否则十有八九会承担败诉的后果。 二、房屋质量有问题维修不及时，业主拒缴物业费案件 业主房屋质量有问题，最常见的就是屋面、墙壁渗水，墙体裂缝及楼板裂缝，墙皮脱落，隔音隔热效果差，等等。这类质量问题如果是在保修期范围内，维修责任主体当然是商品房买卖合同的对方当事人即开发商，这其中，物业公司承担的责任就是上传下达，是“通知”的责任——物业公司接到业主报修之后应及时通知开发商进行维修，并向业主进行及时的反馈。如果过了保修期，维修责任主体则是业主自己或同栋全体业主，这其中物业公司并不承担什么责任（合同有约定的除外）。如果由于开发商维修不及时或维修不到位问题仍然存在，业主往往迁怒于物业公司而拒缴物业费，其实质是物业公司代人受过。这类诉讼的结果，业主往往败诉。 三、业主家中被盗产生财物损失状告物业公司案件 对此类案件应该正确认识，妥善处理。 （一）此类案件业主产生损失的直接原因是入室盗窃，犯罪分子应承担业主财产损失赔偿责任。如果物业公司未按照合同约定，履行安保义务，未能认真防范犯罪分子入室作案，导致业主财产受到损害，故被告应在其过错范围内承担相应赔偿责任。 （二）物业公司提供的“安全保卫”是一种防范性责任，而非广义上的绝对保证安全的责任。物业公司承担的安保职责，是一项根据物业服务合同提供的防范性安全服务工作。实践中，物业服务合同均会约定物业公司的安保服务条款，除经双方特别约定，“安保”应理解为为物业使用创造方便安全的条件，以及维护小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。为了不引起业主理解上的歧义，物业公司通常把保安人员称呼为秩序维护员。 （三）物业公司安保工作（秩序维护）不到位而承担损害赔偿责任的情形。一般来说，物业管理企业未尽物业服务合同约定应当承担的安全保障责任，比如对与地面齐平的景观池，未采取警示标志或安全隔离装置，导致业主不慎摔入池中受伤；电梯出现故障未及时维修，造成业主使用时发生危险，造成业主财产或人身安全损害；或者约定物业管理企业提供二十四小时监控、安全护卫的服务，而物业管理企业疏于完成约定的安保义务，对业主利益的损害的，就应承担合同违约责任。 （四）此类诉讼需注意违约责任与侵权责任竞合的情形。实践中，此类案件往往存在违约责任与侵权责任竞合的情形，也就是说物业公司的违约行为同时还侵害了业主的人身或财神权益，这就是合同法上所称的违约责任与侵权责任竞合。这种情况下，《合同法》第一百二十二条规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。” 四、业主车辆被盗向物业公司索赔案件 业主车辆（包括汽车、摩托车、电瓶车、自行车灯各类车辆）停放在小区内或物业公司管理的其他停车场所，发生被盗、车辆被认为刻划等纠纷时，车主往往要求物业公司赔偿损失。此类案件的处理结果，多数是车主败诉。 （一）如无特别约定，物业公司收取的停车费往往是车位使用费，而不是车辆保管费，双方之间不存在车辆保管合同关系。因此，物业公司不存在保管车辆的义务。具体来说，保管合同是实践性合同，即车主将车辆的实际控制权交与物业公司。如果业主将车停泊在停车场，自己拿着钥匙并可以随时将车开走，那么在停车场停放汽车的实际控制权就并没有转移，交付没有完成，自然该车的保管合同关系就不成立。 （二）如证明无过错，物业公司可免除赔偿责任。首先，如上所述，物业公司的安保责任是一种较为宽泛的防范责任，不同于对人身与财产的直接的看管责任；其次，物业公司只是在物业合同约定范围之内承担相应的安全防范义务；第三，此类纠纷对物业公司来说是一种过错责任，只要物业公司证明自己不存在过错行为，那么就可以免除其承担赔偿责任。 （蔡剑）

