第四篇 现代化城市管理与物业管理的开展(居住性物业与经营性物业

三、居住性物业与经营性物业管理

住宅小区特点

住宅小区一般有以下特点:(1)规划建设集中化，使用功能多样化。随着城市建设的发展和人民居住水平的提高，住宅区的结构也发生了很大的变化。住宅区建设由分散的、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。(2)房屋结构相连，设备相互贯通。尽管一幢房屋的用途是多功能的，可以是商业、服务业等兼顾，也可以分给若干个单位使用。但由于住宅区的房屋及其设备具有整体性和系统性，房屋的结构总是相连而无法分割的，供电、供暖、高压水泵和上下水管道成相对独立的系统，贯通到千家万户，更是割。(3)产权多样化，管理复杂化。由于住宅建设投资渠道多，以及住宅商品化的推行，使房屋的产权结构发生了一系列的变化，产权的多样性形成分散管理，导致各项管理工作的复杂化。

住宅小区管理特点

住宅小区管理就是对住宅小区内居住行为的管理，是国家通过实施管理法规和制度，对社会的居住活动和行为关系、居住习俗进行制约、调节、疏导、监督和服务。它通过管理工作的职能部门有效地运用国家赋予的社会管理权力，实现国家对人民居住行为规范的引导，并使之秩序化、合法化。

住宅小区管理作用

住宅小区管理是城市管理工作的重要组成部分，具有很大的作用。

(1)住宅小区管理可以实现经济效益和社会效益的统一。房屋具有投资大、周期长等特点，是人类赖以生存和发展的物质条件。住宅小区管理工作使住宅小区发挥其正常的功效，保证房屋的安全和住户的正常使用。经常的维修养护还可以延长房屋的使用年限，做到少投资，多使用，既可以为国家保存一份财富，又可以节约投资，从而实现经济效益和社会效益的统一。

(2)住宅小区管理是城市管理的一项重要内容，也是政府的职责。住宅小区管理好，才可能把城市的脏、乱、差解决好。因此，对原有的住宅小区，可以投一定的资金使之完善配套，并纳入综合管理的轨道。对新建的小区要按标准要求建一个、成一个、巩固一个，建成后管理工作要相应跟上。如果这两方面相互协调和促进，新的建好，旧的改造好，整个城市的水平就能得到提高，就能保持市容的优美清洁，巩固城市建设的成果，实现环境生态的良性循环，从而实行经济、社会和环境效益的统一。

(3)住宅小区管理可以促使"两个文明"一起抓。社会主义的生产目的就是不断满足人们日益增长的物质和文化需要，住宅小区的建设及其管理是人民居住水平的一个重要标志，是生活水平的重要体现。建好和管好住宅小区，是社会主义物质文明的标志。同时，由于住宅小区是人们生活和生存的空间，人的居住环境不仅与人的物质生活、而且还与精神生活和身体健康有直接关系。什么样的环境培养什么样的人，环境对人的影响是巨大的、无形的甚至是潜移默化的。管理好住宅小区，就能使之成为培养社会主义公共道德意识、高尚健康的思想情操和科学文明的生活方式的场所，从而成为振兴中华的巨大物质力量。

住宅小区管理指导思想

住宅小区管理的指导思想通常有以下三个方面要求:

(1)服务第一，方便群众。住宅小区管理的目的就是为了尽可能地满足人民群众居住生活的需要，创造一个安静、舒适、方便和优美的生活环境。从事这项工作的个人和单位必须有正确的指导思想和端正的经营作风，树立"为人民服务，对人民负责"的管理思想。

(2)人民城市人民建，人民城市人民管。住宅小区建成移交使用后，还有一个

自身生存、完善和发展的问题(例如维护修养等)，这个问题由于受财力的有限性制约，还得依靠住宅小区里的广大群众来合理分担。居民出点力、出点钱，参加管理维护房屋与公共设施、改变环境卫生、植树种草等各种公益活动，这种让群众参与城市建设和管理的做法，不仅可以节约开支，减轻国家的负担，而且居民出了力、流了汗，对自己的劳动成果会更加爱情，可以增加居民的集体意识，培养爱护公物、热爱集体、热爱劳动的良好风尚。

(3)统一管理与综合服务相结合。针对住宅小区的产权多元化、管理项目多样化的客观现实，必须按照社会化、专业化的新观念组织实施住宅小区的统一管理和综合服务。

住宅小区管理原则

住宅小区管理原则一般有以下四点要求:

(1)产权与经营管理权相分离的原则。住宅小区管理的系统性和整体性，要求实行统一管理，住宅小区产权的多样化，则要求实行分散管理，由此产生了两种管理的矛盾。产权与经营管理权相分离的原则正是为了解决住宅小区的这一基本矛盾而提出的。

(2)企业经营、独立核算的原则。走企业化发展道路必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，有相对独立的经营自主权，并逐步实现商品住宅经营的原则。

(3)专业管理和群众管理相结合的原则。由于住宅小区的维修管理等具有技术性，专业性强的特点，实行专业管理可以达到及时和有效的效果。

(4)有偿使用、有偿服务和合理分担的原则。有偿使用，即是指对住宅小区的使用应实行等价交换；有偿服务则是指对住宅小区的管理和服务应得到价值形态的实现和物质形态的替换。无论是有偿使用还是有偿服务，都是社会主义商品经济的必然要求，而不应把住宅小区的管理、无偿服务和福利性片面理解为社会主义优越性的体现。

住宅小区机构建设原则

住宅小区管理机构的建设中应遵循以下几个原则：(1)有利于加强领导，统一政策。由于住宅小区管理是一项政策性很强的工作，组建的机构必须能体现党和政府的方针、政策。(2)有利于统一管理，综合服务。由住宅小区管理的整体性和系统性决定对住宅小区的管理不可搞政出多门，组建的机构应具有权威性和实施统一领导。(3)有利于建立稳定的经费来源和经营机制。建立稳定的经费来源和经营机制，是我国目前建设管理机构所面临的问题。(4)有利于小区管理朝社会化、专业化方向发展。(5)有利于住宅小区管理的延续性。

