《物业管理条例释义》（58）

第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

【释义】本条是建设单位擅自处分业主对于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权时所应承担的法律责任。

《条例》第二十七条规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”

转让业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备，是一种严重的民事侵权行为，在物业管理领域，由于涉及到物业管理区域内的众多业主，建设单位擅自处分业主拥有所有权或者使用权的共用部位、共用设施设备，已经侵犯了公共利益，构成了对行政管理秩序的破坏，所以应当给予行政处罚。

一、本条涉及的违法行为是:建设单位擅自处分业主对物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权

物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权按照法律法规的规定或者建设单位与购房人签订的购房合同的约定属于业主共同所有，应当由业主共同行使所有权或者使用权，对于业主的这一部分财产权利，建设单位不得侵犯。对于业主拥有所有权或者使用权的物业共用部位、共用设施设备，其处分只能由全体共同所有人或者共同使用权人决定。

所谓擅自处分，是指建设单位在没有征得权利人同意的前提下，行使本应当由权利人行使的权利，包括转让、出租、抵押、赠与等各种情况，其共同特点是对财产权利的侵犯。

二、本条规定的法律责任分为两部分

(一)行政法律责任

由于这类违法行为涉及到物业管理区域内的众多业主，已经侵犯了公共利益，构成了对行政管理秩序的破坏，因而《条例》规定应当承担行政法律责任。这类侵犯财产权利的行为，一般都已经对被侵害人造成了物质上的损失，因此，本条规定对这类行为必须给予罚款的处罚。

本条规定的罚款额度是5万元以上20万元以下，按照行政行为合理性原则，房地产行政主管部门应当根据违法行为的性质、情节、后果以及行为人的主观状态等因素依法予以相应数额的罚款。

(二)民事法律责任由于这类行为首先是侵害具体民事权利的行为，因此，不法行为人必须对权利人承担民事赔偿责任。民事赔偿责任一般都以弥补损失为原则，因此，只有在给业主已经造成损失的前提下，才需要承担民事赔偿责任。此处的业主应当是对被转让的财产共同享有所有权或者使用权的全体业主。

民事赔偿责任和行政处罚并不能互相代替，但是在侵权人财产不足以既承担民事赔偿责任，又接受行政处罚时，应当优先保证民事赔偿责任的实现。