【案例】王某将位于某小区的一套住宅出租给陈某用于居住。开发商依法聘请的某前期物业公司找王某收缴物业费时，王某认为房屋已经由陈某承租，应该由陈某承担缴纳物业费的义务。而陈某坚持认为自己不是业主，不是缴费义务人，于是，纠纷顿起。那么，此类纠纷该如何认识呢？承租人陈某有缴费的义务吗？ 【分析】此类纠纷，看似简单，其实不然。这其中涉及到租赁与物业服务两类不同的民事法律关系，涉及到物业服务行业中一个基本的概念——“业主”的身份如何界定，还涉及到《合同法》中的一个重要问题，即合同法律效力问题。笔者对此做如下分析。 一、“业主”的范围 案例中出租人王某与承租人陈某对自己在物业服务法律关系的角色定位不清楚，以至于产生相互推诿缴纳物业费的义务。 在物业服务法律关系中，“业主”是一个极其重要的基本概念。同时，《物权法》第六章用十四个条文专章规定了“业主的建筑物区分所有权”。厘清“业主”的基本内涵，对于贯彻实施《物权法》第六章有着极其重要的意义。 （一）“业主”身份的基本界定 何为业主，在《物权法》及国务院《物业管理条例》中均未作出界定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释》（法释【2009】7号）第一条规定，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。” 本条规定对“业主”身份的确认进行了明确。概括起来，法律规定的“业主”具体包含以下范围： 1、依法进行了房屋所有权登记取得建筑物专有部分所有权的人； 2、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力； 3、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力； 4、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力； 上文中的“人”是个泛指，是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。 （二）特殊情况下“业主”身份的界定 1、建设单位“一房二卖”，业主身份如何界定？ 依据《物权法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》建设部《房屋登记办法》的相关规定，依法取得专有部分所有权的人（买受人）与现实占有人就业主身份产生争议的，前者是业主；后者可以追究出卖人的合同违约责任。 2、二手房买卖中业主身份的认定 二手房买卖交易成功、买方已实际入住，但尚未办理所有权转移的，参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释》（法释【2009】7号）第一条规定精神，买方应认定为业主； 3、房产中介公司“吃房”中“业主”身份界定 现实中，少数利欲熏心的房产中介公司欺瞒买卖双方，一不签订真实的中介服务合同，二不办理房屋办理房屋所有权过户手续，三是逃避了国家相关税费，其目的是牟取属于非法利益的差价。在这种情况下，中介公司并非是“合法占有”，不能认定为业主。 基于以上分析，本案中，房屋所有权人王某为业主，而承租人陈某确实不属于业主。 二、租赁合同关系与物业服务合同关系不可混为一谈 本案中包含两个法律关系，一是王某与陈某之间的房屋租赁合同法律关系，另一个是王某与物业服务公司之间的物业服务合同关系。（虽说本案中的物业服务合同是开发商与之依法选聘的物业公司签订的，但此类合同对业主产生履行的法律效力。之前的连载对此已有论述，在此不再赘述。） 由此可见，业主王某、承租人陈某与物业公司三者之间，业主王某应该承担向物业公司缴纳物业费的义务，承租人陈某应该向业主王某承担缴纳房屋租金的义务，两者分属于两个不同的法律关系，不可混为一谈。 三、业主王某与承租人陈某约定由陈某缴纳物业费，如果陈某拒缴，物业公司该如何维权？ 物业公司可以采取诉讼或仲裁的方式，向陈某主张物业费，并主张业主王某承担连带责任。其依据是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】8号）第七条规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。” 此处有两个问题需要明确： （一）物业公司向非业主的承租人陈某收取物业费的依据是王某与陈某之间的约定； （二）业主王某与承租人陈某约定由陈某缴纳物业费，属于《合同法》第八十四条规定的债务转移的情形，该条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”一般来说，实践中出租人与承租人之间就物业费缴纳的约定极少通知物业公司并征得物业公司同意的。此时，无论是依据法律规定还是物业服务合同的约定，业主王某依然是缴纳物业费义务人。所以，要求业主王某承担缴纳物业费的连带责任，于法有据。 四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】8号）第七条规定是对《物业管理条例》第42条第1款规定的重复吗？ 国务院《物业管理条例》第四十二条第一款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】8号）第七条规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。” 分析这两个法条的具体内容，不难看出，两者之间并不是简单的重复，而是各自侧重点不同。条例的规定是从业主与物业使用人的义务角度来规定的，而司法解释是从物业服务公司的请求权去规定的。司法解释如此规定，一是有助于消除实践中“重复”的误解，二是有助于维护正常的物业服务秩序。 五、业主王某、承租人陈某约定了“业主全面履行租赁合同是物业使用人缴纳物业费的条件”。这种约定应该有效吗？ 物业服务企业向物业使用人收取物业费本来就是依据业主与物业使用人之间的约定。业主和物业使用人对相关义务的履行设定一些条件，而且这些条件并不违反法律和社会公德，法律应当尊重当事人的意愿。 还有，这种约定并不侵犯物业服务企业的合法权益，因为业主和物业使用人之间彼此是承担连带责任的。在物业使用人依据于业主的约定而拒绝缴纳物业费的情况下，物业服务企业仍然可以追究业主的清偿责任，其权益仍然能够得到保障。

（蔡剑）

【案例】某公寓楼系开发商于2007年建造，层高5.8米，购房人拿房之后将房屋内部分割成上下两层，下层作为客厅、厨房和卫生间使用，上层供居住。开发商在销售过程中，承诺将每户门外走廊代为分隔成上下两层，上层归业主使用，下层作为公共通道。业主陈某以子女的名义购买了相邻两套，装修之后下层作为公司办公用房，上层用于住房，尽管开发商代为分隔了门外很大一块空间，但是住房这一块仍显狭小了，于是，他就用钢结构与木板将门外大厅一分为二，下层仍作为业主们的公共通道，上层则占为己有，扩大部分近30㎡。这部分上层空间偏偏挡住了两个邻居吴某和李某家的窗户，于是纠纷顿起。另外，在此案查处过程中，陈某辩称，当初在购房时，开发商与其有约定，承诺将其所购房屋门外大厅上层空间归其使用。

【分析】这个案件在住宅装饰装修类纠纷中，比较典型。类似于此类侵占公共空间、公共部位的案件，无论是有关行政机关介入查处还是当事人直接提起民事诉讼，其事实认定与法律适用都非常清楚明确，处理结果也都一样，那就是限期拆除或排除妨碍。

一、法律、法规和相关司法结束明确规定，楼宇走廊部分为公共部位

（一）《物权法》第八十三条第二款规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”　　

（二）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”应当认定为物权法第六章所称的共有部分；

（三）《江苏省物业管理条例》第九十二条第一款规定，“本条例所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”

（四）《住宅室内装饰装修管理规定》第十二条规定，“装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。”第三十九条规定，“未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。”

从以上规定来看，不论是住宅楼还是公寓楼，走廊通道部分均为业主共有部分，任何个人不得任意占为已有。（住宅楼中侵占业主共有部分的行为多表现为顶楼业主为了所谓的安全将顶楼部分楼梯封闭，该行为与案例中陈某的行为在性质上是一致的）

二、此类行为的处理方式

（一）向行政机关投诉

案例中，陈某的行为构成了行政违法行为。将公共空间部分占为己有，房管部门对此有权进行查处。

（二）物业公司、其他业主均有权提起民事诉讼

1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件》第四条规定，“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”