以行政管理为主模式

以行政管理为主的模式，其管理机构以街道办事处为主成立住宅小区管理委员会进行管理，即管委会主任由当地街道办事处主任兼任，委员由各居委会主任及市政绿化、环境卫生部门派人员组成。管委会实行专业管理与群众管理相结合的组织形式，这种形式偏重于行政管理，借助于行政力量，制约力较强，效果也较明显。职能部门各负其职，但经费较少，也要防止行政一体化倾向。

经营服务型模式

经营服务型的模式主要是采用住宅小区管理机构的第三种模式，即以房地产综合开发企业为主，成立住宅小区管理服务公司或物业管理公司，以经营的形式从事住宅小区管理。正确处理管理与服务的关系，实现经济效益和社会效益的统一，向住户提供良好的居住环境，向住户提供多层次综合性服务，从而实现了建设、管理、服务、经营的结合。把住宅区的管理机构逐步办成服务、经营、管理型的第三产业的实体，一业为主，多种经营，受到住户的普遍好评。

职工租赁承包模式

职工租赁承包模式即由房管人员个人承包住宅小区的管理、维修和服务。在合同期内，住宅小区的管理养护和服务均由承包者负责，实行"三包"，即包管理、包养护和包服务。

住宅小区机构职责

机构的职责包括以下几个方面:(1)根据国家制定的法规与管理办法负责对住宅小区实施统一领导和综合管理；(2)制定住宅小区的各项管理规章制度并监督执行川3)负责住宅小区管理经费的征收和使用川的组织综合性的生活服务项目，开展便民有偿服务；(5)加强社会主义精神文明建设，开展创建文明住宅小区活动；(6)维护居民的正当权益，向所在行政区人民政府及有关部门反映居民的意见和要求。

住宅小区维护类经费

是指以保持原来面貌为目的的日常维护，包括保洁维护、居住安全维护、正常生活秩序的维护等所需要的费用。

住宅小区养护类经费

是指对房屋及设备、住宅小区公用设施的日常预防性保养、检修、换油等，以及在它们受到轻微损坏时所采取的必要修复(小修、零修等)所需要的费用。

住宅小区修缮类经费

是指房屋及设备、住宅小区公用设施在使用年限内，为保持它们处于良好的使用状态，恢复其功能而进行的修缮活动(中修、大修等)所需要的费用。

住宅小区更新改造类经费

指房屋及其设备、住宅小区公用设施由于各种组成部分材料的使用年限不同，将使用年限短的部件予以更新；对使用不便、设计落后的加以改造，用新工艺、新材料来替换，一般归在修缮的范畴。

住宅小区添置类经费

指根据使用、发展上的需要增建、增购的房屋及设施所需要的费用。

住宅小区服务类经费

指以方便居民生活为目的的各种服务所需要的费用。

住宅小区房屋维护与修缮管理

住宅小区内的房屋具有投资大、周期长等特点。因此，自住宅小区建成到投入使用，必须加强对住宅小区内房屋及设备的维护。内容主要包括以下几方面:(1)按建筑设计用途使用，不得随意改变房屋的用途:(2)按设计功能使用，不得滥用；(3)按设备的系统功能使用，不得随意拆改和增添。

住宅小区内房屋和设备的维护管理主要靠专业管理与群众管理相结合的途径来实现。

住宅小区内房屋及设备的修缮管理是住宅小区房屋管理中最重要的一环。对住宅小区房屋及设备的管理，除遵循一般房屋及设备的修缮管理规律外，还应做好以下工作:(1)坚持统一管理，积极开展托管业务；(2)建立房屋共同部位及设备的维修基金。

住宅小区环境的维护管理

住宅小区环境的维护管理主要包括对住宅小区内违章建筑、市政公用设施、环境卫生、绿化、治安和车辆交通等的管理。

住宅小区违章建筑管理

违章建筑不仅不利于房屋的正常使用，而且还直接影响到住宅小区的安全、卫生，违反居民的公共利益，这是住宅小区环境能否搞好的关键所在。因此，对住宅小区内的违章建筑应采取坚决措施彻底整治，对劝止无效的应依法予以强行拆除，决不可纵容和姑息，以增强住户的环境意识。何时，对住宅小区内的空间加以充分合理的利用，不给违章建筑以可乘之机，加强群众监督和管理。

住宅小区公用设施管理

住宅小区内的公用设施也是市政设施的一个部分，由于其分布广的特点，其维护很大程度上取决于广大居民群众的支持和配合，但对其修缮管理主要以专业部门为主，按照专业修缮要求和标准执行。

住宅小区环境卫生维护管理

环境卫生是住宅小区能否达到文明标准的一个重要标志，因此，必须通过各方面的努力，包括环卫部门(队伍)定时清扫清运、住宅小区各单位的保洁与清扫以及居民自觉维护等，保持庭院、街道、楼梯、走廊、阳台等部位的环境卫生。

住宅小区绿化管理

住宅小区内的绿化水平是美化环境的重要因素，不但可以创造一个良好、舒适的环境，而且还可以调节局部生态平衡。因此，对住宅小区内种植的花草树木必须精心爱护和妥善管理(例如:住宅小区内庭院绿化可由住宅小区经营管理单位负责，公共绿地由园林部门负责等)，住宅小区管委会还应经常组织居民参加各种绿化公益活动(浇水、种草等)，增强美化、绿化意识，同时对破坏绿化的行为应按有关规定予以处理(批评教育、罚款等)。

住宅小区治安管理

住宅小区的安全环境是人民安居乐业的根本保证。因此，住宅小区管委会应配合公安部门建立严格的治安管理制度，充分发挥住宅小区治保会、联防队的作用。

住宅小区车辆交通管理

对进入住宅小区的各种机动车辆要进行严格的限制(例如禁止超载大卡车的驶入)，各种交通路标的设置以及对违章行驶损坏路面、绿地、围墙和各种公用设施的行为责任人，责令其恢复原状或赔偿。

