浅谈物业管理与服务中存在的五大问题

记者：2012年首府改善民生年的120件实事中，物业管理是其中的重要组成部分。请您谈一谈首府目前物业管理行业的基本情况？

王建：2012年改善民生年的120件实事中，市委市政府高度重视物业管理，把物业管理提到了一个新高度，为进一步完善物业监管，组织了人员去内地考察学习。我市物业管理起步于1994年，从培育到发展至今已有18年的历史，目前，全市取得资质的物业服务企业已达到539家（其中一级资质2家，二级资质19家，三级及暂定一年的企业518家），实行物业管理服务的小区、大厦、商业区、工业区等项目共计3500余个，服务总建筑面积为8845.8万平方米，物业服务行业从业人员3.5万余人，服务近55万户、180余万人口，占应服务管理的65%左右。

记者：相比较内地物业企业，我市物业管理行业发展中存在一些不足，就目前物业管理中存在的问题能不能谈一谈。

王建：我市物业管理确实存在管理问题，一、法规政策相对滞后，制约了行业的发展。2010年《物业承接查验办法》出台，但未能及时出台相关实施细则，相关部门与物业行业主管部门以及开发建设单位之间未能建立有效的行业项目接管查验机制，群众入住后，因房屋质量问题引发的矛盾纠纷不断；2004年自治区出台的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》颁布了近8年，与目前市场发展现状相比明显滞后，而今物业服务项目已远远超出了《办法》规定的项目，应尽快制定出台我市物业服务收费办法，以适应行业发展的需要；2011年，我市出台《乌鲁木齐市物业管理条例》，对规范我市物业管理工作起到了积极的推动作用，但与之相配套的办法、细则没有及时跟上，导致各职能部门及单位在落实《条例》时不到位，没有形成有效的联动机制，出现具体问题时，往往得不到及时解决和处理；总体看，物业管理政策制定方面，上位法基本健全，但与之配套的政策法规缺位，各相关部门缺乏联动工作机制，影响了行业的整体发展。

记者：物业收费是业主在日常生活中投诉比较多的，物业服务收费问题已经成为影响企业与业主关系、制约企业发展的瓶颈。您对物业费的相关问题有什么看法与见解？

王建：近年来，物业管理成本在不断增加，而服务收费却没有随着各项成本的增加而增加。为了减少亏损，部分企业将部分亏损转嫁给业主及房屋使用人，造成许多小区业主、业主委员会与物业服务企业纠纷不断，业主投诉有增无减，据不完全统计，仅2011年因服务收费、停车收费引起的投诉达4500余起，占全年群众投诉总量的70%。这不仅加剧了物业服务企业与业主的矛盾，同时也造成物业服务企业服务质量大打折扣，陷入恶性循环。

记者：去年市上把三级资质物业管理权限下放到了各区（县），各区（县）物业监管办工作完善情况怎样？

王建：去年下放管理权限之后，不仅进一步明确了人员到位情况，还加强各区（县）监管队伍建设，要求在做好群众工作的同时，还应该在加强业务学习、提高自身素质方面下工夫；同时，物业企业从业人员素质有待提高。其中，执法力量薄弱，对违规企业的查处力度不强，市场的监督管理存在缺位、不到位的问题。无法从行业政策的层面对物业服务市场进行有效的监管和引导。

记者：老旧小区多为一些破产、倒闭、兼并企业遗留下来的居民区。基础设施严重老化，房屋的配置设施陈旧，跑冒滴漏严重。其中流动人口多，收入水平低。对老旧小区改造后，物业管理从哪些方面开展工作？

王建：我局正在起草《关于对老旧小区改造后实行物业服务工作的实施意见》文件。明确指导思想、基本要求、物业服务运作方式、物业日常养护和维护管理责任、物业服务内容及费用、组织领导和扶持措施等要点开展工作。

记者：上面谈到的首府物业管理和物业服务中存在的问题，请问在以后的管理工作中有哪些计划？

王建：我局将从以下九个方面开展工作：一、进一步加强物业管理法制建设，完善配套法规政策体系，并切实抓好落实。二、规范相关费用的代收代缴行为。三、理顺监管体制、明确管理职责，建立并尽快完善“市、区（县）、街道三级管理，市、区（县）、街道、社区居委会四级服务网络”工作框架。四、加强开发建设管理，大力推行《物业承接查验办法》，务实物业管理基础。五、建立健全管理服务活动中矛盾纠纷快速调处机制。六、加强行业监管，提高物业服务满意度。七、进一步减轻物业服务企业负担。八、加大宣传力度，构建和谐物业。九、加强对无物业管理老旧小区改造及实施物业管理服务组织领导。