一般来说，物业服务合同中对于业主如何正确使用房屋、装饰装修注意事项均有约定，案例中，陈某的行为对于物业公司来说，应认定为违约行为，物业公司依法可以提起违约之诉。

2、其他业主有权提起侵权之诉

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》》第十五条规定，“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：......（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”业主可以据此向法院提起侵权之诉，要求陈某们拆除违建，恢复原状。

三、开发商承诺公共通道上层空间归陈某独家使用的效力问题

在本案审理过程中，当事人陈某“所购房屋室外空间面积系开发商赠送给我的”，并提供了书面证据即一份单页平面图，上面标注了陈某可以独家使用的部分，并加盖了开发商印章。对此，笔者认为，公寓房室外大厅、通道、回廊等所有权依法系全体业主共有，开发商无权承诺将此大厅赠送给某一个业主使用。即便开发商对此有承诺，并在当事人所持商品房买卖合同附件平面图上签署书面承诺并加盖了印章，也属于无效的民事行为。当事人将门前空间一分为二并将上层空间据为己有的行为明显侵犯了相邻业主的共有权，显然属于行政违法行为及民事侵权行为，对于物业公司来说，该行为则是违反物业服务合同的违约行为。

蔡剑

【案例】近日，笔者接待了一个投诉，投诉称东区一个小区的业主拿房之后发现他家的自行车库里面有本单元卫生间共用下水管道，他竟然把这根管道锯掉了，任由污水横流在他家车库里！听了这个投诉，笔者的第一感觉是很震惊，笔者工作二十余年第一次听说这种损人不利己的让人匪夷所思的事情！经过调查，在开发商与这位业主签订的《商品房买卖合同》的补充协议中有“自行车库内可能设有管道或柱子”的书面约定，在销售这套商品房时，销售员也曾口头说明这个车库可能有下水道之类的公用设备设施。笔者认为，不管开发商在这起纠纷中是否应该承担责任，不论是从民事的还是行政的角度来说，这位业主必将为自己不理智的行为而买单。

【分析】上述案例，集中反映了存在于某些业主头脑中的一个极端错误也是极其自私的观点，那就是“下水管道凭什么放在我家的车库里”。这位业主锯掉本单元卫生间共用下水管道任凭污水横流在在自家车库的行为，真正是个损人不利己的行为，他必将为此付出代价。本案涉及到的相关法律问题，笔者作如下分析。

一、相关法律规定

（一）《中华人民共和国民法通则》第五条规定，“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”第一百一十七条规定，“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”

（二）《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十九条规定，“盗窃、诈骗、哄抢、抢夺、敲诈勒索或者故意损毁公私财物的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较重的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处一千元以下罚款。”

（三）《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”

（四）《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）第十二条规定，“装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。”

（五）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第四条规定，“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”

（六）《江苏省物业管理条例》第四十五条第（六）项规定，“本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车尝公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”

结合上述法律规定，本案中，这位业主锯掉公共下水管道锯掉位于自家车库内的公用下水管道的行为，一是侵犯了本单元业主们的建筑物区分所有权，即对这根下水管道的共同所有权以及共同使用权，二是违反了相关行政法律规范，需要承担相应的行政（公安、房产）违法责任，三是本单元业主有权提起民事侵权诉讼，物业公司有权提起民事违约诉讼。毋庸置疑的是，此类民事诉讼公堂未上结果已定。

二、本案中开发商是是否需要向业主承担违约责任？

经过调查，在开发商与这位业主签订的《商品房买卖合同》的补充协议中有“自行车库内可能设有管道或柱子”的书面约定，在销售这套商品房时，销售员也曾口头说明这个车库可能有下水道之类的公用设备设施。据说，这位业主对此也承认。因此，在签订商品房买卖合同时，这位业主对车库中可能存在下水管道的情况是有心理准备的，也是认可的。换句话说，即使在拿房之后发现车库内设有管道或柱子，也应当接受这个结果。他向开发商主张违约责任，没有合同依据。

同时，此案也给开发商一个教训，那就是涉及到上百万的买卖合同必须内容明确，不可有“可能、大概”之类模棱两可的用词。在调查中，开发商工作人员辩解说有些管道的安放必须要等到土建基本完工之后才能确定，笔者对此不予认可。众所周知的是，住宅小区开工建设之前，相关图纸设计已经到位，其中当然包括楼房给排水设计。在与业主签订商品房买卖合同时，应当对照图纸，明确某个车库内是否有管道、柱子之类的设备或结构，避免交房之后产生诸如此类的纠纷。类似于本案的还有其他一些纠纷，诸如小区配电房、垃圾房、公共厕所等设备设施的选址，均应在商品房买卖合同中予以明确，避免可能产生的交房纠纷。

在此，笔者建议这位业主主动维修或者更换车库内的下水管道，避免与本单元其他业主的矛盾进一步激化，避免自家损失因自己的原因进一步扩大。如果这位业主认为开发商应该承担违约责任，应与开发商积极协调解决问题。同时，在这位业主认识到自己的错误行为的前提下，建议开发商主动出面更换这根下水管道。毕竟，开发商在商品房买卖合同中多少有点儿瑕疵。

蔡剑

【案例】某公寓楼层数为6层，每层有20套房，每套房建筑面积均为55㎡，楼梯设在大楼中间位置，每一层均有一条贯穿东西的外走廊，未封闭。程某系501室业主，在进行装修的时候，将室外对应自家公寓的走廊部分加以封闭，用作厨房。程某此举引起了邻居们的不满，投诉至房管部门。经过房管部门执法人员宣传教育，程某认识到自己的行为既违章又侵权，并主动拆除了改违章搭建。

　　【分析】现实生活中，类似于案例中程某的行为时有发生。究其原因，一是当事人自私自利，二是漠视相关法律规定。就相关法律规定及此类问题处理方式，笔者作如下分析。

一、法律、法规和相关司法结束明确规定，楼宇走廊部分为公共部位

　　（一）《江苏省物业管理条例》第九十二条第一款规定，“本条例所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”