住宅小区常规性服务

常规性服务是指为了维护住宅小区的整洁，环境的美化，居民生活的方便而提供的必不可少的、经常性的服务项目。这类项目一般不以盈利为目的，只收取低廉的费用。主要包括:公共楼道、楼外道路及公周的清洁清扫，住户垃圾的清运，保管自行车，疏通阴沟，修理水电，幼儿计划免疫，开设商业网点，便民购买生活必需品，办小食堂解决儿童吃午饭的问题，日夜派专人值班，维持小区的治安和正常秩序，代收代交房租、水电、燃气等费用。

住宅小区委托性服务

根据居民的需要，旨在方便住户，受委托而提供的有偿服务。这类项目的服务应以"保本微利"为原则，即按成本收取稍高一些的费用。主要包括:代订代送牛奶，代订代送杂志报纸?代送病人就医、送药，医治小病小伤，为老年人体检打针，代住户打扫室内卫生、洗衣服，代雇保姆，代购粮食、燃料、家具等生活物品，代住户设计小花园、绿化阳台、供应花木等。

住宅小区经营性服务

经营性服务主要是指从事住宅小区管理服务的经营单位，本着补充住宅小区经费不足的原则，发挥企业的能动作用，积极开展多种经营的新领域。这类活动虽然也讲经济效益，但首先要注重社会效益和环境效益。主要包括:利用住宅小区内道路，开辟夜间收费停车场，利用住宅小区空地开辟收费农贸市场，利用住宅小区的房屋设施开展旅游业、商业、服务业等经营。利用住宅小区绿化苗圃养花种苗出售，为住户进行室内装璜，安装防盗门，修理家用电器、家具及其他设备等。

住宅小区管理达标考评

建设部颁发的《全国城市文明住宅小区达标实施细则》规定对住宅小区的考评，应从以下几个方面进行:")管理运作；(2)精神文明建设；（3)房屋管理川的房屋修缮；(5)环境卫生；(6)园林绿化；(7)市政设施及道路维护；(8)治安管理；(9)住户评议。

服务性公寓管理的特点

服务性公寓管理特点是:为公寓住户提供类似酒店服务的服务项目，使住户能够在自己家里得到与饭店同样的便利，同时能够使用社区的各类公共设施，享受比饭店更舒适的环境。

服务性公寓服务性公寓

是一种高档居住性物业，它根据不同市场需求设计多种房型，每套单元都配有全套家具、电器、厨房设施及起居用品，不仅为住户提供酒店式服务，也营造家庭温馨气氛。

服务性公寓的服务项目

根据服务性公寓的特点，其服务项目内容如下:(1)设立住户服务台，24小时服务，以最快速度为住户解决各类问题；(2)穿梭巴士服务，定时将公寓住户送至市内主要办公、商业地点，以方便用户；(3)学校巴士服务，物业管理公司专职人员每天接送中小学生前往国际学校读书；(4)看管孩子服务，当住户外出不方便携子女共同外出，物业管理公司可派出专职人员前往住户家中看管孩子；(5)医疗及救护服务，物业管理公司随时应住户要求联系医生前来出诊或送往医院治疗；(6)公寓园艺绿化，物业管理公司定期为公寓花园进行园艺美化；(7)家务服务，应住户要求物业管理公司可以为住户安排专职人员协助住户处理日常家务；(8)洗衣服务，物业管理公司为住户洗衣、送衣服务川的汽车租赁，物业管理公司配有汽车租赁服务，携带司机或住户驾驶均可，以方便住户外出；(10)商务服务，设立小型商务中心，向住户提供商务信息和秘书服务；(11)小型超级市场。为住户准备各类生活用品、食品等，使家庭主妇不出社区即可买到日常所需物品。

服务性公寓内部清洁卫生服务的内容

参照宾馆服务内容，服务公寓内部清洁卫生服务内容有:(1)负责更换床单、毛巾(住户自己提供)；(2)清洁室内所有家具；(3)地毯吸尘；(4)清洁厨房；(5)卫生间清洁刊的窗户及玻璃清洁川7)定期室内大清扫；(8)住户园艺美化川的根据住户要求清洁其他物品。

服务性公寓公共区域的清洁卫生

服务性公寓公共区域清洁卫生的内容是z(1)保持公共区域整洁及周围花园绿化；(2)停车场清洁；(3)电梯内外清洁；(4)楼梯清洁；(5)楼道清洁；(6)公用说衣房清洁；(7)公共垃圾区域的清扫工作；(8)社区街道、路牌、标志、路灯等的清扫工作刊的定期杀灭蚊虫等等。

服务性公寓保安消防服务措施

根据服务性公寓特点保安消防采取措施是:(1)24小时门卫保安，保证住户正常出人；(2)社区24小时安全巡视，确保社区安全；(3)建立社区各种紧急安全疏散程序，保证住户绝对安全；(4)的定期检查并调试社区各类消防及保安器材；(5)社区俱乐部安全保卫；6)当住户度假或出差离开住处时，保安人员将对该住户住宅进行特别安全保护。

服务性公寓开展经营性服务内容

服务性公寓开展经营性服务内容主要有:(1)提供电力及电器维修服务；(2)提供水管、空调维修服务；(3)协助住户安装电脑、传真等办公设备；(4)协助住户安排家庭装修、家具制作；(5)协助住户安装各类家用电器p(6)提供各类物品维修服务等等。

公寓社区俱乐部服务

物业管理公司可根据住户的实际需要，成立公寓住户俱乐部，提供各种文化体育娱乐服务项目。此外，俱乐部内还可设立各类餐厅，每天提供早餐、中餐、晚餐；并提供送餐服务，方便住户在家用餐或招待家中来宾；俱乐部内的多功能厅可让住户安排家庭活动、生日聚会、结婚纪念会等其他各类活动。

