工业园物业管理方案（三）

（上接二）的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录.

三，机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好.

四，值班员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修.

五，设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生.

六，维修设备时，应准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生.

七，在电源干线，低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌.

八，做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生.

九，供配电设备房必须具备灭火器材.

智能控制中心管理规定

一，智能控制中心实行专职人员全日值班负责制.

二，信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报主管，遇到重大问题迅速上报管理处主任.

三，控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相关"应急措施"处理，如属误报应进行复位，并记录在《智能控制值班记录表》中.

四，智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动，手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在《智能控制值班记录表》中.

五，智能控制设备出现故障时，值班员应填写《智能控制设备维修申报表》，并立即通知客户服务中心以调度专业技术人员进行维修.

六，智能控制中心内的电话属专用报警，调度联系电话，任何人不得占用而影响工作信息传送.

七，智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，中心内配备便携式灭火器和常用灭火器械.

八，严禁外人进入智能控制中心，如因工作需要必须经消防主管批准，未经许可，中心工作人员不得接待任何来访者.

消防给水设备保养制度

消防给水设备是有效扑灭火灾的重要设备，设备是否保持良好预备状态，关系到客户的生命及财产安全;为此，维修部每月必须对消防设备定期做好保养工作，确保设备完好.

一，每月对消防给水设备做好维护保养工作

1，检查紧固控制柜电气节点，触头有无氧化现象，柜内有无积尘，蜘蛛网等异物;

2，检查进出水阀门开，关状态，阀门不能出现滴水，保持阀门处于正常开启状态;

3，检查加压泵泵轴是否滴水(滴水每分钟不超过20滴)，对泵轴填料做适当调整，使其保持正常;

4，检查所有紧固体螺栓是否有松动，锈蚀并做适当调整，使其保持正常;

5，泵轴及时添加润滑油，使其保持转运灵活等.

二，启动检查消防泵加压是否可靠

1，转换开关是否在自动位置;

2，打开排水阀门观察压力表指示，压力降至一定范围时，消防泵是否安全启动;

3，消防泵安全运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表达到正常压力值时，消防泵是否停止运行;

4，如发生消防泵不能安全启动，运行，保养人应及时报告主管，由主管组织相关人员进行处理.

三，保养结束后，将转换开关置于"自动"位置，清扫设备卫生，做好保养记录.

中央空调设备巡视管理制度(根据实情定)

一，中央空调开机成功后，为了保证空调系统的良好运作，值班员每隔4小时巡视一次中央空调机组，巡视的主要部位包括:

1，检查电压表指示是否正常，正常情况为380V±10%;

2，检查三相电流是否平衡，是否超过额定电流;

3，检查油压表是否正常，油压的正常范围100～150pa;

4，检查进出冷却水温度(进水温度<35℃，出水温度<40℃);

5，检查进出冷冻水温度(冷冻水进水温度<0～18℃，温度6～8℃);

6，主机运转过程中是否有异常振动或噪音;

7，冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常;

8，检查管道，阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好;

9，检查控制柜各元件运作是否正常，有无异常的气味或噪声;

10，各种标识工具是否完好等.

二，值班员巡视中发现设备有缺陷存在时，立即通知维修部主管.维修部主管分析缺陷后，联系相关技术人员处理，如缺陷较严重时，可按操作程序停机，并通知相关人员，说明情况.

三，值班员对巡视的情况认真做好记录，如设备故障正在处理时，未经维修部主管同意不准离开.

四，为了防止意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡查记录交给接班人，交班人与接班人严格按交接班制度执行交接手续.

电梯巡视监控管理制度

为确保电梯安全，可靠运行，电梯管理员负责对电梯设备的统一管理，并监督值班人员执行:

一，值班人员每日对电梯机房，轿厢，井道，底坑等主要部位巡视一次，根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》.

二，巡视时按以下内容认真巡视检查:

1，曳引机是否有噪声，异味，是否烫手，轴承螺栓是否松动;

2，减速箱的油位，油色是否正常，连轴器是否可靠;

3，指示仪表，指示灯，各继电器运作是否可靠;

4，变压器，变频器，电抗器等是否过热;

5，制动器，曳引轮，曳引绳，限速器等是否正常;

6，通讯设施，标示牌，盘车手轮，开闸板手等求援工具是否放在指定位置;

7，电梯运行有无振动，开关门是否顺畅，底坑限速器是否正常等.