　　（二）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（三）《物权法》第八十三条第二款规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”

（四）《住宅室内装饰装修管理规定》第十二条规定，“装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。”第三十九条规定，“未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。”

从以上规定来看，不论是住宅楼还是公寓楼，走廊部分均为业主共有部分，任何个人不得任意占为已有。（住宅楼中侵占业主共有部分的行为多表现为顶楼业主为了所谓的安全将顶楼部分楼梯封闭，该行为与案例中程某的行为在性质上是一致的）

二、此类行为的处理方式

（一）向行政机关投诉

案例中，程某的行为构成了行政违法行为。一是擅自封闭外走廊，改变了公寓楼建筑外立面，规划（城管）部门对此违法行为有权进行查处；二是将走廊占为己有，侵占了业主共有部分，房管部门对此有权进行查处。

（二）物业公司、其他业主均有权提起民事诉讼

1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件》第四条规定，“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”

一般来说，物业服务合同中对于业主如何正确使用房屋、装饰装修注意事项均有约定，案例中，程某的行为对于物业公司来说，应认定为违约行为，物业公司依法可以提起违约之诉。

2、其他业主有权提起侵权之诉

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》》第十五条规定，“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：......（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”业主可以据此向法院提起侵权之诉，要求程某们拆除违建，恢复原状。

此类案件事实简单、清楚，法律依据充分、明确，案件审理结果不言而喻。

在此，笔者呼吁广大业主应认真学习涉房法律法规和相关民事法律，切实提升法律意识，切勿有本案例中程某之类的行为，免得到头来“赔了夫人又折兵”；物业公司应进一步加强房屋装饰装修管理，遇有程某们的此类行为一要及时制止，二要在制止不住时及时向有关行政机关举报，或直接将其诉至人民法院。

蔡剑

【案例】邝某在某小区购买了一套二手房，因该房装修已有十几年了，显得比较陈旧，他想重新装修后在入住。邝某迷信风水，在重新装修之前，他请所谓的风水先生来他家给他看风水。此公在查看房子之后煞有介事地说卫生间位置不对，影响家庭兴旺发达，化解的办法是要跟相邻的小房间对调。在二次装修中，邝某依计而行。装修完毕之后，邝某开开心心地入住了。之后，楼下邻居程某就发现家里小房间吸顶灯不亮，更换灯管之后还是不亮，经电工检查，发现系楼上渗水引起电线短路所致。于是，纠纷顿起。

【分析】在多年的工作实践中，笔者接触处理了多起业主在住宅装饰装修过程中将小房间改为厨房或者卫生间的案例。此类案例集中反映了存在于邝某们头脑中“我的房子我做主”的错误装修理念，同时也反映了邝某们对住宅装饰装修法律规范的无知。当然，此类案件最后的处理结果一个，那就是恢复原状，造成邻居损失的，还得照价赔偿。邝某们到头来是“赔了夫人又折兵”。

一、住宅装饰装修中将小房间改为厨房、卫生间是《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部第110 号令）明令禁止的行为。《办法》第五条第一款第二项明确规定，禁止“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间”。从法条内容来看，住宅装饰装修中将小房间改为厨房、卫生间是个绝对禁止的行为。换句话说，即使邝某得到了楼下邻居的同意，或者得到了物业公司、开发商的同意，这种“同意”是一个无效的民事行为，不能作为邝某将小房间改为厨房、卫生间的依据。

二、住宅装饰装修中将小房间改为厨房、卫生间从技术上以及相邻关系的角度来看也不可行。

首先，下水问题难以解决。如果穿过楼板在楼下邻居的房间安防管道，而且要走到楼下邻居的卫生间，楼下邻居万万不能同意；如果从自家地面走管道，但是这样改造又使自家房间地面至少要抬高至少20cm，影响层高；

其次，下水管道由于水平距离太长也往往容易堵塞管道；

第三，无法安装通风管道。没有通风口的卫生间，那种味道可想而知；

第四，如果防水层做得有问题的话，楼下邻居的小房间变成水帘洞了，后患无穷。

第五，影响楼下邻居的生活起居，违反了社会风俗习惯。试想，楼下邻居在房间酣睡，夜深人静，万籁俱寂，突然从头顶上传来抽水马桶的水声，请问邝某们：换了你，你的心情如何？

三、对此类案件的处理方式

（一）楼下邻居可以提起民事侵权诉讼

如果邝某们既成事实，而且事实上也对楼下邻居的生活起居造成实质性的影响，楼下邻居当然可以提起民事侵权诉讼，要求排除妨碍。但是，根据“谁主张谁举证”的民事诉讼证据规则，原告举证较为困难。

（二）物业公司可以提起民事违约诉讼

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件》第四条规定，“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”

一般来说，物业服务合同中对于业主如何正确使用房屋、装饰装修注意事项均有约定，如果有业主违反了此类约定，物业公司当然有权提起民事诉讼，要求被告承担违约责任，恢复原状。

（三）房管部门立案查处，责令邝某们限期改正，并处罚款。

《办法》第三十八条第一项明确规定，“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，”责令限期改正，“对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款”。

