物业维修基金“睡大觉”房子“治病”钱途渺茫

房子老了？谁来养？在佛山，不但老龄盘设施、设备超过使用年限，老化严重，亟待更新改造，而且部分新盘也存在公共空间快速老化问题。那些曾经顶着“豪宅”、“热销”的住宅小区，近期纷纷出现不同程度的老化，外墙渗水、掉砖、电梯故障、道路损坏等问题相继发生。南都记者在调查中发现，公共设施老化给生活添了“堵”，但若想解“堵”难度非常高。尤其是那些年，买房时我们一起缴纳过的“物业维修基金”，提取难度很大。次新房现公共维修难题“墙皮一片一片地往下掉，污水渍还弄花了窗帘、木地板。”家住桂城某小区的林小姐介绍，自家屋顶出现大片残留的水渍，屋顶和靠窗位置的墙皮已经脱落了几个巴掌大，还有一小块半悬挂在屋顶，摇摇欲坠。这是今年夏天佛山连月下雨时，外墙渗水导致室内墙面受损。除了靠窗位置之外，卧室的另一侧墙面的墙纸，也因为外墙渗水而变黑发霉。“这套房子才住了大约三年。我以为我家仅是一个个案，但请来的维修师傅却说，我们小区很多住户的房子都出现外墙渗水问题。”上周，林小姐找小区物业管理公司，要求进行维护和修补。物业管理公司派装修师傅到场，对漏雨的两侧墙面外侧进行了防水修补。南都记者在现场看到，其中一面墙在外墙面涂上了一层防水涂层。“这样处理就能保证不漏水吗？”林小姐进一步提出质疑。林小姐了解到，小区已有多户人家出现同类状况，甚至有住户一年前就已经修补过，但雨天一过仍旧出现不同程度的渗水。而物业公司负责人对此回应，开发商已经卖完房撤场了，物业管理公司除了负责对外墙尽量简单修补之外，不可能有费用对整体建筑进行大规模修葺。对于林小姐提出用物业维修基金大修时，该负责人干脆地回应：“可以动用，但是非常麻烦。”类似案例在佛山不少次新房小区都曾出现。据南都记者调查，不少禅桂中心区楼龄在3-10年的小区，相继出现外墙脱落、楼梯间墙漆脱落、小区道路以及路灯损坏、电梯故障等等问题。甚至不少五到十年前开售，以豪宅盘形象入市的项目如鸿业豪庭、汇银城市花园等楼盘也先后出现此类问题。南都记者查阅了佛山市住建局历年发布的数据，2003年到2012年，佛山五区成交的商品房住宅总面积超过6800万平方米，成交总套数接近60万套。这些房子的“养老”问题在未来将会突显出来。程序繁琐，要动用“救命钱”不容易房子“老了”，该谁来养？是开发商、物业公司还是业主自己。这个问题显然比“父母老了该子女赡养”的答案更纠结。佛山万科物业相关负责人介绍，一般来说，物业服务企业收取的物业管理费用于日常的成本支出，以维持对物业的管理及对业户的服务，不会也不太可能额外产生用于公共空间维护的“专项基金”。虽然万科地产会根据项目情况设定一定额度的资金用于公共空间的维修翻新，但一般情况下，开发商不会预留基金。南都记者了解到，2003年后，佛山小区普遍由业主缴纳一定的物业维修基金，而在房屋公共设施出问题之后，这笔费用将成为维修资金来源。若依据2003年到2007年佛山商品房住宅约1124亿元的成交额，以及2008年到2012年2452亿元的成交额分别进行大致估算，那么十年佛山物业维修基金的总缴纳额度约47亿元。但是，实际操作中，物业维修基金提取难度却不小。去年12月媒体曾报道，位于城南的汇银城市花园，为了维修小区残旧的路灯、小区园林中的小桥，经过申请、公示和审批，获得一笔物业维修基金，但对物业来说，这是一个费时又费力的过程，为提取物业维修基金，耗上三个月乃至半年是常态。而去年位于禅城的鸿业新天地也因为公共部分墙漆脱落，业主曾多次与物业交涉，希望申请进行一次大修。但物业管理公司告知申请维修基金的流程和难度之后，最终和不少小区业主一样，选择了业主自己垫钱维修，或者只好等待“问题再严重一点，不得不修的时候再说”。