三，巡视中发现不良情况时，值班人员应及时报告电梯管理员，由电位管理采取措施进行调整.如果问题严重则应联系公司评定合格的电梯维修保养公司进行处理，必要时可切断电源暂停使用电梯.

四，值班时发现电梯有缺陷存在时，必须及时处理，缺陷未处理好不得擅自离开，监控缺陷处理的进度，并积极配合维修人员处理完毕缺陷，并做好记录后方可离开.

水泵房运行操作规程

一，水泵房为工业园区工作，生活，消防供水控制中心，设备工作是否正常直接关系到所有人员的生活及安全问题.运行操作人员必须将设备的安全运行放在首位.

二，水泵的运行操作

1，运行前应检查进出水泵阀门是否打开;水池内储水是否充足;泵的转运是否灵活等等;

2，泵的填料部分允许有少量滴水(10～20滴/分钟)，如出现大量滴水，应做适当调整.各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓.

3，供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水;

4，水泵及其它设备的巡视检查应认真仔细，做到检查项目不遗漏，并做好记录.

三，泵房卫生

1，泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底打扫一次，管道，阀门，水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘;

2，泵房内，水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁.

四，发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班.

水泵房运行注意事项

一，值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到"三勤"(勤听声音，勤看仪表，勤测温表).

二，启动水泵时严格按《水泵操作程序》进行;"手动"启动次数不应连续超过3次，排污泵不允许空载运转.给水泵在"手动"位置运行时间不允许过长.

三，监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号，仪表指示是否正常，确认是否在正常压力状态.

四，注意电动机发热，通风情况，经常保持电机周围的清洁，及时排除泵坑积水.

五，水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常.如储水不在规定范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录.

六，发生下列情况之一者应迅速停止运转，必要时切断电源检查原因，消除故障后方可运行.

1，电流突然升高超过允许范围时;

2，水泵有不正常声音或发出强烈振动时;

3，电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时;

4，压力表突然升高或降至不正常范围时;

5，水泵轴承和电动机温度超过允许范围时;

6，水泵无水空转或反转时;

7，危及设备或人身安全时.

绿化养护制度

为搞好室内，室外绿化管理，确保花草树木繁茂，长势良好，特制订本制度.

一，室内养护标准及目标:

1，浇水:根据苗木各类，按规定进行浇水，保证苗木不缺水;

2，花木除杂:及时消除杂草，杂物及枯枝烂叶，时刻保持盆内无明显杂草，杂物;

3，修剪整形:根据生长情况不定期修剪，整形，使苗木保持青绿，美观大方;

4，施肥:根据苗木各类及生长情况进行施肥，每次松土后需施肥一次;

5，病虫防治:春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不能有大规模的病虫害发生，冬季要做好越冬虫害的清理灭除及防病工作;

6，长势不良，观赏效果不佳的花木，管理处应及时通知更换.

二，室外养护:

1，基础性更新改造:

土壤改良:对绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全面深耕改良，彻底改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄，老化，部分枯死的状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草.

2，常规性养护工作:

(1)修剪:修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂盛.苗木修剪，每月修剪两次.生长旺盛期应根据生长情况不定期及时修剪，草皮修剪春，夏季每两个月进行一次，秋，冬季根据实际情况进行修剪.基本保证春，夏季草皮不长于15厘米，秋，冬季不长于10厘米;

(2)浇水:旱季乔，灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次;室外拿刀盆栽随天气不同，每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1-2次，室内盆栽每周浇水1-2次;草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，至少要湿润土层5厘米以下，浇水以早晚为主;

(3)花木除杂:及时消除杂草，杂物，经常拾除草地，花丛内砖头，纸屑等杂物，时刻保持绿地，花坛整洁，清除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂，每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥;

(4)松土，扩穴，施肥:原则上每年冬季必须深耕扩穴重施肥一次，平时每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根据苗木的具体需要施肥一次;

(5)病虫防治:建立病虫害防治动态跟踪系统，春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不得有大规模的虫害发生;冬季要做好越冬虫害的清理灭除和树干涂液防虫，防病等保护工作;

(6)花木补植:如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天内完成补植;

(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康为前提，尽量使用高效低毒无公害农药，使用农药时必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后4小时内下雨的，要待天晴后重喷;使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，以免药液扩散;