公有住宅

公有住宅是指现阶段国家或企业投资建造分配给个人居住的房屋，随着住房制度的改革，国家将把这类住宅出售给个人。

公有住宅售后管理

公有住宅售后管理是指原有的国家、单位投资建造的房屋出售给个人以后，如何进行房屋的维修、管理问题。

公有住宅售后管理的意义

公有住宅售后管理的意义是十分重要的，具体体现在两个方面20)加强对公有住宅出售后管理，延长了物业的寿命；(2)公有住宅出售是住宅政策的重要组成部分，加强了售后的管理，有利于推动公有住宅的出售工作，加快住房制度改革深化。

公有住宅售后管理

的依据售后公有住宅的管理是一个全新内容。需要制定出具体的管理办法。其依据是国家建设部发布的《公有住宅售后维修管理暂行办法》，来结合地区实际，制定管理办法。

售后公有住宅管理组织形式

公有住宅出售以后，其管理采用业主自治管理与物业管理单位专业管理相结合的管理形式。

业主自治管理

业主自治管理是以房屋业主管理小组(简称房管小组)基础，业主委员会(简称管委会)为核心，业主代表大会为最高权力机构的组织形式来体现。

房管小组组建

一幢公有住宅出售的建筑面积达到30%以上的，都应组建房管小组，房管小组成员由本幢房屋内业主按各自的产业面积协商或选举产生房管小组成员。其中房管小组中公房业主代表由公房业主委派。房管小组成员由3人以上单数组成。

公有住宅售后维修基金的筹措

公有住宅出售时，为了保证房屋及其公共设备、公共设施的日常维修、更新的正常进行，房屋出售人和购房人应按规定交纳维修基金。

公有住宅售后维修基金的使用

物业管理单位应按幢建立维修基金独立账户。日常房屋维修养护费用由物业管理单位编制年度计划、经管委会审核同意后组织实施。

公有住宅售后维修基金的增值

业主管委会在开设银行账户时，以委托的形式将维修基金的80%部分交市公积金管理中心统一集中增值，增值收益每年结算一次；基金的20%部分按存本取息利率每月支取。

业主转让住宅后的维修基金结算

业主转让住宅应事先报告房管小组，其缴纳的住宅维修基金不予退还，继续用作该住宅的维修。在住宅维修基金中原个人交纳的剩余部分予以结算，由受让方向出让方支付。

公有住宅售后物业管理委托合同的基本内容

一个相对独立住宅区域应由管委会委托一个物业管理单位承担房屋售后管理，接受委托的物业管理公司必须与管委会签订房屋管理服务合同。合同主要内容:(1)管理服务事项；(2)管理服务权限；(3)管理服务标准川的管理服务费用；(5)管理服务期限川的违约责任；(7)双方约定的其他权利与义务。

公有住宅售后维修责任和维修费用分摊

公有住宅售后，业主自用部分、自用设备的维修责任，由业主承担，维修费用自理P整幢房屋业主共同使用部位，其设备的维修、更新责任，由整幢房屋业主按各自的房屋建筑面积比例共同承担。

公有住宅售后、管委会成立前房屋共用部位、共用设备和公共设施的维修

公有住宅售后，由于时间等其他原因管委会无法立即成立，此时房屋共用部位、共用设备和街坊公共设施的修理，由售房单位或原管房单位负责，在征得业主认可后，其修理费用由房屋业主承担，费用按规定列支。

公有住宅出售后的维修报修

公有住宅出售后，一些需要维修项目应按下列规定报修:(1)自用部位和自用设备的损坏，各房屋业主可以自行修理，也可以委托专业的修理部门修理；(2)共用部位和共用设备的损坏，由房管小组成员负责报修z(3)公共设施的损坏由管委会成员负责报修。接受委托的物业管理企业，对住户报修应设立报修点，报修点应向住户公布。

公有住宅出售后，住宅急修项目内容

公有住宅出售后，住宅出现以下情况需要紧急修理而需要报修；(1)房屋结构性损坏而发生危险的排险解危；(2)因室内线路故障而引起的停电和漏电；(3)因水箱水泵故障和进水表以内的水管断裂造成的停水和龙头严重漏水刊的楼地板、扶梯踏步板断裂；(5)其他属于危险性急修项目。

公有住宅出售后，一般修理项目的报修内容

公有住宅出售后，一般修理项目的报修内容如下:(1)各类钢、木门窗损坏(2)水卫设备零件损坏；(3)屋面渗漏水；(4)水落管、污水管墙塞和水箱等设备揭水；(5)其他属于小修养护的项目等。

公有住宅售后修理收费标准

公有住宅售后修理收费标准如下:(1)修理人工费的计收标准，凡修理项目定额工时在两工以上的按《房屋修理工程预算定额》计收，定额工时在两工以下的，按实做工时计收；(2)修理材料费的计收标准为以修理项竣工之日的市场价格及实际耗用材料的数量予以结算。

公有住宅出售后，房屋修理质量保修期

物业管理单位对房屋修理项目质量实行保修制度，保修期一般为三个月。业主报修项目竣工以业主验收签字为准。因修理质量引起的返修不得再向住户收费。

公有住宅售后的房屋使用规定

公有住宅出售以后，房屋业主应按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理原则，正确处理房屋使用、给排水通行、通风、采光、维修等方面关系，业主和住户使用房屋中应禁止下列行为:(1)擅自改建房屋主体承重结构；(2)擅自在天井、庭园内搭建；(3)擅自移装公用设备；(4)占用公用部位、共用设备；(5)侵占绿地、损坏绿化或围护设施川的法律、法规禁止的其他行为。

公有住宅售后房屋室内改装和搭建的规定

房屋业主在进行房屋室内改装和搭建，应符合房屋安全，不影响周围环境和市容观瞻，并不得改变房屋主体承重结构。凡因改装和搭建影响周围邻居的，应征得相邻业主和住户的书面同意。因改装和搭建而对相邻业主造成损害的，应予赔偿。

