工业园物业管理方案（二）

（上接一）一，物业管理处人员配备

该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况，帮我们在人员配备上坚持以公司"精干，高效，敬业"的用人原则为基础，确定"重学历也重能力，重水平更重品德"的用人标准，严把人才选聘关.我们要求管理人员必须是一专多能.在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理，考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现.

(一)，管理处人员配备图

(二)，物业管理处人员岗位分布说明

1，管理处主任:1名，负责全面工作.

2，文员:负责前台服务，和处理行政，物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作.

3，品管:1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监督.

4，维修部:2名，负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，维修检查监督等工作.

5，保安队中队长:1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作.

保安:13名，分三班24小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间的安保工作.

6，环境管理部部长:1名，负责清洁，绿化全面工作及对部门人员检查监督工作.

绿化技师:2名，负责绿化养护工作.

环卫工人:8名负责工业园区公共区域卫生.

(三)，人员培训

企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了"全员培训，全过程考核"的培训方针，使培训真正落实到实处.

1，培训的目标:

通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效.

2，培训内容:

(1)新员工入职培训:

A，企业培训:企业质量方针，质量目标，企业理念，企业精神等;

B，员工手册培训:员工守则，礼仪行为规范，职业道德教育等;

C，管理处概况培训:工业园区概况，公众管理制度，内部规章制度，管理架构等;

D，物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训;

E，军训与参观学习.

(2)岗位专业技能培训:

A，基本技能培训:相应岗位的专业知识，ISO9001文件(包括质量手册，程序文件，工作指示，记录表格等);

B，新技术(能)培训:智能化技术，新设备仪器的使用与管理技术等.

(3)素质提高培训:

A，操作层自我开发培训:进行有关学历，职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑，消防，环保等相关知识讲座;

B，管理人员实行"四个一"常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书，参加一次讲座，参与一次竞赛.

(4)新政策，新理论培训:

物业管理理论动态，有关法律，法规，同行业新动向等.

(5)培训者培训:

培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训.

3，培训计划(不具体阐述)

4，培训的评估考核

(1)培训中考核:根据实情，边培训，边考察，理论与实践相结合，这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正.

(2)培训后考核:分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效，把考评的结果作为薪资发放的依据.

第五节:管理规章制度和建筑及其附属物档案，

设施，设备，业主档案的建立与管理

一，管理规章制度

科学完善，合理量化.健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝，也是提高服务品质，提升工业园区形象的重要依据.为进行统一规范和管理，接管后，我们将严格按照ISO9001国际标准人，及我公司质量体系文件的要求，对项目实施专业化，规范化管理.我们还将根据该项目实际情况对规章制度及相关程序作适当调整.管理制度主要包括公众制度及应急措施，ISO9001服务质量控制程序文件，公司内部管理制度等.

二，档案建立与管理

随着建筑设计高科技，专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，在信息收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面，丰富，收集时尽可能地完整.我们拟对项目所有物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案.并树立档案管理的财富观，资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务.

三，档案管理运作环节

1，资料的收集，直接隶属于客户服务中心.建立相应的规章制度，对所有档案资源进行严格管理.在收集时，坚持内容丰富的原则，根据实际全面收集，小到一盆花都有详细的资料收集.

2，资料的分类整理，根据其性质，特点进行细分，做到条理清晰，分类合理.

3，资料归档管理，按照资料本身的内在规律，联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进，出档案室都有严格的规定，严防文件流失.档案的管理环境必须做到"三防"，即防火，防潮，防变质.

四，档案资料的分类

1，接管移交资料:

名称资料内容工程建筑产权资料A:规划图纸，项目批文，用地批文

B:建筑许可证，投资许可证，开工许可证

C:拆迁安置资料工程技术资料A:红线图，总平面图

B:地质勘察报告，开竣工报告，图纸会审报告

C:工程合同，工程预决算

D:工程设计变更，通知及技术核算单

E:竣工图:1.单体建筑，结构，设备竣工图

2.消防，智能化，中央空调等工程及地下管网竣工图

F:房屋，消防，智能化，中央空调等竣工验收证明书

G:钢材，水泥等主要材料的质量保证书

H:新材料，构配件的鉴定合格证书

I:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备的检验合格证书

J:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备技术资料

K:砂浆，混凝土试块，试压报告

L:绿化工程竣工图

M:其它技术资料

2，管理档案资料

名称资料内容物业资料A:基本资料B:标识资料事务管理资料A:事务值班表

B:事务交接记录表

C:物品搬出(入)登记表

D:日常事务巡视记录

E:事务回访登记表维修资料A:维修申报表

B:维修服务派工单

C:维修回访记录本

D:公共设施维修记录安全防范及交通管理资料A:日常巡查记录，交接班记录，值班记录

B:查岗记录

C:物资搬运放行记录，紧急事件处理记录

D:车辆管理记录，车辆详细资料，车辆出入记录设备管理资料A:公用设施保养维修记录

B:各项机电设备保养维修运行记录

C:设备分承包方维修保养记录

D:设备检查记录员工管理资料A:员工个人资料，聘用表

B:员工业绩考核及奖罚记录

C:员工培训计划及实施记录

D:员工培训考核记录

E:员工外出考评及参加演练记录

F:员工住房及内务管理记录意见反馈资料A:服务质量回访记录表

B:意见调查，统计记录

C:投诉及处理记录表行政文件资料A:管理处主任值班及督察记录

B:政府部门文件

C:物业公司及主管领导部门文件

D:管理处规章制度，通知，通报等文件

E:管理处荣誉一览表F:管理处接待来访参观记录表会务资料A:会务承办实施方案

B:会务摄影及录音，录像资料

第六节:便民服务

当我公司接管本项目物业管理后，我们将围绕人员切身需求，秉持"以客户为中心，优质服务，低价收费"的经营方针，尽量开展各项便民服务，包括无偿服务项目和有偿服务项目，以下面所列.总之做到使用人有什么需求，我们就想办法满足.

序号项目服务收费标准备注1代理办公物品维修按维修单位标准收取维修费，每次维修费货比三家，经同意后送修，加收适当服务费2代购车船航空票除实际费用外，按规定加收手续费3代寄，代领邮件加收适当服务费4配备急救箱，急救药品按药品的实际收费，不加收服务费5建立活动组织，组织文体活动活动费用按实际发生收费，不加收服务费

第七节:物业管理收费标准建议及收支测算

本项目物业管理采用包干制，厂房物业每平方米每月1.5元，办公物业每平方米每月2元，宿舍物业每平方米每月0.5元，即:每月物业公司的收入为42400m2×1.5元/m2+5950m2×2元/m2+20250m2×0.5元/m2=85625元，每月物业公司支出及利润见下表:

类别序号项目计算式月支出备注人工费用1员工工资30人

管理处主任:3200元×1人=3200元

客服文员:1400元×1人=1400元

品管文员:1400元×1人=1400元

保安队长:2000元×1人=2000元

保安:1400元×13人=18200元

环境管理部长:2000元×1人=2000元

绿化技工:800元×2人=1600元

环卫工:700元×8人=5600元

维修技工:2000元×2人=4000元39400元工资中含伙食费和员工社保费2员工保险30

120元×30÷12300元意外伤害险3福利费等各类经费17.5%

39400元×17.5%6895元小计46595元办公费用1交通费综合测算3000元2通讯费3办公易耗品及办公设备保养4业务费，公关费小计3000元公共设施设备日常维护费用1公共房屋综合测算，一般月费用计算式为:物业总面积×3元/m2÷12月=68600×3÷1217150元2室内外走道3化粪池清理维护4污，雨水井清理维护

5

停车场道路维护

6

灯具(园林，路灯，楼道灯，高杆灯等)

7

标示牌，宣传栏等维护

8

水泵(含水管阀门)日常维护

9

变压器，配电房维护

10

消防设备维护

11

其它设备设施维护

12

电梯保养，维修，检测等费用

13

发电机维护保养费

14

煤气站维护

15

监控系统维护

小计

17150元

环境管理费用

1

园林绿化保养，修剪，施肥，喷药，补种，机具损耗，用油等

综合测算，般月费用为绿化面积×0.3元，故为≈8000m2×0.3元

2400元

不含室内绿化养护

2

办公，生活垃圾转运费

3个桶×350元÷36个月=29元

3个桶×180元转运费=540

569元

生产垃圾另定方案

3

除四害消杀费用

180元/月与相关单位签合同

180元

4

保洁工具，清洁用品损耗，材料物资

综合测算

2000元

5

外墙清洗

费用与甲方单独结算

小计

5149元

共用水电费

1

所有用水用电费用(楼梯灯，路灯，园林灯，水泵运行，绿化用水，其它)

由物业使用人直接缴付

无

物业公司可代收代缴，收取时加损耗费用

小计

无

其它支出费用

1

文化宣传费

500元

2

物业管理责任保险

30000元÷12月

2500元

3

税金

85625×5.5%

4709元

小计

7709元

总计

79603

物业公司利润

85625-79603=6022元

第八节:日常物业管理

日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，我们将该项目物业管理工作分为介入期和常规期二个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵单位的认可项目实施整改和进一步完善物业管理方案，为今后物业管理打基础.