(8)自然灾害的防御:雨季前要检查绿化区，提前做好排水工作，台风，霜冻等多发季节应及时做好预防措施，避免不应有的损失;

(9)草皮养护:杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超过8厘米的杂草.每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷，钾肥和有机肥，施后浇透水或在雨后施肥;

(10)绿篱，花球养护:绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其艺术含量.修剪下的枝叶要立刻清除.春，夏季每两个月施肥一次，秋，冬季每3个月施肥一次，施用复合肥和共生麸保证长势旺盛.绿篱，花球死亡缺苗，须在1周内补种好;

(11)乔灌木养护:每月巡查，及时修剪枯枝，病虫枝，下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条，保持乔木高2.5米以上.修剪下的枝叶要立刻清除，以免干枯影响美观.

清洁卫生管理规定

为了更好地了解我公司进驻后的具体工作办法，现我公司就管理处环境管理部清洁卫生工作的有关事项作如下说明:

第一:清洁品质控制

一，清洁计划

1，向管理处提交清洁服务计划;

2，根据计划书内容按步骤实施日，月，季的清洁工作;

3，根据计划书内容会同管理处工作人员实施日检，月检工作;

4，月终根据统一考评检讨修订下月度的实施清洁计划;

5，急(突发)事件的处理对应计划方案提交;

二，清洁实施

1，向管理处发出每日清洁完成情况报告;(简称"日报:)

2，各现场每日举行前日工作情况总结，当时工作安排;(简称"早会"或"例会")

3，各项日常清洁工作安排表，指导书;

4，各项定期清洁工作安排表，指导书;

5，各项内部清洁完成情况考评资料;

6，各项清洁工作方法指示书;

7，各项清洁工作安全批示书;

三，清洁技术应用

1，清洁新技术的应用和推广;

2，现场清洁问题的研究，解决;

3，清洁高效率方法的研究，运用;

四，清洁监督与检查

1，清洁日检表

2，清洁周检表

3，清洁月检表

4，各项清洁作业标准书

5，各项清洁作业岗位职责

6，清洁奖罚制度

7，各分现场之间交替检查，评比

五，员工管理

1，定期的清洁培训

2，员工道德教育

3，作业标准化管理

4，员工考评制度

第二，清洁原则及清洁方案

一，清洁原则

创造舒适的环境，杜绝任何污染

★在物业区域内部，要求任何部位必须干净整洁，一尘不染，无卫生死角

★亲切的服务，给人以温馨的感觉

★垃圾及时清理，免除空气的污染

保持建筑常用常新

★使用适当的洗剂，保持建筑外观干净，常新，不受损坏

★使用无污染洗剂，保持环境的清新

★采用保护措施，避免建筑使用中的最小磨损

安全作业的确立

★实施安全操作教育

★清洁作业采用安全保护，防止其它建筑的意外损伤

★清洁工作中必须使用作业指示板，警示牌，防护栏，安全帽

作业情况督察

★现场管理者每日巡查作业完成情况，提供报告书

★各区域负责人每月进行互检

★公司技术部每月进行作业指导，监督检查

作业效率提高

★大面积作业区域逐步采用人员和机器的相互配合

★建筑采用先进的专用设备进行保养

★逐步使用设计科学，合理使用方便，快捷的作业器材高效率的完成各项作业

树立良好的社会形象，创超一流的环境

★使用高效作业设备，确保环境干净，整洁

★选用高素质作业人员，注重人员形象教育

★严格要求着装整齐，服务语言标准化

二，具体清洁方案构想

人员的选择，培训，教育

★选择年青，工作勤劳，有一定文化素质的员工

★注重职业技能培训和服务规范化教育

★定期进行新技术培训

器材及洗剂选定

★针对石材选用养护技术设备

★大堂适时采用先进设备进行大面积清洁作业

★不锈钢表面使用进口高密度柔软清洁巾进行不损伤清洁

公共场所设施清洁

★洗手间设施定期进行消毒

★垃圾桶，箱定期进行消毒，避免空气污染

保护作业法

★保护建筑的作业:不同的建筑采用不同的方法和洗剂

★保护使用者的作业:A，选择适当的时间作业;B选择无噪音作业，避免干扰

★使用保护剂全面保护建筑外观

清洁作业的实施

★制定详细的计划书

★管理人员确认作业完成情况

★定期进行专业的技术培训

★紧急事件的应急增援

★加强夜间作业避免影响白天的正常工作

★严格控制外部垃圾，尘沙对内部建筑的破坏

★加强大堂的日常作业

三，清洁业务的基本方针

建筑物本来是美造型，脏便会降低其价值.建筑物的美在于通过频繁的清扫，才能展示美的所在，给人们留下美好影响.清扫业务的好与坏，因为一般一通过肉眼也可以判断，因此经常保持良好的清洁状态便是提高工业园区以及清扫业务形象的重要事宜.