公有住宅售后对业主的要求

公有住宅售后，实行了物业管理，业主和住户应按时交纳管理服务费，对不交纳各项应交费用的业主，管委会或物业管理公司可督促其交纳。拒不交纳的，管委会或物业管理公司根据《业主公约》、《房屋使用公约》、物管委会章程等，采取必要的措施，也可向人民法院提起诉讼。

经营性物业

经营性物业是指用于出租能够产生经济收人的物业，例如写字楼、公共商业楼宇、旅游酒店等。

经营性物业管理

以经营性房屋为主体对象的经营管理称之经营性物业管理。经营性物业管理要求管理者有系统的管理理论、服务意识和操作技能，它最能反映现代物业管理的本质。

经营性物业管理的特点

经营性物业管理的特点有以下几点:(1)经营性物企业管理是一种创造性的活动。在经营性物业管理中，建筑物成了商品，随着其外界环境的变化以及内部管理的优势，其使用期限会有较大的差异，市场价格也会有很大变动。(2)经营性物业管理属于服务性行业，要寓管理于服务之中。(3)经营性物业管理中所提供的房屋产品没有储存性。经营性物业管理中最重要的服务在于房屋的出租和其他附属性的商业服务。(4)经营性物业管理是综合性的统一管理。经营性物业管理的内容相当广泛，既有房屋出租、商业服务等经营型内容，又有结构装修、设备维修等技术内容，还存在着清洁、保安、绿化、交通等日常服务。(5)经营性物业管理具有极大的社会作用。随着社会主义市场经济的发展，经营性物业的投资主体呈日益多元化的趋势，因而经营性物业管理对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可低估的作用。

经营性物业管理重点

经营性物业管理的重点是租用建筑物的承租人对其所使用的物业环境感到满意，并希望继续租用本物业。所以，收益性物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前承租人的需要并吸引未来的新承租人为中心。

经营性物业管理工作分解

为了使经营性管理工作做好，首先将工作分成若干方面，再找出相互联系，确立工作目标。

经营性物业管理内容

经营性物业管理的内容主要包括以下几个方面:(l)制定管理计划；(2)加强市场宣传以提升物业的租金；(3)制定租金收取方法沃的物业的维修养护；(5)安全保卫；(6)协调业主和承租人关系；(7)组织与控制等。

制定管理计划

在接管一宗物业后，首先要制定一份管理计划并获委托方认可。计划应详细说明物业管理所提供服务内容及所采用方法。计划制定一般有五个步骤:(l)确立目标。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础。(2)检查物业质量状况。物业质量状况的检查是物业管理工作的重要内容。(3)形成租金方案和出租策略。出租实际上是出售一定期限(月或年)的物业使用权；只有在业主和承租人均满意情况下租约才会得以维持。租金方案十分重要，从理论上来讲，租金的确定要以物业出租的经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场条件下，物业的租金高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。(4)提出预算(包括管理费)。预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算，允许的空置水平和经营费用、且这些数字构成了物业管理的量化指标。(5)签订物业管理委托合同。

经营性物业管理的收入

经营性物业的收入既是房地产投资者收回投资、获取投资收益的来源，也是物业管理公司进行经营管理的费用来源，该收人包括经营收入和其他业务收入两个方面。经营收人主要是指出租建筑物楼面和其他附属配套设施的租金收入z其他收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心等项服务所得。

影响物业收益的主要因素

一般说来影响物业收益的主要因素除了宏观社会经济状况和供求关系外，还有物业所处的位置，物业的类型及临街状况，租客的类型、租期、楼层、朝向等诸因素。

租金的确定

租金确定过程中，首先要对同类物业市场进行分析，了解市场上同类物业出租的租金水平和出租率情况，结合物业本身的特点和优势进行市场定位，确定本物业租的市场租金水平。

租金收取方式

租金一般按月于月初收取。对于常租客户，有时也按优惠价格一次收取一年或数年的租金，以尽快缓解投资者的资金压力。

经营性物业管理中的运营成本

经营性物业管理中的支出一般包括以下三个方面:(l)建筑物的维修费用；(2)服务及其设备的费用；(3)有关税费。

对开展经营性物业管理企业的选择

对于开展经营性物业管理企业的选择有一系列的标准可以考核，这些标准通常包括:(l)能否令业主满意；(2)专业服务水平；(3)向业主提供信息的能力；(4)管理计划。

对开展经营性物业管理工作的评价

对物业管理工作进行评价的主要目的是令物业管理企业为业主和承租人提供更好的服务。物业管理工作评价应考虑、以下几个方面:(l)与承租人有良好的沟通；(2)及时处理承租人的抱怨；(3)及时地收取租金川的较好地达到了出租率目标；(5)物业维修良好；(6)及时提供有关物业报告；(7)为业主的利益能主动地提出建议刊的对业主的批评或建议反应迅速。

高层楼宇

高层楼宇是指层数多且高的建筑物。根据l972年国家高层会议对高层建筑物的定义，把高层建筑分为四类:第一类高层建筑为9~16层(最高到50m)第二类高层建筑为17~25层(最高到75m)第三类高层建筑为26~40层(最高到100m)；第四类高层建筑40层以上(高度为l00m以上)。高层楼宇包括商住楼宇、综合楼宇、宾馆饭店、办公大楼，以及文化、娱乐等各行各业各种类型的建筑。

写字楼

写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。写字楼可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，收取租金。

商务楼

商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。

商住楼

商住楼是指既能办公又兼能住宿的楼宇。在现代，不少大楼将办公、住宿、商务活动等功能综合在一起，又称为综合性多功能写字楼。

按建筑面积大小来进行写字楼分类

按建筑面积大小可以分为以下三类:(1)小型写字楼，一般为1万平方米以下；(2)中型写字楼，一般为1万~3万平方米；(3)大型写字楼，一般为3万平方米以上。

按写字楼的功能来进行写字楼分类

按写字楼的功能一般可以分为三种:(1)单纯写字楼，就是写字楼基本上只有办公一种功能没有其他功能；(2)商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿；(3)综合写字楼，就是以办公为主，同时又有其他功能(例如公寓、餐饮、商场展示厅等)。

