《物业管理条例释义》（24）

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

{释义}本条是对前期物业管理实施招投标的规定。

第一款是关于前期物业管理招投标的倡导性规定。

竞争是市场经济的基本特征,物业管理行业必须通过竞争机制提高服务质量。在物业管理发展初期,我国许多城市对物业管理项目实行"谁开发、谁管理"的模式,住宅小区的物业由建设单位自建自管。这种状况一直延续到至今。在"谁开发、谁管理"的模式下,由"建"、"管"之间界限模糊,缺乏明确的交接验收手续,建设单位前期开发过程中遗留的大量问题往往被掩盖下来,这些问题在物业管理的阶段暴露出来,导致物业管理企业在承接物业项目后不能正确地处理前期建设和后期维修、养护的关系,加大了物业管理的难度,容易引发纠纷。招投标制度的推行,打破了"谁开发、谁管理"的旧有管理模式,增加了前期物业管理的透明性,为物业管理企业创造了公平、公正、公开的市场竞争环境,有利于物业管理行业整体的健康发展。当然,从总体上和实践操作的情况来看,目前不宜"一刀切"在物业管理行业中强制推行招投标制度。但本条的规定确立了一种导向,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业管理企业。

第二款对住宅物业前期物业管理实施招投标进行的强制性规定。

现实中,住宅物业购买的对象是最广大的居民群众,住宅物业管理项目的签订和广大居民的公共利益密切相关,选聘物业管理企业和签订物业服务合同的过程中,容易发生争议,客观上要求有更高的透明度。因此,《条例》特别要求,住宅物业的建设单位,应当以招投标的方式选聘物业管理企业。而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业管理企业,目前不做强制性要求。

同时,《条例》又作了例外的规定。对于规模较小的住宅物业,采用招标投标的程序相对复杂,费时较多,费用也较高,建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业;投标人少于3个的,由于缺乏足够的竞标,进行招投标的意义不大,也可以采用胁议的方式选聘物业管理企业。但是,为了规范这些以协议方式选聘物业管理企业的情况,本款特别规定,应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准,才可以进行。另外,由于国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度,因此,不管是采用招投标方式还是采用协议方式,都应当选聘具有相应资质的物业管理企业。