蔡剑

【按】自从住房走向市场化以来，住房消费应该成为绝大多数家庭最大宗、最主要的消费了。住房消费主要表现为两种形式，一是购房，二是装修。毋庸置疑的是，随着房地产市场的繁荣，商品房买卖合同纠纷、物业服务纠纷、住宅室内装饰装修纠纷、二手房买卖合同纠纷等涉房民事矛盾也就顺理成章地逐渐增多。笔者在“房产法律连万家”栏目系列连载中，采用案例分析的方式，已经就如何正确认识和处理常见商品房买卖合同纠纷、物业服务纠纷进行了较为全面的阐释，似乎也赢得了良好的社会口碑。从本期开始，笔者就发生我们身边的常见的住宅室内装饰装修案件进行一一剖析，试图理顺围绕住宅室内装饰装修而产生的各方法律关系，一来试图纠正某些业主“我的房子我做主”的错误的住宅装饰装修理念，正确行使建筑物区分所有权中的专有权，二来也为创建和谐、文明、安宁的住宅小区尽自己的一点绵薄之力。小区住宅装修，装修人需正确处理四种关系，即装修人分别与装修公司、物业公司、邻里以及相关行政机关的关系。本专题系列连载将围绕这四种关系一一展开。

【案例】某小区建成快二十年了，陈姓业主购买了该小区一套二手房后即着手进行装修改造。该业主是福建泉州人，迷信风水，并自称略通风水学，不满意该房原有结构与房间功能，竟然将朝阳的客厅隔出三分之一连同阳台一起改造成厨房，遭致邻居投诉。

【分析】在住宅装饰装修中，不少业主抱着“我的房子我做主”的理念进行房屋装饰装修。一般来说，业主对自己的房屋享有所有权，何种装修风格、用料如何、花钱多少，这的确是业主自己做主的事项范围，他人确实无法干预。从《物权法》上来说，这也是陈某行使房屋专有权的重要表现形式。但是，如果装饰装修行为涉及到业主共有部分、涉及到邻里合法权益以及房屋整体安全时，就不能坚持认为“我的房子我做主”了。上述案例是一起典型的违法进行住宅室内装饰装修的案件，业主的行为既是一种行政违法行为，又是一个民事违约甚至是侵权行为。

一、相关法律规定

（一）《中华人民共和国民法通则》相关规定

1、第七条规定，“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”

2、第八十三条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

（二）《中华人民共和国物权法》相关规定

1、第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

2、第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

　　3、第七十一条规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”　　4、第七十二条第一款规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”

（三）《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”

（四）《江苏省城乡规划条例》第三十八条第一款规定，“城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证；……”

（五）《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令[2002]第110号）相关规定

1、第五条第一款第二项规定，“住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。”

2、第六条第一款第二项规定，“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。”

3、第七条规定，“住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。”

二、业主陈某住宅室内装饰装修行为违法性分析

如上所述，业主陈某住宅室内装饰装修行为的违法性显而易见：

一是从民事法律关系上说，陈某的行为一是违约二是侵权。说违约，是指陈某的行为违法了物业服务合同的约定，在住宅室内装饰装修中将部分客厅连同阳台改建成卫生间；说侵权，是指这类行为往往对楼下邻居的生活起居造成一种实质性的影响，对楼下邻居来说是一种侵权行为。

二是从行政法律关系说，陈某的行为违反了好几部行政管理法律规范：

一是将阳台改为卫生间，该建设行为必然要涉及到这栋楼局部外立面的改变，明显违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《江苏省城乡规划条例》的规定，属于违法建设行为；

二是陈某“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间”的行为是建设部《住宅室内装饰装修管理办法》中所列举的禁止性行为之一。

三是将客厅连同阳台改为卫生间，安装浴缸等，有可能增加露面荷载，对房屋安全造成巨大隐患。

三、对此类行为的处理方式

笔者向来主张，遇到矛盾切忌动辄诉诸法律，而是相关社会成员应积极主动首先介入，民事调解与行政调解相结合，通过耐心的说服教育，使纠纷的双方当事人互相谅解，在平等协商的基础上达成一致协议，从而合理地、彻底地解决纠纷矛盾。在住宅装饰装修纠纷中，社区、物业公司包括业委会，应积极主动介入进行调解，通过宣传、教育、说服、引导等方式，从而解决问题，实现和谐。

如果各方协调不成，还有两种法律途径：

（一）有关当事人完全可以提起民事诉讼

1、物业公司可以作为原告将业主陈某告上法庭，请求判令陈某拆除违法建设，恢复原状。该案属于违约之诉，事实清楚，证据确凿，依据现行法律规定，物业公司胜诉应是十拿九稳。

2、邻居可以作为原告将业主陈某告上法庭，请求判令陈某停止侵害。该案属于侵权之诉。案件焦点在于原告受害之事实是否客观存在，而不必纠缠于被告是否应该恢复原状。

（二）向城管、房管等有关行政机关举报投诉，请求相关行政机关依法履职，查处陈某的违法行为，来维护当事人的合法权益。如果陈某拒不履行行政处罚决定，则行政机关可以依据《中华人民共和国行政处罚法》和《中华人民共和国行政强制法》的相关规定，依法自行强制执行或申请人民法院强制执行。

案例简述：

XX项目占地面积98814平米，建筑面积107359建筑平米，总户数644套。项目于2004年6月首次集中交付使用，项目规划地下发展商产权车位544个，地下非产权车位59个，地上非产权车位61个（含10个商业车位），住宅与车位配比为1：1。发展商产权车位要求出售，但部分业主认为定价过高不愿购买，而直接将机动车辆停放在消防通道等路面，高峰期占道停放车辆多达200辆，造成路面长期拥堵，车辆刮蹭事故时有发生，业主抱怨情绪较大。地下车位漏水，发展商一直在修复。

为消除园区交通安全隐患，物业服务中心于7月6日在小区信息栏张贴《关于规范地面停车管理的通知》，明示将规范园区机动车辆停放，并于7月7日起阻止没有固定车位的车主进入园区，当天引起部分业主在房地产焦点网发泄不满情绪，并采取堵塞小区车场入口的方式表示抗议，截止7月10日，累计出现堵门21辆次。其中部分业主为政府和媒体工作人员，事件对公司品牌造成了一定的负面影响。