写字楼的管理方式

根据写字楼特点开展的管理形式有三种:(1)委托专业公司管理和发展商自己管理；(2)经营性管理和非经营性管理；(3)社会化分包管理和一家管理。

委托专业公司管理和发展商自己管理

委托管理就是大楼造好后委托给专业物业管理公司，在发达国家，这是最常见的一种形式。而在我国比较常见的是发展商(业主)自己组建物业管理公司进行管理。

经营性管理和非经营性管理

经营性管理就是管理者不仅要负责管理而且还要负责楼宇的出租、销售等业务；非经营管理不负责楼宇的出租、销售等业务；管理者只负责设备、保安、清洁等管理和服务工作。

社会化分包管理和一家管理

社会化管理就是物业管理公司接管写字楼后，将有些管理内容再委托给其他专业公司去做。一家管理是指受委托物业管理公司自己完成所有的管理内容。

写字楼管理目标

写字楼管理目标围绕"安全、舒适、快捷"六个字，指用户在写字楼内工作有安全感，具体体现在:人身安全、财产安全、消防安全三个方面；舒适是指创造优美的环境，让用户在大楼内生活工作起来感到舒服、方便；快捷是指用户在大楼内随时与世界各地联系、交换信息、抓住商机。

写字楼物业管理的组织工作

通常写字楼物业管理的组织工作有以下四个部分:(1)制定写字楼物业管理计划；(2)大楼开展管理前的准备工作；(3)物业管理服务范畴；(4)物业管理财务、组织及人事制度。

写字楼开展物业管理前的准备工作

写字楼开展物业管理前应做好各种准备，具体体现在:(l)根据大楼特点及周边环境，编写物业管理维修公约；(2)草拟一切有关物业管理的文件，包括大楼的各项制度、装修规定等；(3)从物业管理角度，向发展商提供合理化意见，为日后管理和物业升值服务川的做好大楼交接各项准备工作。

物业管理装修服务范畴

物业管理装修服务是指所有业主和用户进行装修，装修图纸都需要物业管理公司事先批准。

写字楼物业管理服务范畴

写字楼物业管理服务范畴很多，主要包括:(l)装修图的审批，(2)维修服务；(3)保安服务川的清洁服务；(5)咨询服务；(6)公关服务；(7)向业主和用户定期报告。

写字楼的市场销售

市场需求是写字楼经营的主要依据，只有在了解市场的基础上，才能制定好写字楼产品计划，通常市场销售有以下三个环节:(1)市场调研；(2)销售合同的签订；(3)销售合同执行。

写字楼市场调研的内容

写字楼市场调研的主要内容:(1)宏观环境；(2)市场需求；(3)写字楼营销状况；(4)竞争对手等。

宏观环境

宏观环境包括政治、经济、社会三大因素，具体有:(1)国家有关法令政策；(2)国际政治、经济形势变化；(3)写字楼承租人的政治倾向；(4)写字楼承租人所在地区的国民生产总值、国民收人、物价水平、物价指标等。

市场需求

写字楼市场变化发展趋势是市场调研的关键内容，它包括:(l)房地产发展商的投资意向；(2)现有租购写字楼市场对写字楼的需求量；(3)同档写字楼需求情况；(4)潜在市场调查。

写字楼营销状况

写字楼营销状况是指本企业销售状况，它包括:(1)写字楼经营管理状况；(2)价格定位及价格构成；(3)促销情况。

销售合同的执行

销售合同的执行是通过客户迁入写字楼，客户使用写字楼，客户迁出写字楼的整个过程。

客户迁入程序

客户迁入程序通常是:(1)营业部的工作；(2)财务部的工作；(3)工程部的工作；(4)保卫部的工作；(5)公关部的工作。

营业部工作

营业部的工作程序是:(1)向客户发合同第一期房租及保证金收费单，及时将客户签字确认的收费单转送财务部作为收款凭单；(2)根据客户要求，向工程部发工作单，安排办公室装修，通讯安装；(3)发工作单，安排为办公室配置所需办公家具；更换客户房间门锁以及清扫等工作；(4)在客户正式迁人前，向各部门发出《商社迁人通知单》并通知各有关部门。

财务部工作

财务部接到营业部转送收费单，及时确认领款到账情况并通知营业部。

工程部工作

工程部接到营业部工作单后，及时与客户联系并洽谈有关办公室装修事宜，为客户推荐1~2家装修队伍进行报价，客户办公室装修竣工后，与客户一道进行工程验收。

保卫部工作

保卫部按营业部签发的工作单，为业主提供所需的外门锁，并收回旧锁以及其他保安工作。

公关部工作

公关部在客户正式迁入日，代表总经理向客户送花篮表示欢迎，并收集客户主要人员的资料。

写字楼商务中心的管理

商务中心是写字楼为了方便业主(使用人)，满足客人需要而设立的商务服务机构。写字楼商务中心管理包含以下三个方面工作；(1)商务中心设备管理；(2)商务中心的工作要求；(3)商务中心的服务项目。

商务中心设备管理

商务中心应配备的主要设备有:中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机、电脑、装订机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他办公设备。为了保证设备的正常使用，必须制定一套严密的规章制度，严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要保养，设备一旦发生故障、应由专业人员进行维修。

商务中心工作要求

商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价，是以服务的周到与快捷为出发点的，所以对商务中心工作人员要求应具备以下几点:(1)流利的外语听、说、读、写能力；(2)熟练的中英文打字能力:(3)熟练操作各种设备能力川的商务信息知识；(5)秘书工作知识；(6)一定的设备清洁保养知识。

商务中心的服务项目

根据商务活动的特点，物业管理部门应积极开展配套服务项目，内容概括如下:(1)翻译服务，包括文件、合同等；(2)秘书服务，包括各类文件处理；(3)办公系统自动化服务刊的整套办公设备和人员配备服务；(5)临时办公室租用服务；(6)长话、传真、电讯服务川7)商务会议、会议安排服务川的商务咨询、商务信息服务；(9)邮件、邮包快递等邮政服务；(10)客户外出期间保管、代发传真、信件等；(11)电脑、电视录像、幻灯、BP机、手机租赁服务；(12)报纸、杂志订阅服务；(13)印刷文件、名片等印刷服务等等。