常规期物业管理工作，包括房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防范管理，消防管理，车辆管理等多方面内容，其中有些项目已在前面相关章节体现.在此章节我们只是就其有关内容进行阐述.

一，介入期

在此阶段，我们主要是进行调研，编写方案，做好验收接管工作.

(一)，调研，编写方案工作

(二)，验收接管

1，拟定验收接管方案，组建验收接管小组.

2，对项目进行全面验收，接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格.

3，如有整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，届时另列清单交接.

二，常规期物业管理

(一)，安全管理

1，安全防范管理分为四个层次:第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制专项方案进行演练.

2，消防管理:我们将建立消防责任小组，分三级巡查:第一级为保安员巡查;第二级为维修人员巡查;第三级为管理层人员巡查.另外，我们将编制消防应急方案进行演练.

(二)，车辆管理(其车位规划方案按规划执行)

1，我们将根据规划实行规范管理，包括标识规范，指挥规范，制度规范等.

2，合理使用停车场资源，使其资源利用最大化.

(三)，环境管理

1，对于内外绿化，我们将按照《绿化管护制度》严格执行，这里不再细述.

2，环卫管理上:我们首先实行垃圾分流，使工业园区净化，美化.其次是实行人员培训到位，工作到位，检查评比到位，质量到位的"四个到位"，始终保持责任区域干净，整洁.详见清洁卫生管理.

(四)，物业管理标的中各项目大，中型维修养护和日常小修管理:

管理处在每年年初，向贵公司上报年度各项目大，中型维修计划书，并按计划执行.对于日常的小型维修，管理处将在第一时间保质保量进行维修和按年度计划进行养护.

(五)，客户服务及品质管理:

设文员及品管各一人，负责整个管理处接待，内务，单位的服务品质等工作.我们将人员岗位职责上墙公布，并要求服务人员统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，真正起到形象窗口的作用.

第四章部分公众制度及应急措施

(以下为节选的内容，供参考，在实际管理中将有调整)

第一节:公众制度

精神文明公约

一，自觉遵守国家法律及《市民行为道德规范》，做遵纪守法公民.

二，所有人员互相尊重，互相关心，互相帮助，和睦相处.

三，不搞封建迷信，不参与赌博，色情活动，不吸毒，贩卖毒品，不将违禁品黄色淫秽的书刊，画片等带进本工业园区，不参加非法团体组织集会.

四，讲究公共卫生，不乱丢垃圾，瓜壳，纸屑，烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃置及堆放杂物，共同维护公共卫生.

五，爱护公共财物，维护水电，通讯，消防等公共设施.

六，爱护花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪.

七，加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作.

八，积极参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱护儿童，关心帮助残疾人.

九，积极维护工业园区形象，提出合理化建议，积极配合管理处的各项工作，为将工业园区创建成物业管理示范项目而努力奋斗.

安全防范管理规定

为提供优质保安服务，保障工业园区的公共设施及人员生命财产安全，特制定本规定.

一，工业园区安全治安保卫工作由工业园区物业管理处协助辖区派出所完成.管理处工作人员有权对违反工业园区管理规定的行为进行检查，纠正.

二，物业管理处的职责和权利

1，严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护工业园区公共设施及人员生命，财产安全.

2，实行封闭式的安全管理办法，保安人员24小时值班巡逻，处理所有紧急事项.

3，负责本区域的机动车辆，摩托车，自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行.

4，夜间门岗负责出入登记等工作.贵重，大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的《物品搬出放行条》方予放行.

5，对不遵守制度的人员，应进行劝阻，制止，情节严重者移交有关部门处理.

三，工业园区严禁下列行为:

1，严禁非法携带，存放枪支弹药，非法储存，使用爆炸，剧毒，易燃，放射性等危险品.

2，严禁非法制造，贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具.

