物业管理纠纷与社会失范

问题介绍

上海CY小区建于上世纪80年代，共有980户居民，属于大型多层工人新村的代表，由于建造年代相对较远，并受限于当时的建造质量与技术，房屋的状况已经不尽人意，导致管理成本非常高。<o:p></o:p>

另一方面，即使物业管理费用已经降到了每平方米0.25元，但是收缴率依然非常低，主要由于居民对物业管理公司现阶段提供的服务并不满意，对保卫、绿化、保洁等方面都提出了更高的要求。例如在保洁方面，居民认为物业管理公司的保洁工作消极怠工，经常可以看到横亘在地上的垃圾果皮。而在物业管理公司看来，物管提供的是质价相符的服务，每天定时进行两次清扫，其余时间是由于小区乱设摊点现象严重而导致小区脏乱，物业管理公司不可能进行循环保洁。保卫工作也是如此，对于居民助动车与自行车被盗问题，物业管理公司也认为不是自己可以解决的问题。<o:p></o:p>

与此同时，小区业主委员会也处于停滞的状态，无法正常履行职能，无法成为物业管理公司与居民的沟通桥梁。久而久之，诸如上文所述的误解逐渐积累，业主对物业管理公司的信任也逐渐下降，拒交物业管理费的情况也愈发严重，导致一到下半年，物业管理公司就会出动大量人力物力催收物业管理费，由此也对正常的物业管理服务产生一定的影响。<o:p></o:p>

由于业主委员会无法履行正常职能，物业管理公司无法在近年来人力成本大幅上涨而收入不升反降的情况下提高物业管理费，只能不断减少人工、降低服务质量。这一行为导致更为激烈的误解与矛盾，由此形成一个恶性循环。<o:p></o:p>

如果物业管理行业完全遵循商业运作模式，像CY小区这样的劣质产业肯定会遭到抛盘。但是CY小区的物业管理公司是由原房管所转制而来的国有企业，一方面虽然自负盈亏，但是另一方面要接受国资委的领导，承担许多“维稳”职责。相较其他商业化的物业管理公司承担了更多的社会管理责任，因此对CY小区这样的劣质产业不能进行抛盘，只能靠其他产业的盈利来弥补该处的亏损，对现存的矛盾也就只能听之任之。<o:p></o:p>

笔者就此问题进行研究时，发现迄今为止绝大多数的学界讨论都集中在法律层面，即在《物业管理条例》与《物权法》对物业管理行为规制方面进行探讨，而笔者希望从另一个角度——从社会学的视角切入进行研究。因此笔者对上海市某物业管理企业的领导、基层工作人员以及主要研究对象——CY小区的居民进行了深度访谈，就类似CY小区这样建于上世纪80年代的大型多层住宅小区中产生的物业管理问题进行研究，从社会学的角度探索其主要的成因。

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