写字楼客户服务项目

为提供更方便舒适的办公环境，争取更多的客户，必须开展以下服务项目:(1)问讯服务和留言服务；(2)信件、报刊收发、递送服务；（3)出租汽车预约服务；(4)提供旅游活动安排服务；(5)航空机票的定购、确认服务川的代订餐饮、文化体育节目票；(7)外币兑换服务；(8)花卉代购、递送服务；(9)洗衣、送衣服务；（10)代购清洁物品服务；(11)提供公司"阿姨"服务；(12)其他各种委托代办服务。

写字楼工程维修服务项目

写字楼工程维修服务项目，通常有以下各项：(1)电梯24小时维护、保相(2)中央空调系统维护、保养；(3)消防统及其设备维护、保养刊的公共照明在的维护、保养、更换；(5)给排水系统维护、保养；(6)蓄水池、水箱、泵房的维护；(7)充电室、楼层配电间监控、维护；(8)锅炉房的监控与保养；(9)写宇间内部各项设施的维修服务；(10)写宇间酬电器安装服务；(11)办理电视卫星天线安装；(12)办理电脑终端人网安装；(13)办理金融信息接入网安装；(14)装修期间的保安、清洁服务；(15)其他客户所需要的工程服务。

写字楼承租人选择

物业管理企业选择什么样的承租人并长久与之保持友好关系十分重要，它将为写字楼信誉及开发商的利润带来好处。承租人的选择考虑主要是:(1)潜在承租人所经营业务的类型及其声誉；(2)财务稳定性和长期盈利的能力；(3)所需的面积大小；(4)需要提供的物业管理服务情况。

公共商业楼宇

公共商业楼宇是因商业发展而建立起来的一种新型商业化的房地产，主要是个消费者购物场所。公共商业楼宇是一种出租房产供商人零售商品房地产。

公共商业楼宇与零售商店的区别

公共商业楼与零售商店区别主要有两点:(1)一个零售商店即使规模很大，它仍然只是一个经营实体，而公共商业楼宇内有很多家商店在经营，它们都是互相独立的经营；(2)公共商业楼宇内各行各业的经营服务内容远远超过零售商店的经营范围，要不仅有零售商店，而且还有各种服务性企业、各种娱乐场所、银行等等。

公共商业楼字的类型

公共商业楼宇的类型可以从不同角度来划分，通常从建筑结构上来分:敞开型，封闭型。从建筑功能上来分:综合性专用购物中心，商住两用型。

公共商业楼字的特点

公共商业楼宇的特点一般有两点:(l)建筑结构新颖、别致。现代人希望在舒适、高雅、方便、布置富丽堂皇的气氛中无拘无束地购物，追求购物的享受和乐趣。因此，公共商业楼宇设计方面力求新、奇、特。外形突出商业楼宇的个性，内部设计注意以人为本。(2)人员流动数量大、结构复杂。公共商业楼宇是面向社会的经营场所，数以万计人员自由进出，有的购物，有的闲逛等等。

树立公共商业楼宇良好形象的目的

公共商业楼宇物业管理的一项重要工作，就是设法把顾客引进来，因此物业管理公司的重要任务就是做好宣传推广活动，扩大公共商业楼宇知名度，树立良好的商业形象，吸引更多消费者前去购物。

公共商业楼宇良好形象的作用

公共商业楼宇良好形象是潜在的销售

额，也是潜在的资产，其作用是巨大的。具体地体现以下几个方面:(1)公共商业楼宇的良好形象可以产生特色，对顾客产生吸引力。(2)公共商业楼宇的良好形象是销售的先行指标。通常销售业绩与公共商业楼宇的知名度成正比。(3)公共商业楼宇的良好形象是一种无形资产，当商业市场进入"印象时期"后，消费者认为，过去买"品牌"现在买"店牌"。在不同商店里，同样品牌的商品，具有不同的价值与形象。

建立公共商业楼宇识别系统

企业识别系统是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式，从理论上分析，完整的企业识别系统(简称CIS)由三个子系统构成:即理念识别系统(MIS)，视觉识别系统(VIS)，行为识别系统(BIS)。三者只有相互推进、共同作用，才能产生最好效果。企业识别系统是一种借以改变形象、注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而提高业绩的一种经营手法。

商人协会

商人协会是公共商业楼宇特有的一种类似于行业协会的民间组织，它是由公共商业楼宇管理者倡导，由公共商业楼宇的关键承租商牵头组织起来的。根据租赁合同规定，公共商业楼宇的所有承租商都必须参加商人协会，参加者每人一票选举一个管理委员会协会。日常工作由一位专职的执行秘书负责。

公共商业楼宇商人协会工作内容

公共商业楼宇商人协会工作内容主要有四个方面:(1)开展公共商业楼宇整体性的促销活动，如举办节假日展销会，组织顾客联谊活动等；(2)协调公共商业楼宇各承租户的关系；(3)搞一些承租客商之间的互助工作，比如互通信息，提供一些融资方便等等刊的协调承租客商与公共商业楼宇管理者之间的关系。

公共商业楼字的日常管理

根据公共商业楼宇的特点，其物业管理的日常工作主要有以下五个方面:(1)安全保卫工作；(2)消防工作；(3)设备管理工作；(4)清洁卫生工作；(5)车辆管理工作。

公共商业楼宇的安全保卫工作

公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易出现问题，因此安全保卫要求高。应做好下列工作：(1)制定完整的保卫制度和行之有效的安全措施；(2)坚持不间断地值班巡逻，安排便衣保卫人员场内巡逻；(3)安装电子安全监视系统；(4)所有固定设置、装饰品及设备均须达到安全标准，使顾客特别是儿童不致意外受伤。