如对建筑物的清扫偷懒会加速建筑退化，这已成为现代清洁业务的一般常识，清扫作业可以防止建筑的磨损，变色，生锈，发霉等现象，不仅可以提高美观，在保护建筑方面的作用更为显著.例如:地板涂地板维持剂，不仅可以预防地板脏污，又可以提高建筑的美观，同时也是保护地板的一项重要工作.

四，确定清洁作业基准

制定清扫业务标准，需要考虑建筑物的建筑构思，建筑物内的使用状况(场所)，季节，时间等因素.

对于制作贵工业园区的作业基准，由于建筑物详细情况目前尚有个别不明之处，请允许我们按照通常的作业基准制作程序加以说明.

在我司的清洁管理工作中，作业基准，作业实施不是孤立分开的，而是如下表一样，从制定计划到判断，评价都作为有机整体来考核实施.

因此，我们确认在与贵方密切交流，会商共进的前提下，通过下列循环可以永久维持建筑物优美高雅的环境.

五，清洁的目的及特点

1，清洁作业的根本是清除建筑上附着的污垢，最终达到提高建筑美观，保护建筑，延长其寿命，洁净环境卫生的目的.

2，清洁概念

工业园区的清洁因其建材，场所，使用者，用途的不同，其相应的清洁方法也不同，清洁固有"千变万化"之称，正是这样的变化对作业人员的要求也提出具有专业化和广泛的建材和洗剂知识.

1)针对不同的建材采用不同的清洁方法(如石材，金属，毛织物，胶等)

2)针对不同的场所采用不同的清洁方法(洗手间，走廊，停车场等)

3)针对清洁分类采用不同的清洁方法(日常清洁，定期清洁，特种清洁等)

4)不同的用途采用不同的清洁方法(办公楼，住宅等)

清洁的特点:正如前所述工业园区的情况不同，故其作业的实施也相对不同:

1，进行详细的调查;

2，制定完善的作业计划;

3，划分作业不同的区域进行;

4，制定全面的建材保护措施及方法;

六，重大问题处理

我司设有专人负责各现场的重大问题及突发事件的应急处理，并配有机动小组.

七，客户至上

这是我公司的服务宗旨，对我们的服务对象提供服务，如遇管理及作业上的重大问题，我公司上层管理者都非常重视，妥善的处理是我公司在市场竞争中生存的唯一条件:

1，贵公司的要求就是我们最重要的工作;

2，定期进行现场内部的5S整顿;

3，内部定期举行内部管理例会解决现场的工作;

4，定期举行管理会议商讨落实管理工作.

八，处理客户投诉

1，如何对待客户的投诉

A，对客户的投诉处理应放在首位;

B不吝惜对处理客户投诉所花费的时间与金钱;

2，处理客户投诉的姿态

A，接到投诉，应立即赶往现场，速度越快越好;

B，无论是什么状况都必须道歉;

C，绝对不允许反驳或找借口中;

D，掌握如何当场或用电话应付的技巧;

E，无论人，场所，时间是否相同，应掌握顺利处理的技巧;

3，对投诉的事后处理

A，分析原因，责任的存在，并向总负责人汇报;

B，协商如何避免再发生的对策;

C，如决定了具体对策，应立即付诸于行动并向客户汇报.

九，教育理念

楼宇清洁业务的目的在于给工业园区使用者提供舒适的使用环境，因此，以提供最佳的作业技术为主要目标，遵守楼宇管理的有关法规，实施以提高作业质量，效率，包括服务等的性教育训练.

1，教育训练的三项目

1)硬件教育

A，清洁五原则的教育

B，各种建材清洁养护的技术

C，机器，器材的熟练使用

2)软件教育

A，各种的作业计划，作业程序

B，人事，劳务管理，一般的教育

3)服务教育

A，服务态度:作业态度，礼节，着装

B，精神性服务:配合顾客的心情，愿望

2，提出最佳作业技术的建议

为提高和维持对建筑物的美观，对作业，员工以及工业园区的使用者提供和创造安全，舒适，卫生的环境和高效率作业目标进行教育培训.

