浅谈前期物业管理招投标制度

物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，保障业主自主选择物业管理企业的权利，同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会，《条例》明确了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《条例》二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则

招标投标是在市场经济条件下，交易双方所采取的一种交易形式，这种交易形式主要在大宗货物买卖、工程建设项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供时所采用。物业管理招标投标属于服务项目的采购与提供。

(一)前期物业管理招标投标的概念

物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。

(二)前期物业管理招标投标的意义

采用招标投标方式进行交易活动，最显著的特征就是将有序的竞争机制引入交易过程，与“一对一”的协议选聘相比，通过招标投标方式选聘前期物业管理企业的优越性表现在以下几方面：

(1)建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业管理企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用。

(2)前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为。

(3)前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。

(三)前期物业管理招投标的原则

招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的各项活动内容和程序规定，都是为了保证这一基本原则的实现。

(四)前期物业管理招投标的强制性规定

现实中，住宅物业购买的对象是最广大的居民群众，住宅物业管理项目的签订和广大居民的公共利益密切相关，选聘物业管理企业和签订物业服务合同的过程中，容易发生争议，客观上要求有更高的透明度。因此，《条例》特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业。而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业管理企业，目前不做强制性要求。

同时，《条例》又作了例外的规定。对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业;投标人少于3个的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业。但是，为了规范这些以协议方式选聘物业管理企业的情况，《条例》特别规定，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行。另外，由于国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，因此，不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业管理企业。

二、前期物业管理项目招标规则

(一)招标原则与招标形式

招标由招标人依法组织实施，前期物业管理招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

1.招标原则

(1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。例如采取地方保护主义，限制外地物业管理企业参加投标。又如从企业所有制角度进行限制，不允许民营物业管理企业参加投标等。这些以不合理条件限制或者排斥潜在投标人的作法，不仅违背公开、公平、公正、诚实信用的招标投标原则，而且与物业管理市场化背道而驰。

(2)不得对潜在投标人实行歧视待遇。对潜在投标人区分三六九等区别对待，也是违背公开、公平、公正、诚实信用的招标投标原则。例如对某些潜在投标人详尽介绍招标项目并允许查验项目，而对其他潜在投标人则掩饰项目情况或不给予同等、合理的投标准备时间等。这些做法不仅损害了受歧视投标人的合法权益，而且必然导致不公正的招标结果。

(3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。物业管理项目招标应当实事求是，符合物业管理项目的资质要求和招标市场行情。如果向潜在投标人提出不切实际的投标条件或要求，不仅会导致招标失败，而且也给投标方造成损害。

2.招标形式

前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

(1)公开招标、

公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、网站上发布公告，邀请不特定的物业管理企业参加投标。同时，公开招标还须在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告，以便利全国同业广泛了解物业管理招标信息。招标人发布的招标公告，应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

(2)邀请招标

邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择的向物业管理企业发出投标邀请书，邀请特定物业管理企业参加投标，主要适用对物业管理有特定要求的物业管理项目，例如，有复杂专业设备设施的物业管理项目、有保密要求的物业管理项目。采取邀请招标方式的，招标人必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书内容与公开招标的招标公告内容相同。

3.招标代理机构

无论公开招标与邀请招标，招标人可以自行组织和实施招标活动，没有能力组织和实施招标活动的，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，既不能越权代理，也不能违反前期物业管理招标投标规定。

招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。目前，大中城市一般都有专门从事物业管理招标投标代理的公司和机构。从事物业管理的招标代理机构应当具备下列条件：

(1)有从事招标代理业务的营业场所和相应资金;

(2)有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量;

(3)有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册。

(二)招标文件的编制与招标项目备案

1.招标文件的编制

《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。前期物业管理招标文件应包括以下内容：

(1)招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;

(2)物业管理服务内容及要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等;

(3)对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等;

(4)评标标准和评标方法;

(5)招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等;

(6)物业服务合同的签订说明;

(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

2.招标项目备案

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：

(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

(2)招标公告或者招标邀请书;

(3)招标文件;

(4)法律、法规规定的其他材料。

房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

(三)招标程序规则

《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定：

(1)招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

(2)招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

(3)招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

(4)通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

①新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

③非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

三、物业管理项目投标规则

(一)投标要求与投标文件

投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。由于物业管理项目的规模、性质、设备情况、质量要求不同，相关政策和招标人对投标人的企业资质要求也不同。因此，投标人必须达到政策或招标文件要求的企业资质等级。物业管理企业资质不符合条件的，投标文件可能被视为废标。

为保证招标项目切实实现良好的物业管理，招标文件根据物业管理项目的特殊需要，可以对物业管理企业的经验和业绩提出特殊要求，如对物业项目设备有经管经验并有良好业绩等，因此投标人还应当具有招标文件提出的其他条件。

投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出相应。投标文件应当包括以下内容：(1)投标函;(2)投标报价;(3)物业管理方案;(4)招标文件要求提供的其他材料。

(二)投标程序

1.投标文件的送达

投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在投标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，投标人应当拒收。

2.投标文件的补充修改或撤回

投标文件送达后，投标人可以补充、修改或撤回投标文件，但必须在招标文件要求投标文件的截止时间前进行。投标人补充、修改或者撤回已提交的投标文件的，应当将补充、修改的内容作为投标文件的组成部分，并书面通知招标人。在招标文件要求提交招标文件的截止时间后送达的，补充或者修改的内容无效。

3.投标禁止行为

为防止投标人以非法手段骗取中标，《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定了以下禁止行为：

(1)投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

(2)投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益。

(3)投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

(4)禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

四、开标、评标和中标

(一)开标

(1)开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间进行。

(2)开标地点应当在招标文件中预先确定，如变更开标地点，招标人应当事先通知投标人，以保证全体投标人准时到场后开标。

(3)开标应当在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后公开进行。

(4)开标由招标人主持，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。其中，招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，包括投标人对投标书的补充、修改文件，开标时都必须当众拆封。

(5)开标过程应当作好记录，由招标人存档备查。

(二)评标

1.评标专家名册

房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并，或者实行专家名册计算机联网，以被聘请。

房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务的培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

2.评标委员会

评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。招标人的代表和评标专家与投标人有利害关系的，不得进入评标项目的评标委员会。

3.评标规则

评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

在评标过程中，评标委员会可以要求投标人进行现场答辩，召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。除现场答辩部分外，评标活动应当在保密的情况下进行。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，然后对评标结果签字确认。

评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

(三)中标

招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。只有当确定中标的中标候选人放弃中标，或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人才可以依序确定其他中标候选人为中标人。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期是招标人向投标人告知并承诺完成招标、投标活动的期限，投标有效期应当在招标文件中载明。

招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书，同时应将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

招标人无正当理由不与中标人签订合同，或中标人无正当理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。

五、违反前期物业管理招标投标规定的法律责任

《条例》第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

（作者：陈超作者单位：碧桂园物业服务有限公司）