公共商业楼字的消防工作

公共商业楼宇商品多、人流量大、环境复杂，特别要加强消防工作。通常应做好以下工作z(1)管理好、维修保养好各类消防设备；(2)制定好严密的消防制度；(3)管理好自己的消防队伍刊的消防通道保持畅通，一旦发生火警能及时疏散人群。

公共商业楼字的清洁卫生工作

公共商业楼宇内的环境卫生非常重要，它是树立自身形象、吸引消费者的重要措施之一。通常公共商业楼宇的清洁卫生工作有如下三点要求:(1)专职人员负责场内的巡逻保洁；(2)垃圾杂物及时清理外运，随时保持商场的卫生环境；(3)商场招牌要经常保持整齐清洁的外观以及完整无缺损。

工业厂房和仓库管理的职能

物业管理公司在承担工业厂房和仓库管理时，它的职能应该是以下几个方面:(1)负责建筑物的日常管理事务；(2)代表各企业统一对外联系；(3)监督厂房和仓库管理规定的实施，协调各企业对公共部分的使用，维护绿化布局、落实卫生制度刊的负责厂房和仓库范围内公用部位，共同整体性设备及附属设施的管理、养护和维修；(5)负责建立厂房和仓库修缮管理基金，设置专项账户，专款用于维修项目；(6)按时收取和分摊管理费、维修费，并定期公布账目。

工业厂房与仓库管理的内容

工业厂房是生产车间，关系到产品质量；仓库是储存保管重点处，关系到产品的损坏等，因此必须要建立制度、加强管理。通常制定以下三个制度：(1)严格的管理制度；(2)安全保卫制度；(3)消防制度。

工业厂房与仓库的管理制度

为了保证生产正常秩序和产品质量，必须建立严格管理制度。通常有以下内容:(1)工业厂房与仓库的管理规定；(2)各个岗位的工作职责及操作规程；(3)机器设备的安装、管理规定；(4)材料的领取、加工、检验规定:(5)成品出厂入库规定刊的成品发货出库制度。

工业厂房与仓库的安全保卫制度

根据厂房、仓库特点建立安全保卫制度，其内容是：(1)工业厂房和仓库都要建立值班守卫制度，对人员和产品的进出，都要进行认真检查登记；(2)无关人员不得进入厂房租仓库重地；(3)下班后厂房和仓库要有值班巡逻及其他安全措施；(4)的严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。

工业厂房和仓库公用部位的管理

为了保持厂区的环境优美和生产秩序井然，必须加强公用部分的管理，其管理要求如下：(1)各企业不得以任何形式占用在购买或租赁合同中明确的公用部位；(2)为确保厂房和仓库及附近建筑物群体协调和美观、满足给排水要求、消防安全规定及生产和人员安全，各企业不得在红线范围内的基地上或屋面、外墙、技术层搭建装设备；(3)确保文明生产和绿化环境，均不可占用园林绿地；(4)厂房和仓库的公共场地不得随意堆放货物；(5)为确保公用场地清洁卫生，各企业要加强对员工的教育，对违反环卫、环保部门规定的，由责任者自负。

物业租赁

物业租赁是业主以租借的方式将商品（物业)在某段时间内的使用权交付承租用，按期收取租金的一种商品(物业)交易形式。物业本身所具备的价值量大，使用期长以及不可移动性等特点，决定了租赁交换形式在物业经营中广泛应用，是物业管理公司的重要收入来源。

物业租赁特点

物业租赁交易具有如下特点:(1)物业租赁只是转移物业的暂时使用权，而不是所有权；(2)物业租赁的流通过程与消费过天程是同步进行的，即一边交换，一边使用；(3)物业租赁是流通手段，承租人和出租人之间是完全平等的等价交换关系，出租人获得物业的价值补偿，承租人获得物业的使用权。

物业租金

物业租金是房屋的出租价格，是房屋价格的特殊形式，也是对房屋使用期分期出售形式。

物业租金的构成

物业租金构成是:(1)建造房屋的投资及相应的利润。(2)经营房屋的费用及相应的利润。(3)地租。由于出租房屋不是当即全部收回投资及实现利润，上述(1)、(2)具体表现为:①折旧费，并对在若干年内才能逐渐回收的投资及相应的利润再加利润；②维修费、管理费以及相应的经营利润。所以，出租房屋的租金包括折旧费、维修费、管理费、经营利润、利息、地租六项。保险费包含在管理费之中，税金因税种不同，有的进入成本，有的包含在经营利润之中。

物业租赁价格的构成

物业租赁价格可分为成本租金、理论租金、实际租金。

成本租金

成本租金是房屋租赁交换时要维持简单再生产所确定的最低租金标准，是房屋租赁经营盈利和亏损的临界点。成本租金是以折旧费、维修费、管理费、利息、地租等五项构成。

理论租金

理论租金通常是在成本租金的基础上，再加上国家规定的保险、税金和一定利润而构成。通常包括八项z折旧费、维修费、管理费、地租、利息、税金、保险费和利润。

实际租金

物业的实际租金除了以上八项因素之外，还受到市场供求关系的影响。当市场供给超出市场需求时，租金下降；当市场需求超出供给时，租金上升。

统一租金

国家或各城市有关主管部门规定的房屋租金系列标准。各种不同类型房屋，各种不同所有者房屋，出租时按这个标准收取房租。

协议租金

房屋出租一方与承租一方相互商定的租金额。其前提条件是双方自愿，关键在于承租一方的实际支付能力。

浮动租金

(1)房屋交易市场租金，必须是浮动租金，会随着市场供求关系的相应上升或下降。(2)统一租金也可以是浮动租金，定期根据物价指数上升或下降相应调整。

租金基数制定

物业的租金基数是以价值为基础确定的。计算租金基数的方法主要有三种:(1)等级计算法；(2)项目基分计算法；(3)结合计算法。

租金标准的核定

租金标准是向承租人计收房租的具体实施准则，与租金的关系如下:

租金标准=租金基数钡骷烈蛩