第四篇 现代化城市管理与物业管理的开展(物业管理招投标)

四、物业管理招投标

物业管理招投标

随着社会主义市场经济的发展，物业管理企业的管理服务作为一种特殊商品，也进入了市场，进行等价交换，接受市场公平竞争的考验。物业管理的招投标是推动物业管理企业朝着竞争性方向发展的重要的、不可缺少的手段，也是进一步培育和发展物业管理市场的需要。1994年1月10日，采用招标投标方式确定的物业管理机构――深圳市万厦物业公司，获得了深圳市住宅局开发的莲花北村的物业管理权，被认为是我国首次把竞争机制引人到物业管理的运作过程之中。2003年6月26日，建设部颁布了"前期物业管理招标投标管理暂行办法"对规范发展物业管理做出了规定。

招标

招标是指招标人(或单位)利用报价的经济手段择优选购商品的购买行为。也就是招标人或单位在购买物资、发包项目之前，以公告或邀请书的方式提出招标项目的条件、价格和要求，由愿意承担项目的投标人或单位按照招标文件的条件和要求，提出自己的价格，填好标书进行投标，这个过程就叫做招标。

投标

投标是指投标人或单位利用报价的经济手段销售自己的商品的交易行为。也就是投标人或单位在同意招标人或单位在招标文件中所提出的条件和要求的前提下，对招标项目估算自己的报价，在规定的日期内填写标书并递交给招标人或单位，参加竞争及争取中标，这个过程叫做投标。

中标

当招标人或单位以中标通知书的形式，正式通知投标人或单位得了标，作为投标人来说则是中标；就招标人来说则是接受了投标人的标。在开标以后，经过评标，择优选定的投标人或单位，就叫做中标人或单位，在国际工程招标投标中，称之为成功的投标人。

甲方

业主又称为甲方，是指对所实施工程项目拥有所有权的自然人或法人。业主分为政府部门、地方政府、国有企业、股份公司、私营机构或个人。

乙方

承包商又称为乙方，一般指从事专门工程项目施工、设计的个人、事务所或公司，或者他们的联合体。在物业管理中，物业管理公司即为乙方。

物业管理招标

通常是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主代表大会(业主委员会)，在为物业选择管理者时，通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开，由多家企业竞投，从中选择最好的企业，并与之订立物业管理合同的过程。

物业管理投标

通常是指符合招标文件中要求的例管理企业，根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平、编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程.

物业管理投标书

物业管理招投标除要遵循招投标的一般原则、程序及要求外，对投标的物业公司来说，要在熟悉招标文件并考察物业现场的基础上，做好标书编制工作。标书主要内容包括:(1)投标公司情况介绍；(2)对标的物业拟采取的管理方式；(3)物业管理的人员配备刊的管理工作必需的物质装备计划情况；(5)经费收支预算:(6)主要管理规章制度；(7)各项管理指标川的提高管理服务水平的设想。

物业管理招标类型

按照物业管理的内容可分为三种类型:(1)单纯物业管理招标，仅仅围绕着物业管理权进行招标；(2)物业管理与经营总招标。不仅对所在物业进行管理服务招标，而且还要对这些物业的经营状态近百招标；(3)专项工作招标。业主委员会或物业管理企业把物业管理活动中的某些管理项目进行专项招标(如清扫、保安等)。

物业管理招标方式

通常物业管理招标方式有三种:即(1)公开招标(无限竞争性公开招标)；(2)邀请招标(有限竞争性选择招标)；(3)协商招标(议标)。

物业管理公开招标

物业管理公开招标就是指招标单位通过报刊、广播、电视、新闻发布会、发表招标广告，公告其项目的内容、管理水平、质量的要求、招标条件及开标日期等有关内容。由物业管理企业购买招标资料进行投标竞争的方式。

物业管理邀请招标

物业管理邀请招标就是由招标单位根据自己积累的经验和情报资料，有选择地向能够承担管理能力的若干物业管理公司发出招标通知，说明招投标工程情况和要求，并邀请其参加投标的方式。

物业管理协商招标

所谓物业管理协商招标是指物业管理企业即将完成前面物业管理委托合同时，业主大会(业主委员会)基本满意物业管理工作，为下一个合同期服务邀请该物业管理企业进行协商，确定物业管理有关事项的一种特殊的招标方式。

物业管理招投标应遵循的原则

根据《招标投标法》规定物业管理招标投标活动中，必须遵循"公开、公平、公正、合理"的原则。

物业管理招标文件的内容

为了使招投标工作规范，首先要制定好招标文件，其文件的内容主要包括t(l)招标人及招标项目的简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的分配各情况等；(2)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；(3)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；(4)评标批准和评标方法；(5)招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间及地点等；(6)物业服务合同的签订说明；(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

物业管理投标文件的内容

投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，其内容应包括:(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；(4)招标文件要求提供的其他材料。

物业管理编制招标文件的原则

编制招标文件时，应遵循以下原则:(1)公平性原则。物业管理招标文件中的任何一项规定，对所有投标者都应平等对待。(2)明确性原则。在编制物业管理招标文件时，对各项基本管理服务的要求须规定明确，交待清楚。(3)指导性原则。编制物业管理招标文件时，还应注意为投标者提供一切必要的情况介绍，以便对投标单位编制标书时起到指导作用。

招标文件编制程序

为了使招标文件完整、全面，通常编制程序按照以下五个步骤进行:(1)熟悉项目；(2)确定物业管理的质量标准、管量水平；(3)确定招标、开标、定标的日期及其他事项；(4)填写招标文件的申报表；(5)编写招标须知。

评标委员会

评标委员会对评标负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

重新招标

评标委员会经评审后，确认所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。招标人应当重新招标。

物业管理招标程序

物业管理招标投标是一个连续完整的过程，它的重要工作程序如下:(1)成立招标组织；(2)准备招标文件；(3)发布招标公告或邀请函川的投标单位资格审查；(5)发售招标文件；(6)组织现场察看，召开标前会议；(7)接受投标单位送交标书；(8)信誉调查、采样刊的标书评分阶段；(10)现场答辩阶段；(11)评标、定标阶段；(12)中标、签订合同。

物业管理公开招标编制投标文件时间

为了保证投标文件的质量，同时兼顾外地企业进入项目需要一定时间熟悉了解，凡是公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

中标人订立合同时间

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

物业管理招标备案

招标人应当在确定中标人之日起11日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

物业管理招标备案资料

为了规范物业管理招投标，采取了行政主管部门备案制，备案送交的资料有:开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。