案例分析：

1、 客户意识欠缺

路面车位不足，地下车位漏水且空置不允许停放，该事件中，物业完全没有站在业主的角度思考问题，没有考虑到如何来帮助业主解决停车问题，而是单方面考虑到自己的管理需要，客户意识不足。

在该案例中，业主车辆停放不是物业公司通过单方面努力就可以解决的，但物业公司必须在业主和发展商之间进行协调，而不能简单的将矛盾激化。在面对发展商方面，物业可以通过：专题报告发展商，说服发展商根据小区实际情况调整车位租售比例，留出部分车位租赁；根据小区实际情况，提出方案，在车位未出售之前先租用给客户等。同时，在面对业主层面也应积极的协调资源，包括：帮助业主联系车位团购，帮助业主与发展商协调，争取双方让步；积极寻找附近停车资源，帮助客户提供停车选择；拓展露天停车位等。

在该案例中，发展商的思路是硬性销售，但物业要站在小区业主角度帮助业主解决实际困难，堵毕竟不是办法，群诉是发展商和物业公司都必须规避的风险。况且从长远角度看，车位不足已经是一个普遍的社会现象，物业公司虽然没有能力从根本上解决问题，但站在业主的角度尽量帮助业主解决困难的态度，依然会得到业主的认可和支持。

2、 发展商协调失败

在该案例中，发展商坚持产权车位出售，即使空置也不同意租用，与非产权车位不足、业主不愿购买车位，形成正面冲突，物业公司夹在其中无疑成为矛盾的发泄口，而物业公司打算在矛盾聚集阶段采用强硬的手段激化，必然引起“火山爆发”，物业公司从协调者身份演变成为矛盾主体。

物业在一定程度上作为发展商与业主之间的联系纽带，作为直接收集客户信息的部门，物业需要将业主反映的共性问题向发展商反映，同时也要在业主与发展商之间积极协调。从该案例中可以看出，停车难的问题必须解决，解决的重要途径是发展商要做出让步。物业公司有义务将其中利弊向发展商陈述清楚，否则影响公司品牌所带来的损失远非车位销售利润所能弥补。

3、 前期准备不足

据统计，最高峰时有200多部车辆占道停放，物业要考虑到，如清理占道停车将面临200多个业主同时投诉（大多数集中在下班高峰期时间段），这种情况下，物业该怎么办？从该案例中可以看出，物业在方案实施前，对困难明显估计不足。仅希望通过张贴一天通知和现场的疏导就能够解决200多个车主的抱怨，显然并不现实。况且在现场中交警的介入，为后期的客户关系修复更加增加了难度。物业对清理过程中可能引发的问题没有详细的应急处理预案，造成面对客户联合堵塞车辆入口的情况匆忙应对，疲于应付。

该案例涉及到广大业主的共同利益，物业在前期应做好详细的准备，包括：制定详细方案，明确主要工作、内部分工、进度安排和应急事件处理等各项细节工作，同时对于该事件的解决不宜采取速战速的方式；物业在内部要统一口径，并每日统计方案实施期间的客户反馈；做好宣传，舆论造势，让业主有一个心理准备期；逐个上门沟通，了解200多个车主的想法，并根据情况采取措施等。

4、措施失当

物业是否有权单方面做出禁止业主车辆进入小区的规定？作为接受客户委托，对小区提供物业管理服务的物业公司来说，任何在合同约定之外的针对大多数业主的管理措施，都应征得全体业主的同意。因此，此操作是存在一定法律风险的。

案例启示：

1、 当发展商与业主双方矛盾冲突时，物业公司应如何定位？

在层级关系上，地产公司是物业公司的直属上级，物业公司应听从地产公司的工作安排；而在合同主体地位上，物业公司是业主通过合同关系聘请的乙方，代表业主打理家园，履行合同义务，同时能帮助业主排忧解难。在集团战略的统筹下，物业公司是维系业主与万科客户关系的重要纽带。在这种关系下，当发展商利益与业主利益发生冲突时，物业公司往往成为夹心饼。

在这种情况下，物业公司应做好协调者的角色，以整个万科集团的利益为原则，既不能主动将矛盾激化，引起客户群诉，为公司品牌造成负面影响，同时让自己对结果难以收拾，又不能一味压制矛盾，为自己的日常管理带来沉重负担，而应积极促进发展商和业主双方面对面交流，争取让发展商、业主、物业三方共同参与解决问题。对于影响重大的事件，必要时也可以咨询集团相关部门的专业意见。

2、 物业公司应通过专业力量体现自身价值

对于小区封闭方式、交通路线设置、车位租售比例确定等发展商设计规划或营销策略等方面的决定将涉及小区业主的公共生活，同时也对物业管理的后期工作产生影响，这部分决策一旦确定以后就非常难改变，因此物业公司应该在此类决定确定之前通过正规的方式提出自己的专业意见，以为发展商的决策提供依据。

物业公司如何能够通过自身的专业能力，以及对客户事务的专业判断来提高在发展商做出涉及业主公共利益决策方面的话语权，是物业公司必须关注的问题。（分析：刘淑明）

南京物业管理圈

通过法规严格认定，“群租”这一老大难问题有望得到有效治理。日前上海市综治办、市高法院、市住房保障房屋管理局、市公安局、市工商局、市地税局、市规划国土资源局、市城管执法局、市卫生计生委、市司法局等十部门联合制订了《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》（以下简称《实施意见》），并同步修订了《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《管理办法》）。其中，将单位集体宿舍设在住宅小区内的情形也被认定为“群租”。

五种情形认定为“群租”

根据《实施意见》，在本市中心城区和市郊城镇的住宅小区内，只要有下列情形之一，就应当视为“群租”：一是将单位集体宿舍设在住宅小区内；二是将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；三是将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；四是任一出租房间的人均居住面积低于5平方米；五是任一出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