3，严禁非法吸毒，贩毒，嫖娼卖淫，制造，销售各类毒具或聚毒.

4，禁止窝藏各类犯罪分子.

5，不得利用房间为盗窃活动提供方便.

6，禁止制造，复制，出售，出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品.

7，未经批准不得擅自改装，破坏正常供电线路.

8，不得损坏，移动消防器材，标志，挪用消防水泵.

9不得故意损坏区域内各种公共设施，设备.

有上述行为，物业管理处有权按《治安管理条例》予以纠正，情节严重交公安机关处理.

四，工业园区经营人员职责和义务:

1，遵守国家有关法律，法规和本工业园区的各项规章制度.

2，具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保安人员，搞好工业园区的安全保卫工作.

3，勇于制止，举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理.

4，正确作用电子智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承担自己造成的相应事故责任.

消防安全管理规定

为了加强工业园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律，法规制定本规定.

一，本规定由物业管理处和工业园区所有人员共同遵照执行.

二，工业园区的防火工作，依据"预防为主，防消结合"的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督.

三，工业园区的防火管理实行分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施.

四，物业管理处的防火工作职责:

1，宣传消防法律，法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育;

2，制订防火管理制度，并监督保障实施;

3，定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施;

4，保证公共区域疏散通道的畅通;

5，定期对辖区公共消防设施，器材进行检查和维修，保养，使其处理良好备用状态;

6，正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范;

7，领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练;

8，严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放;

9，组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑灭的，应及时打"119"电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理.

五，工业园区经营人员的消防职责和义务:

1，遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器;

2，不得随意堆放，晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾;

3，室内不得存放超过0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;

4，严禁占用，堵塞任何消防通道，楼梯走道，天台出品或其他疏散口，严禁在楼道，天台进行喷油漆的危险作业;

5，严禁损坏，盗用消防设施，器材，挪用消防设施及消防水源;

6，严禁封闭或损坏安全疏散标识，事故照明设施及消防标志;

7，遇强雷天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾;

8，发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打119，并关闭电闸，迅速离开现场.使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖在面部，免受烟雾熏晕;

9，学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警及时报警，积极扑救;

10，发现他人违章用火，用电，用电焊，气焊或有损坏消防设施，器材的行为，应及时劝阻，制止或向物业管理处报告;

11，所有人员必须服从消防机关和物业管理处有关消防方面的管理，监督，不得刁难，辱骂或以暴力，威胁手段妨碍消防工作人员执行公务.纵火者，将依法追究刑事责任.

六，物业管理处或房屋产权单位需要改变的用途时，其防火安全必须符合国家有关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用.

七，在执行灭火救灾任务中受伤，致残或牺牲的人员其医疗，抚恤待遇及其养伤期间的生活费用，由发生火警的肇事者按照国家有关规定给予补偿.

八，公共娱乐场所按《公共娱乐场所消防安全管理规定》执行.

九，凡违反本规定的，物业管理处可根据有关法律，法规及有关规定报请消防主管部门进行处理.

道路及车辆管理规定

为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，根据交通有关法规，特制定本规定:

一，各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列规定:

1，遵守交通管理规定，爱护道路，共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施;

2，机动车辆在本区域行驶，时速不得超过安全标准，严禁超车;

3，车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位置停放，注意前后左右车辆安全;

4，车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负;

5，不准在行车道，消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道;

6，不得在区域任何路段试刹车，练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净;

7，除执行任务的消防车，警车，军车，救护车外，其它车辆一律按本规定执行.

二，停车场管理规定

1，服从保安员指挥，严格按照标识有序行驶及停放;

2，工程车，履带式车辆不得驶入停车场;

3，不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩;

4，严禁运载剧毒，易燃物品，枪支火药和其它危险物质的车辆进场;

5，车辆有滴漏机油等现象必须立即清洗干净;

6，车辆停放后，自觉锁好车门，贵重物品不得放于车内;

7，管理处对车辆只提供车位及对车辆秩序进行管理.停车场内的车辆如有遗失，管理处只负责协助车主进行调查，并协助车主向保险公司索赔;

8，凡无行驶证的车辆和未办理保险手续的车辆遗失，由车主自行负责处理.

工业园区设备安全运行制度

一，机电设备的管理以安全，正常，经济运行为标准，机电设备的操作，保养，维修由专业技术人员实施，维修人员须持相应的操作证，上岗证.

二，智能控制，消防，电梯，供电，供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备