3，教育训练负责人

由专业技术教育负责人和经理负责进行教育训练.(教育负责人:是指在获得国家标准的资格证书或获得职业训练指导等各领域专业技术与指导技术等职称的人才)

4，教育训练对象

一般员工，各现场负责人以及本地教育指导者.

清洁作业规程以及操作要领

场所

每日清洁内容

次数

每周清洁内容

次数

每月清洁内容

次数

每季清洁内容

次数

所有大堂及走廊通道

1，地面清扫，拖净，推尘

2，垃圾处理

3，烟灰筒，垃圾箱，花盆清理擦净

4，装饰，指示牌，排风口，消防设备清洁

5，所有门，玻璃清洁

6，污渍，手印处理

7，灯饰设备

8，地垫吸尘，扫净

9，防盗门擦拭

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1，墙面除尘

2，烟灰缸，垃圾桶消毒清洗

3，防火门全面清洁

4，入口大门玻璃清洗

5，不锈钢打保护剂

6，地脚线擦净

7，地垫洗净

1

1

1

1

1

1

2

1，天花除尘

2，排风口，顶部分清洁

3，墙面清洗

4，大理石，打蜡保养

5，照明灯具擦拭

6，装饰面除尘

1

1

1

1

1

1

1，照明灯罩清洗(高处)

1

洗手间

1，地面垃圾清扫，拖净

2，洗手盆，便器清洗

3，镜面擦拭并保洁

4，门，隔板清洁，玻璃窗清洁

5，地面冲洗并保洁

6，附属配件擦拭

7垃圾处理

2

4

1

1

2

2

2

1，门，隔板全面清洗

2，水管道擦拭

3，墙面擦拭

4，窗玻璃擦拭

1

1

1

1

1，墙面清洗

2，天花除尘

3，送排风口擦净

1

1

1

1，照明灯罩擦拭

1

园区

1，地面垃圾清扫，拖净

2，草坪，绿化带，花池盆景的垃圾清扫

3，桌椅擦拭，除尘

4，灯饰设备除尘保养

5，指示牌擦拭，除尘

经常

1，地面清洗

2，建筑材料设备的清洗

3，下水道，雨水沟的清理

1

1

1

1，公共设备及金属设备的专业保养清洁

1，花园石材设备的深层清洗

所有楼层公共走廊

1，地面垃圾清扫，拖净

2，烟灰筒处理，擦净

3，消防设施设备擦净

4，墙面污渍处理

5，开关，指示灯擦拭

6，垃圾桶清洗擦净

7，垃圾处理

8，玻璃窗清洁

9，楼层门玻璃清洁

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1，墙面除尘

2，玻璃窗清洗

3，门面清洗

4，烟灰筒，垃圾桶清洗

5，走廊地面拖净

6，装饰面除尘

7，消防设备

1

1

1

1

2

1

1

1，排风口，空调口清洗

1

1，天花除尘

2，照明灯具清洁

1

1

天面

1，保洁

2，渠口清理

3，围栏，扶手抹净

1

1

1

1，灯柱，钢架，露体管道清抹

1

1，门面擦净

2，地漏，下水口清理

3，矮墙除尘清洗

2

1

1

清洁作业规程以及操作要领

场所

每日清洁内容

次数

每周清洁内容

次数

每月清洁内容

次数

每季清洁内容

次数

外围

1，地面垃圾清扫并保洁

2，绿化带清扫

3，各种招牌，栏杆擦净

4，路灯，灯柱擦净

5，果皮箱清洁

1

1

1

1

1

1，地面清洗

2，排水口清理

3，消防设施擦净

1

1

1

1，墙面清洗(立柱2米以下部分)

