第四章 物业管理服务

第四章物业管理服务

本章共十八条,旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。

一、为了加强对物业管理企业的管理,规范其经营行为,《条例》第三十二条明确了物业管理企业的性质,并确立了物业管理企业资质管理制度。

二、为了规范物业管理从业人员的行为,《条例》第三十三条规定物业管理从业人员应当依法取得职业资格证书。

三、为了解决多家管理问题,《条例》第二十四条规定了一个物业管理区域一家管理的原则,同时,《条例》第四十条明确了在统一管理原则下的委托管理。

四、为了规范合同的订立和履行,引导当事人明确各自权利义务,《条例》第三十五条规定当事人应当订立书面的物业服务合同,并规定了物业管理活动应当约定的内容。

五、为了明确物业管理企业的义务和责任,《条例》第三十六条规定物业管理企业违反合同约定造成业主人身财产受损的,应当承担相应的法律责任。

六、为了解决物业交接过程中纠纷,《条例》第三十七条规定物业管理企业承接物业时,应当与物业管理企业办理承接验收手续,以防患于未然;同时,《条例》第三十九条规定,新旧物业管理企业之间应当做好物业管理的交接工作,以做到进退有序,避免不必要的纷争。

七、为了给物业管理的实施提供基础性条件,《条例》第三十八条明确了物业管理用房的权属和用途。

八、为了规范物业服务收费行为,《条例》第四十一条明确规定区分不同类型物业确定物业服务费用;第四十二条明确了交纳物业服务费用的义务人,第四十三条强调有关主管部门应当加强对物业服务收费的监督;第四十四条对特约服务费用作了规定。

九、为了解决物业管理企业和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间的责任问题,《条例》第四十五条规定,此类单位应当向最终用户收取费用,由物业管理企业代收的,不得收取额外费用。

十、为了维护好物业管理区域内的公共秩序,《条例》第四十六条规定对业主的违法行为,物业管理企业应当予以制止,并及时报告有关行政主管部门,有关主管部门应当依法及时予以制止或者处理;第四十七条规定了物业管理企业在安全防范方面的义务,要求物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定,同时明确规定保安人员不得侵害业主的合法权益。

十一、为了规范物业使用人的行为,《条例》第四十八条对物业使用人在物业管理中的权利义务及责任作了明确规定。

十二、为了解决物业管理活动中的纠纷,《条例》第四十九条规定了物业投诉处理制度,要求主管部门及时处理投诉,化解矛盾。

本章对物业管理实践中出现的一些问题,如物业管理企业无法独立承担民事责任问题、物业服务乱收费问题、物业保安超越职权问题、物业管理企业的责任问题等,有针对性的作了具体规定。理解本章的各条规定,有利于理顺物业管理当事人的相互关系,促进物业管理活动的顺利进行。