其中，居住人数不得超过2人的规定，是此次同步修订《管理办法》的新增条款，主要是为了解决出租房间内居住使用人超过正常居住人数，包括在住宅小区内设集体宿舍的问题。同时，人均出租面积是指出租房间内的实际面积，不能简单套用房屋建筑面积来计算是否“群租”。

有违规房东中介都要担责

《实施意见》进一步强化了房屋租赁相关主体的责任。

一是重申出租人应对出租房屋的安全负责，并与公安派出所签订《治安责任保证书》，特别是集中出租的出租人，还应按规定的要求，全面落实安全管理职责；违规租赁受到行政处罚的，在履行处罚决定前将限制其房屋买卖，同时将处罚信息作为其不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台；不按规定纳税的，由地税部门责令限期缴纳，并从滞纳税款之日起按日加收滞纳金。

二是明确转租人转租住房不得以营利为目的；抗拒执法的，由公安部门依法处以警告、罚款，直至拘留；违规转租受到行政处罚的，除记入信用档案外，还将建立“黑名单”抄告相关部门加强监管，并在房地产经纪行业内进行通报，不得为“黑名单”上人员代理房屋租赁业务。

三是要求承租人应对出租房屋的使用安全负责，并服从行政管理部门和街镇的管理；在“群租”整改前，按照合法稳定居住的要求，将暂停办理承租人的居住房屋租赁合同备案、居住证和临时居住证等手续。

四是规定房地产经纪机构和经纪人不得从事或者教唆他人参与“群租”等违规租赁行为；发现违规的，除行政处罚外，还将暂停其经纪合同网上备案资格，记入信用档案，并交由工商部门按照分类管理的要求，列为重点监管对象。

违规租赁最高罚10万元

针对当前“群租”治理执法成本高、违法成本低的问题，同步修订《管理办法》时，加大了对违规租赁行为的处罚力度：一方面，提高了对部分违规行为的处罚标准。针对出租人和转租人，将罚款幅度由2011年《管理办法》的“5000元以上3万元以下”，提高至“1万元以上10万元以下”；针对房地产经纪机构，将罚款幅度由2011年《管理办法》的“3000元以上3万元以下”，提高至“3万元以上10万元以下”。

另一方面，新增了违反安全管理要求的处罚措施。出租房屋不符合规定的治安、消防等标准和要求的，由公安部门责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款；出租人集中出租房屋达到一定规模，未落实相应安全管理责任，造成严重后果的，由公安部门责令改正，并可处最高10万元以下罚款。

梳理“群租”综合治理流程

《实施意见》将综合治理流程，主要划分为发现、认定、整改和处罚四个环节：一是发现机制，要求各区县依托“大联动、大联勤”等各类平台，及时受理居民投诉和基层上报的“群租”问题；二是认定机制，除了上门核查外，还可以通过对房屋面积信息、实有人口信息进行比对的方式，帮助有关部门来认定“群租”；三是责令整改，由街镇协调相关部门，针对不同的违规行为，向租赁当事人出具《责令限期整改通知书》；四是行政处罚，逾期不整改的，由相关部门依据各自职责，依法作出行政处罚决定，如责任人拒不履行，向人民法院申请强制执行。

市房管局表示，租赁当事人应使用市房管局、市工商局联合制定的《上海市居住房屋租赁合同示范文本》，并按规定办理居住房屋租赁合同登记备案；要充分发挥居委会、业委会、物业服务企业等作用，通过修订完善业主管理规约，增加人防技防手段、鼓励业主以相邻妨害提起民事诉讼等多种途径，开展自我管理。对违反业主管理规约，出现“群租”等违法违规情况，危及房屋安全的，要求业主及时整改，或书面授权第三方机构代为整改，确保出租房屋使用安全。

2014-05-13上海物业管理圈

【案例】实践中，业主之间、业主与物业公司之间、业主与开发商之间围绕小区车位的矛盾和争议较为常见，各方之间争论不休，由车位而衍伸的各种问题也印证了立法的滞后。随着汽车时代的到来，车位供需矛盾将日益突出。去年广告东莞车位纠纷风潮迭起就是车位问题的一个缩影。

【分析】现实生活中，车位车库问题及其复杂，其所有权、使用权或收益权到底归谁，观点各异，见仁见智。法律没有也不可能对争议很大的问题直接做出整齐划一、非此即彼的判断。符合实际且行之有效的办法是整体上确定基本原则，对可以类型化的问题做出有针对性的直接规定。《物权法》第七十四条的规定，兼顾了各方的利益，就车位车库的归属首先确立了基本原则，然后也对当事人之间的约定给予了充分的尊重。

一、《物权法》第七十四条内容分析

《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”第三款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

上述规定层层递进，第一款确立了处理车位问题应当遵循的基本原则，第二款规定了规划中的车位所有权处分方式，第三款规定了规划之外另行产生的车位归属。

二、实践中对《物权法》第七十四第三款的错误认识

有人认为，从建筑物区分所有权理论上看，一个物业区域内，所有的房屋及其设备设施，除了业主专有部分之外全部属于业主共有。小区内所有的车位和车库，无论是地上的还是地下的，无非都是占用了专有部分以外的道路或场地建成的，而这些道路和场地又都是属于业主共有的，于是，建筑区划内的车位和车库所有权均应属于全体业主，与开发商无关。

这种认识，既无法律依据又对因缺乏适当的利益驱动而使得商建设车位车库的热情有所影响，最终受害的还是广大业主。

对《物权法》第七十四条的理解应该立足于立法本意，不能完全割裂、片面解读。

三、在现行法律框架范围内，针对小区车位正确的处理方式

（一）什么情况下才可以认定业主对车位车库的需求得到满足了？

《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”从该法条立法本意来推敲，应从三分层面加以理解：

1、 时间上要合理。对于车位需求，在当初签订商品房买卖合同签订之时就该有所约定。否则，

就会一团糟，开发商会不知所措。如果在业主对车位需求的时间上不作要求，那么，十年后业主买了第二辆车，开发商该满足吗？某业主买的是尾盘，买的时候明知道已经没有车位了开发商该承担法律责任吗？一手房的业主没有买车位二手房的业主有权要求开发商卖车位给他吗？对这些问题的答案很显然是否定的。