清洁服务质量标准及检测方法

区域

清洁项目

清洁质量标准

检测方法

所有大堂及公共部分楼道

地面

保持干净，无污渍，积水，积尘，痰渍，杂物，纸屑，烟蒂，香口胶，保持光洁，明亮

目视

玻璃

无手印，污渍

以纸巾擦拭

不锈钢

无手印，污渍

以纸巾擦拭

铝合金，木饰板，装饰画

无尘，污渍

以纸巾擦拭

拉手

无尘，污渍

以纸巾擦拭

防火门

无尘，污渍

以纸巾擦拭

信箱柜

无尘，污渍

目视或以纸巾擦拭

指示牌，悬挂物

无尘，蜘蛛网

目视或以纸巾擦拭

花盆

无污渍，杂物

目视

烟灰筒

无污渍，痰渍

目视

天花顶

无污渍，灰尘，蜘蛛网

目视

送排风口

无污渍，灰尘，蜘蛛网

手摸或以纸巾擦拭

防尘地垫

无水渍，灰尘，污渍，香口胶

目视

镜面玻璃

无手印，灰尘，水渍

目视或以纸巾擦拭

饰柱

无污渍，灰尘，痰渍

目视

墙身

无污渍，灰尘，每30平方米用纸巾擦拭不能有黑色灰尘

目视

消防器材

无污渍，灰尘

手摸或以纸巾擦拭

清洁服务质量标准及检测方法

区域

清洁项目

清洁质量标准

检测方法

洗手间

墙身

无尘，污渍

目视及手摸

防滑瓷砖地面

无尘，污渍，纸屑，水渍

目视及手摸

洗手间大门

无尘，污渍，手印

以纸巾擦拭

洗手间玻璃镜面

无尘，污渍，水渍，手印，皂液，保持镜面明净

以纸巾擦拭

便器，洗手盆

保持无污渍，垢，臭味，并保持水流畅通无阻，瓷器明洁如新

目视及以纸巾擦拭

洗手间隔板

无污渍，痰渍，保持洁净

目视及以纸巾擦拭

洗手间灯饰

无蛛网，污渍

目视

洗手间天花，排风口

无蛛网，污渍

目视

洗手间下水管道

保持水流畅通无阻

冲水数次检测

其它区域

外围

地面，道路，绿化带

无杂物，垃圾，泥沙，积水，香口胶，每50平方米不得超过10个烟蒂

目视

墙面(3米以下)

无污渍，灰尘

以纸巾擦拭

果皮箱

无污渍，异味

目视

路灯，招牌，栏杆，不锈钢，设施设备

无污渍，尘渍，光亮

目视

垃圾房

地面

无积水，异味，用水冲洗干净

目视

墙面

用水冲洗干净

以纸巾擦拭

垃圾房门

用水冲洗干净

目视

下水井

无泥沙，杂物，臭味，每检查一次，发现问题及时处理，每月清理一次，保持排水井无堵塞

目视

第二节:部分应急措施

意外事件处理办法

为做好区域内的意外事件处理工作，特制定本办法.

一，电力，给水，电视信号中断供应处理

1，当接到有单位投诉电力，给水，电视信号供应中断时，先向投诉单位查询中断供应时间;

2，了解发生时间后，应及时报告客户服务中心，客户服务中心将及时协调维修部长，技工跟进有关情况，如果发现整个辖区电力，给水，电视信号供应中断，而非本区域设施出现故障，应立即向有关供应机构查询及要求尽快抢修;

3，如有关供应未能即时恢复，客户服务中心将会在告示栏张贴通告.

二，火警处理工作

1，当发现火警时，即时报告客户服务中心及管理处主任;

2，如火势有可能会对客户造成危险时，须即时疏散受影响单位的客户;

3，如情况许可或在安全情况下，偿试将火扑灭;

4，倘有关人员未能自行将火势扑灭时，应立即拔打119，并保持马路及通道畅通，方便消防车全速驶近火场.

5，当消防员到场后，有关负责人须登记以下资料:

1)消防车到达的时间

2)消防车到场数目及车牌号码

3)带队的消防队长姓名

4)消防员收队离场时间

6，当火势被扑灭后，有关人员应即时巡查及记录公众地方损坏的情况，倘有公众设施受损，须立即安排抢修.另外，须巡查及记录受影响单位的情况;

7，尽可能在第一时间向总经理报告.

三，水浸处理工作

1，当发现有水浸时，应即时将积水清除;

2，倘水浸范围附近公众设施或客户单位造成损坏，应即时采用各种方法截水;

3，当积水清除后，须即时巡查及记录公众地方，设施的损坏情况，同时巡查及记录受影响的单位损坏情况;

4，如有公众设施受损，须立即报告维修部负责人或总经理;

5，如水浸的水源是由某单位内漏出，除按上述步骤跟进外，即时联络浸水单位客户，要求尽快处理.

