《物业管理条例释义》（15）
第十五条业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
（一）召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
（四）监督业主公约的实施;
（五）业主大会赋予的其他职责。
[释义]本条是对业主委员会性质与职责的规定。
本条将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构,从而建立了一种业主大会和业主委员会并存,业主决策机构和执行机构分离的管理模式。这种模式有别于过去多数地方实行的单纯的业主委员会制度。在单纯的业主委员会制度下,业主大会只是名义上的权力机构,业主委员会实际上集决策和执行的职能于一身,由于少数业主甚至个别人控制物业管理的决定权,同时缺乏必要的监督机制,少数人甚至个别人意志凌驾于广大业主意志之上,容易发生侵害大多数业主合法权益的情况,导致矛盾产生。将业主委员会界定为业主大会的执行机构较好地解决了这一问题。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生,是业主大会的常设性执行机构,对业主大会负责,具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。本条规定了业主委员会的主要职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况
除了首次业主大会会议外,业主委员会是业主大会会议的法定召集人。首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由业主委员会负责筹备和召集。业主委员会作为业主大会的执行机构具体负责物业管理区域内的各项物业管理事项的实施与管理,因此,业主委员会应当定期召集业主大会会议,将有关物业管理事项的实施情况向业主大会报告并接受业主大会的监督。
(二)代表业主
与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同
业主大会享有选聘物业管理企业的权利,但业主大会的成员是全体业主,不可能由业主大会与物业管理企业签订物业服务合同。客观上,物业管理合同的签订只能由业主委员会来具体进行。业主大会通过会议决定的方式选聘某一物业管理企业后,应由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业正式签订物业服务合同。
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业雇行物业服务合同
业主对业主委员会的工作享有监督权,并有就物业管理的有关事项提出意见和建议的权利。物业使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的非业主。物业使用人基于其对物业实际上的使用,不可避免地会参与到物业管理活动中来。业主委员会作为联系广大业主和物业管理企业的桥梁,应当及时了解并听取业主、物业使用人的意见与建议,并把业主的这些建议和意见反映给物业管理企业,以提高物业管理水平。业主委员会与物业管理企业签订了物业服务合同之后,作为合同一方当事人享有对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督的权利。如监督物业管理企业是否严格履行物业服务合同的职责;等等。在履行监督
职责的同时,业主委员会有义务协助物业管理企业的工作,尽可能地为其工作提供方便,协调物业管理企业和业主之间的关系,帮助物业管理企业更好地履行物业服务合同。
(四)监督业主公约的实施
业主公约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到物业品质、公共秩序和环境卫生状况的好坏。业主委员会有权对业主公约的实施情况进行监督,一旦有业主不遵守业主公约的规定,影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时,业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正,并依照业主公约的规定进行处理。
(五)业主大会赋予的其他职责
除了以上法定职责外,业主委员会还应当履行业主大会赋予的其他职责。如业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录地保管;对业主公约、业主大会议事规则修订文本的起草;对有关印章、财产的保管;对业主之间和业主与物业管理企业之间纠纷的调解;等等。
