《物业管理条例释义》（21）

第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

[释义]本条是关于签订前期物业服务合同的规定。

通常状况下,业主、业主大会选聘物业管理企业开展工作,物业服务合同在业主大会和物业管理企业之间签订。但一般情况下,在物业建成之后、业主大会成立之前,就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立,不可能由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这种情况下,只能由建设单位选聘物业管理企业对物业实施管理服务,物业服务合同在建设单位和物业管理企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。所以,前期物业服务合同发挥着重要的作用,是物业从建设到管理顺利衔接的关键环节。前期物业服务合同有以下特征:

1.前期物业服务合同具有过渡性。前期物业服务合同的期限,存在于在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。实践中,物业的销售、业主的人住是陆续的过程,业主召开首次业主大会会议时间的不确定性决定了业主、业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性,因此,前期物业服务的期限也是不确定的。但是,一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业管理企业,业主与物业管理企业签订的合同发生效力,就意味着前期物业管理阶段结束,进入了通常情况下的物业管理阶段。

2.前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。常情况下物业服务合同的签订主体是业主与物业管理企业,而前期物业服务合同签订的主体是建设单位和物业管理企业。这是因为首次业主大会尚未召开,业主还不能形成统一意志来决定选聘物业管理企业，而此时已有实施物业管理的现实必要,为了维护正常的物业秩序,保护业主现实的合法权益,《条例》规定,建设单位选聘物业管理企业的,应当与物业管理企业签订前期物业服务合同。而且,建设单位一开始就拥有物业,是第一业主,这是建设单位享有第一次选聘物业管理企业的优先权,能够签订前期物业服务合同的合理依据。!

3.前期物业服务合同是要式合同。要式合同,是指法律要求必须具备一定形式的合同。由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益,《条例》要求前期物业服务合同以书面的形式签订。对合同形式作书面要求,便于明确合同主体的责权利,防止建设单位和物业管理企业侵害业主权益的情况发生,发生纠纷时也有据可查。