四，爆炸处理工作

1，当发现有单位发生爆炸时，值班人员须尽快联络该单位客户，征询其是否需要报案;

2，如客户同意报案，须尽快报告公安机关;

3，公安人员未到达现场时，有关人员应派人四周巡视是否有可疑人物，另外应安排保安人员巡视附近其他单位，是否有被爆炸过的痕迹;

4，切记不可触动案发现场内的任何物件，以免影响公安机关调查;

5，当公安人员到达现场时，须登记以下资料:

1)公安人员到场时间

2)公安人员车辆的数目及车辆号码

3)带队队长的姓名

4)当公安人员离场时，应记录离开时间

五，交通事故处理工作

1，如果有人受伤，必须报警;

2，没有人受伤，可由双方车主自行达成赔偿协议;

3，值班人员须登记以下资料:

1)车牌号码

2)双方车主姓名，地址，电话

3)如有人受伤，登记伤者姓名，地址，电话

4)如有公安，救护车到场，须登记车牌号，到场及离场时间，带队队长姓名.

4，如因撞车而对小区公众地方，设施造成破坏，须报告管理处主任处理;

5，事后须向总经理呈交报告.

六，意外受伤处理工作

1，当在区域内公共地方发现有人受伤时，要及时报警或叫救护车;

2，须查问受伤者的身份及受伤的原因;

3，值班人员须登记以下资料:

1)受伤者姓名，地址，电话

2)受伤原因

3)如有公安，救护车到场，登记到场，离场时间，车牌号码，带队队长姓名

4，事后须向管理处主任呈交报告.

七，刑事案件处理工作

1，当区域内发生刑事案件时，必须在第一时间内报告派出所，总经理及贵方领导;

2，保护好现场;

3，记录好有关情况.

八，管理处对于以上的特别情况的处理工作，须记录于《事件报告》报告总经理.

九，具体操作详见《意外事件处理工作指示》.

消防应急方案

为更好地做好本物业的消防应急工作，特别定本方案:

一，成立消防应急领导小组:

总指挥:管理处主任

副总指挥:保安队长

下分两个组:前线组和后援组

二，消防组织架构:

三，消防应急方案

1，火警发生在任何时候

1)一般火情处理(指还没有造成危及人生，财产的小型火灾).

当班人员:

当班人员第一时间内通知总指挥和119;

监控室值班人员立即呼叫所有上班人员，电话或人力通知不上班人员;

由最近岗位的值班战士立即切断总电源，打开消防栓;

监控室人员立即用广播通知单位内人员进行有序疏散;

门岗人员在消防车未到达前守候在重要路段保持道路畅通，以便消防车全速驶达火场，且做好有关人员，火警时间，地点，原因，急救车辆等记录;

开启工业园区广播，警铃，检查自动启动的消防系统工作情况，必要时可启动其他消防设施.

不当班人员:

由班长带领本班人员及时赶到火警场地;

接好水带，水枪到火警现场做灭火准备;

打开水阀实施灭火;

拿灭火器，戴防毒面具，拿好消防服赶赴火场进行灭火和急救;

拿消防斧和消防绳赶赴现场.

后援组:

前台人员第一时间到场，现场拍照，发现先或后进人员;

做好护送伤员至医院的措施;

做好火灾后的现场清理工作，登记损失财产数量及方案案例;

协助组织调查，做好安抚工作.

2)重大火情的处理

当班人员:

第一时间拔打"119"火警求援;

通知总指挥及所有不当班人员;

立即切断总电源，打开消防箱;

开启小区广播，警铃系统，监控室人员利用广播进行疏散人员，检查已自动启动的消防系统工作情况，必要的可强行启动其他消防设施.

确保各执勤区域工作正常的同时，保持消防过道畅通和路面秩序井然;

门岗人员做好相关人员，火警时间，地点，原因，急救车辆等记录.

不当班人员:

由班长带领本班人员及时赶到火场，控制火情;

着消防服及防毒面具进行人员疏散，其他人员协助火警执勤人员的各项灭火工作

后援组:

第一时间到场，现场拍照，发现先进或落后人员;

护送伤员至医院;

协助组织调查;

做好火灾后的现场清理工作;

登记损失的财产数量形成文字案例.

事后保安队长作《事件报告》上报管理处主任及总经理.

各组职责:

总指挥:统一协调组织灭火及后援工作.

