第二篇 物业管理开展的基本理论(项目管理理论)

五、项目管理理论

项目

项目指在一定约束条件下(限定资源、限定时间、限定质量)，具有特定目标的一次性事业。它具有一个规定的开始时间和结束时间，需要一种或多种资源。

项目管理

项目管理指在一定约束条件下，以高效率地实现项目业主的目标为目的，以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立经济核算，并按照项目内在规律，进行有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。

项目管理特征

项目管理具有以下特征:(1)项目管理的一次性，项目作为一种一次性事业，其实施过程具有明显的单件性，这也是项目管理区别于非项目管理活动的重要特征;(2)项目管理目标的明确性，每个项目都有其预期的目标，如不同的投资(成本)、不同的工期、不同的目标、不同的质量等，项目管理工作是保证其顺利达到目标的手段;(3)项目经理负责制，项目管理是一件非常复杂的工作，因此设置和明确工程项目负责人就显得非常重要，一般称之为项目经理。

项目经理负责制

一个项目的总任务包含了许多子任务，如质量、时间、成本、效益等，在不同的阶段又有不同的阶段性任务，同时在项目管理中会有许多不可预见的因素，还会遇到各种干扰。项目经理根据预定的目标在管理工作中进行有效的控制与管理，以确保其达到最理想的状态。

项目计划

计划是对未来的预测，为企业将来发展制定的目标，一个项目决定实施，企业就需要制定一个不断深化的计划。

项目控制

为了确保项目的贯彻和实施，必须建立项目的控制系统，以保证项目能够达到理想的目标。具体地反映在质量、时间和成本上形成一个平衡，使它们相互协调，并使项目管理满足业主和使用人的共同需要。

项目组织

项目组织是人们为了完成某一项目的全部目标，开展项目管理活动所建立健全的管理体制和管理机构系统。高效率的项目组织是项目管理的骨架，它担负着沟通信息、下达指令、协调矛盾、统一步调、组织运转、制定决策的重任。

信息管理

在项目管理工作过程中，对于项目内部，需要通过信息来了解情况，下达指令，制定对策。如税务、审计部门等也需要信息作为税收、审计等方面的依据。

物业管理与项目管理内涵的一致性

物业管理具有项目管理的特征，即物业管理和项目管理一样具有一次性特点。比如，物业管理公司对住户的各种服务质量具有一次性，即各种服务完毕，其服务质量的优劣便形成了。

物业管理与项目管理过程的一致性

管理工作过程就是预测和计划、组织、指令、协调、控制等五个方面的工作过程。无论项目管理还是物业管理都具有以上过程。

物业管理和项目管理目标的一致性

作为项目管理本身来说，其目标就是要将有限的时间、费用等方面的资源充分有效地利用(使之能用最少的时间、最省的费用获得一个令人满意的质量要求)。同理，物业管理目标就是用有限的资源，通过管理工作协调、平衡来达到一个较高的质量要求，使得物业保值增值。因此，两者目标有高度的一致性。

用项目管理方法开展物业管理的意义

主要体现在以下三个方面：(1)克服了各自为政、多头管理以及"大锅饭"的现象。物业管理是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强。物业管理公司应按照项目管理理论，实施经理负责制，有力克服了各自为政、多头管理的现象;有利于加强目标管理，保证各项任务指标圆满完成。(2)节约资金，使投入与产出获得平衡。采用项目管理方法来制定物业管理工作的计划，并进行目标控制，协调投入和产出之间的平衡，防止资金浪费。(3)工作协调，提高效率，保证质量。把物业管理的各个服务项目分解为一个个子项目，按照项目管理要求来分解，有目的地加强各部门、各单位的沟通，更好地为住户服务。

物业管理企业经理{主任}的工作重点

作为一名企业负责人的工作重点是:(1)质量控制，物业管理服务质量是物业管理企业在进行物业管理活动过程中，要达到规定要求和满足住户需求的能力和程度;(2)成本控制，所谓成本控制，就是对物业管理的每一项活动，都要有成本意识，都要学会运用价格理论，找出物业管理收支平衡点，尤其要对物业管理中各项活动的成本进行分析，做到心中有数;(3)时间控制，所谓时间控制，就是在成本与质量的前提下，注意学会时间安排从而提高效益