2、数量上要合理。法条中“满足业主的需要”应该是满足业主的基本需要，而非无休止的车位车库的需求；

3、 业主的需要是全体业主的需要或者说广大业主的需要，并非是个别业主的需要。

那么，到底在什么情况下才能认定业主的车位需求德奥满足了呢？通过附表可以一目了然。

（二）适用《物权法》第七十四条第二款需要注意的问题

第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附

赠或者出租等方式约定。”

1、此处的“规划”，指的是规划总平面设计中已经设计标明的并经规划部门通过办理建设工程规划行政许可手续予以确认的。如果未经规划核准，则不在此列。

2、在商品房买卖合同中或另行书面约定。

（三）人防工程用作车位时的处理方式

住宅小区中的人防工程如果正确使用，《人民防空法》、《人民防空工程平时开发利用管理办法》（[2001]国人防办字第211号）均有明确规定。其基本原则是“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”以及“租赁使用人民防空工程实行合同管理制度”和“人民防空工程平时开发利用实行备案登记制度”。

实践中，开发商按照法律规定和批准的规划建设了人防工程，开发商有权就此收益。开发商在

民防部门办理了备案登记手续并领取了《人民防空工程平时使用证》之后，可以与业主通过出售、附赠或者出租的方式确定车位的归属。

需要指出的是，此处的“出售、附赠或者出租”的只是使用权，业主并不能获得所有权。

（四）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有

无论是《物权法》还是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干

问题的解释》均对此有明确规定。物业公司占用业主共有的道路或者其他场地划定用于停放汽车的车位，属于业主共有，因出租车位而带来的收益当然要归全体业主所有。

当然，这种情况下又会产生两个新问题：

一是增设的车位产生收益，收益归业主共有，业主如何享受？是弥补物业费不足？实际使用该增设车位的业主还能够就租金问题获取收益吗？二是当车位紧张时，有需求而又未得到满足的车主们如何行使对增设的车位的共有权？是排队等候？是每个车位设定使用期限？还是实行拍卖的方式？现行法律对此没有做出回答，亟待出台相关规定。

蔡剑

【案例】

某开发商开发开发建设一农贸市场综合楼，出租给各商家用于经营老子全国各地的食材，并委托某物业公司管理负责该大蛇物业管理工作。该大厦共7层，临街立面安装了玻璃幕墙，交付使用使用之后曾及次发生玻璃坠落事件，虽未曾发生伤人事件，但物业公司及承租人多次向开发商提出意见但未获回复，亦未及时维修更换。2011年7月13日下午3时许，租用该大厦4层的某南北货公司员工覃某嫌楼下某公司开业噪声太大，在关闭幕墙窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破碎，玻璃碎片下落过程中击中正在路人史某头部，先后用去医疗费，护理费，误工损失费等共计人民币计两万元。史某出院后，先后与开发商、物业公司及覃某商谈赔偿事宜，未果。史某将开发商、物业公司及覃某一并告上法庭，要求被告共同承担赔偿责任。庭审中，被告开发商辩称：玻璃掉落伤人系覃某关窗不当所致，本公司对此不能承担责任。被告物业公司辩称：大厦窗户玻璃安装存在质量问题，交付使用之后问题不断，物业公司曾多次向开发商反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。物业公司已尽管理职责，不应承担责任。被告覃某辩称：玻璃下落伤人系该窗户玻璃安装不牢所致，而非本人责任，开发商和物业公司分别作为大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。

【分析】本案的焦点就在于谁来承担覃某的损害赔偿责任。有一点需要肯定的是，从本案案情来看，史某自身并不承担任何责任。综合本案案情，笔者认为，开发商应该承担主要责任，覃某某承担次要责任，物业公司不承担责任。

一、开发商作为大厦所有权人，应承担主要赔偿责任

《物业管理条例》第五十六条第一款规定，“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。”本案中，大厦玻璃幕墙安装质量有问题，坠落事件时有发生，但开发商未引起足够重视，未能及时维修更换，从民事侵权理论上来分析，开发商主观上的过错非常明显，侵权行为和损害后果客观存在，因果关系非常明显，应对史某受伤结果承担主要赔偿责任。

二、覃某承担关窗行为不当，次要责任

覃某作为物业使用人，应该懂得玻璃窗易碎，也应预料到开关玻璃窗不当的话可能带来的后果，但其关窗用力过猛，导致玻璃脱落坠落伤人，其民事侵权责任显而易见，应对史某受伤结果承担次要赔偿责任。

三、如无特别约定，物业公司不承担赔偿责任

本案中，物业公司作为大厦管理人，对几次发生的玻璃幕墙坠落事件，曾向开发商提出，要求及时维修更换。因此，物业公司已尽管理义务，况且覃某的受伤与其管理行为并无直接的、必然的因果关系。因此，物业公司不承担赔偿责任。

当然，物业公司与开发商之间是民事合同关系，如果在合同中约定了此类问题物业公司先行承担维修更换责任的话，那就另当别论了，也就是说，物业公司同样要承担史某的损害赔偿责任。这样的话，物业公司与开发商彼此承担的就是一种连带责任了。

当前，正值盛夏，风大雨多，人们衣着单薄，大厦物业的所有人和管理人应全面排查玻璃幕墙等诸如此类的安全隐患，不可掉以轻心，否则后患无穷。

(蔡剑)