物业服务企业出借物业服务资质的法律风险简析

物业服务企业出借、出租物业服务企业资质或者授权其他无资质企业挂靠，系《物业管理条例》和《物业管理企业资质管理办法》明确禁止的行为，但从本律师为多家物业管理公司提供法律服务的经验来看，实际经营中，不少物业服务企业对于物业服务企业资质出借、出租或转让的风险仍缺乏认识和把握，为明晰该等风险，特就此类问题简要分析如下：

一、出借物业服务企业资质面临的主要法律风险

（一）行政处罚风险根据

《物业管理企业资质管理办法》第二十条的规定，“物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。”故若物业管理公司出借物业服务资质给其他公司使用后被查明的，将面临县级地方主管部门的责令改正，并将面临最高三万元的罚款。

（二）行业协会处罚风险根据《深圳经济特区物业管理条例》第五十九条的规定，“对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁。”同时该条还规定，“受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。”因此，对于深圳经济特区的物业管理公司而言，若存在出借资质的情况，由于物业服务质量不在出借公司的实际控制和掌握范围内，将存在因实际服务企业服务质量不合格受到行业协会的处罚。

（三）违约风险及诉讼风险在将物业资质出借给实际服务的物业公司后，出借公司将成为物业服务合同法律上的一方主体，实际履行主体却是借入的物业管理公司，合同义务履行者和责任承担者的错位，将给出借公司带来较大的违约风险，在实际履行的物业公司不能适当履行该合同时，出借公司还可能可能面临包括业主、业主委员会以及其他外包服务供应商提起的诉讼风险。且因物业管理是涉及服务对象众多及服务环节繁杂的一类服务，其可能触发争议的节点较多，若实际履行的物业公司未严格按照合同约定的标准进行服务，争议风险将难以避免，并有可能同时引发行政处罚。

二、物业服务企业资质出借法律风险的应对如上所述，因物业服务企业资质的出借是《物业管理条例》明确禁止的行为，故任何基于规避该行为所带来的风险的措施亦难从根本上改变这一性质。当然，在物业服务资质出借已经发生的情况下，从实际情况出发，尝试采取一些措施来控制纠纷的发生以及与实际履行的物业公司约定风险实际发生后责任的承担也并非绝无必要。以下措施可供参考：

（1）由实际履行的物业公司向出借公司先期缴纳物业服务质量保证金，并约定在其物业服务不达标或严重不符合标准的情况下，出借公司有权进行扣除或没收。

（2）由出借公司对实际履行的物业管理公司的物业服务标准和管理模式事先进行审查，确保其达到出借公司的资质所要求的标准和质量。并要求其按照此标准严格进行高水平管理，以减少因物业服务水平和质量不到位引发纠纷的机会。

（3）要求实际履行的物业管理公司定期将物业服务情况向出借公司备案和汇报，由出借公司进行事后评估，对于发生业主投诉或产生纠纷的环节进行严肃查处，约定实际履行公司相应的惩罚性责任。

（4）可由实际履行的物业公司承诺在物业服务质量不合格或依双方约定不达标的情况下，出借公司可以解除与其事实上的合作，由出借公司实际接手该小区的物业管理。

（5）由实际履行的物业公司出具承诺函，承诺当出借公司因借用资质给其后遭受损失或处罚的，实际履行的物业公司应最终向出借公司赔偿上述损失。

（6）实际履行的物业公司提供一家有实力公司（如开发该地块的某地产公司）为其向出借公司赔偿上述损失提供无限连带责任保证。

需要说明的是，由于出借物业服务企业资质本身的违法性质，以上措施，仅在实际实施层面可能具有一定的效用，而在法律效力的评价层面将被认定为属于《民法通则》第五十八条第（五）或第（七）项所称的无效民事行为而被确定为无效。故若实际发生纠纷，上述措施亦难从根本上摒除出借公司所可能面临的法律风险。

（作者：侯陆军作者单位：广东华商律师事务所）