前线组长:接到报警，统一部署灭火方案.

前线组组员:负责具体灭火的各项工作.

后援组组长:负责后援组的总协调工作.

后援组组员:组织人员疏散及现场清理工作.

纪律要求:

所有被通知到的人员必须到场，不得借故推托.

所有人员必须严格按照分配的任务执行，不得打折扣.

做到言行禁止.

以上规定有违反者，严肃处理.

停水及事故处理方案

一，停水处理

1，设备发生故障，需停水处理时，当班人员及时上报维修主管，由维修主管在一小时通知客户并组织抢修;

2，停水时，当班人员密切观察水池储水情况，向管理处主任汇报，对水池储水进行合理调度，如水池储水不能在规定时间内满足供给应提前通知客户.

二，事故处理

1，供水设备发生事故时，维修主管，当班人员要到现场察看，处理并及时组织抢修;

2，发生设备事故，当班人员将事故时间，原因，设备损坏程度，影响程度等作记录并上报;

3，对重大事故由维修主管知会相关部门，按处理程序及时上报物业管理处主任;

4，事故处理未结束时，当班人员及相关维修人员未经维修主管许可，不准擅自离开;

5，事故处理完毕，维修主管安排专人对维修设备进一步监护并对事故进行分析，将"事故分析报告"交管理处审查.

第六章工业园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价

一，清洗范围:

1，办公楼1-4楼外墙清洗;

2，办公大楼1-4楼大堂地面，墙面，玻璃，楼梯，厕所清洗.

二，施工方案:

1，外墙清洗采用高空下吊板作业法进行清洗;

2，办公楼地面，楼梯地面清洗用多功能刷地机配吸水机清洗.

三，清洗技术要求:

1，外墙清洗后洁净度达95%以上;

2，地面清洗后洁净度达95%以上;

3，玻璃清洗后光亮，透明.

四，清洗报价:(含税价)

1，外墙清洗价格:1元/m2(按实际清洗面积核算);

2，地面清洗价格:1元/m2(含楼梯扶手，消防栓，办公设施);

3，室内玻璃清洗价格:1元/m2;

4，洗手间清洗价格:200元/间.

五，供水，电等便利条件，并派人配合监督，我司则按要求严格施工.自觉遵守甲方制度，对因我方施工过程中造成对方的财产损坏及其它损害，我方应负全部责任，我司在施工过程中发生的人员安全事故及其它意外全部由我方负责，贵方不参与保障.

六，本方案及报价的执行双方另行拟，签合同.

第七章结束语

对于贵公司和众信物业有限公司来说，本次物业管理项目的成功合作无疑是对双方在管理上的一次创新，也客观的反映出贵公司高层高瞻远瞩的眼光，它将集约和优化各方资源，符合市场不断专业化的发展.作为众信物业有限公司来说，我们将把握机遇，把每次挑战当作一次机遇加以发展，我们有理由相信，通过我们积极的态度，科学的管理方法和专业的水平，一定会给贵公司及使用人呈上一份满意的答卷，因为我输送相信"没有最好，只有创新".

**公司

广州市众信物业管理公司

项目物业管理处

客户服务中心

保安队

环境管理部

维修部

物管标的调研

拟定物业管理方案

组建机构

岗位培训

接管验收

整改

日常管理

众信物业公司

管理处

反馈监督

各业务块员工

指挥

指挥

管理层

操作层

工资福利机制

激励机制

培养提升机制

思想工作机制

奖惩机制

企业文化机制

管理处主任1人

文员(1人)品管(1人)

(共30人)

服务中心

保安队:14人

队长:1人

战士:13人

其中轮休一人

环境管理部11人

部长:1人

绿化技师:2人

环卫队:8人

维修部:2人

调查筹划

编制计划

实施营运

诊断评价

提高建筑美观

延长建筑寿命

注重环境卫生

贵公司

物业管理处

环境管理

向管理处主任提交作业计划，监督管理作业进行情况;

定期进行现场巡查，确查作业良好实施;

定期与管理处主任举行管理例会，处理现场问题(1周1次);

我司现场管理人员接到贵公司发出的紧急情况或突发事件必须优先处理;

优先配合管理实施整体化管理;

增加沟通，交流，协调的满足贵公司的要求.

总指挥

管理处主任

保安队长

客户服务中心

保安人员

其它人员

前线组

后援组