不少物管公司反映，在提取物业维修基金之前，必须取得2/3人数和2/3面积的业主同意，这是难度所在。“有一些业主本身也不住在小区，找起来很难，回收票数都很有限，如果为了提取维修基金，一个1000多户的小区，投票起码要耗费一两个月。”对此，家住桂城东一小区的业主朱先生颇有同感，“我们小区倒没有因为提取维修基金投过票，但最近要提高管理费，小区物业发起投票让大家填写，但总是通不过2/3比例，其实我觉得涨价幅度不算高，但很多业主不认同，所以要提取维修基金，做类似投票，同样也很难。”这一观点得到麦志光的认同，麦志光介绍，即使是想申请相当少的维修基金，也要求召集全体业主大会讨论，要按照规定比例通过才可以操作。“现在的小区动辄一千几百户，很难召集会员大会。”即使投票结果通过了，小区为了维修公共设施，还需要走程序，整个过程颇为漫长。根据佛山本地的规定，提取维修基金的投票结果公示七天，要到所在区国土城建与水务局领取相关表格，提交申请资料，如禅城区的物业维修基金申请资料共需10多项，且这些材料都要符合要求，整个过程不算简单。不少物管公司负责人和业界人士也指出，包括佛山在内的很多城市，小区维修基金使用有难度，和小区业主物权分散、较难取得一致意见息息相关，而提取维修基金又必须严格地走完程序，所以很多物业公司宁可避开这道坎，使用公共收益等其他的收入，弥补这部分的支出。有物业业内人士坦言，“现在很多业主也是私心比较重，一个距离他家较远的小区园林破旧了，他会觉得事不关己，投票的时候不同意，结果其他业主想动用这笔费用，同样变得很困难。”“归根结底遇到大修，还是要业主自己掏腰包。而且是在买楼的时候就已经预付了这笔维修基金，但是想提取却不是那么容易。”某业内人士介绍，佛山从2000年前就已经开始陆续实施“物业维修基金”的缴纳制度，但目前已经提取的案例并不算多。据佛山万科物业相关负责人介绍，该企业在佛山已开发超过十个项目，但到目前只有最早开发的项目金色家园小区，相对较大规模地局部使用了一次维修资金。佛山万科物业相关负责人表示，《住宅专项维修资金管理办法》对住宅专项维修资金的具体使用条件、要求有详细的规定，按其规定流程操作即可。“但操作难度一般较大。最大难度在于获得双三分之二业主的同意。”“救命钱”用不了，转求公共收益发展商早已撤场，物业公司往往又是微利经营，物业维修基金成为旧小区一些重大公共设施维修的“救命钱”，但要动用这笔钱实在有点难，部分物业公司唯有使用公共收益“充实”这笔费用。去年1月，惠景城小区业委会在其新浪博客向业主征集小区高层楼电梯维护资金调度方案。这份方案中就指出，小区高层楼电梯更换维修共约需25万元，但住建部门回应并未管理这一小区物业维修基金，业委会计划从惠景城公共收益中提取这笔费用。对物管公司来说，要动用物业维修基金修缮小区公共设施(非某一栋楼)，必须征集小区2/3人数和2/3面积的业主同意。“这是很难的，如果有业委会会好一点，没有业委会得召开业主大会，再上报住建部门，时间通常要几个月。”省物管专家、市房协副会长何筛红分析称。有媒体报道，在佛山一些已经通过上报建设局等待审批到拿到资金的小区，在此前物业除了征集业主签名，还要物业进行施工单位招商，商讨改造方案和价格，往往要3到6个月时间，而如惠景城小区，那些看似无关紧要的公共花坛等设施维修，更是变得无从谈起。何筛红表示，佛山物管现在比较通行的，还是用公共收益来解决小区公共设施维修问题。如公共停车位的停车费用，电梯间广告收益，小区其他部分的广告收益，在做好透明和公示之后，提前满足业主知情权，可以解决小区公共设施维修的“燃眉之急”。但是，公共设施维修所需资金甚多，靠公共收益“填补”效果有限。这也让物业公司在接手一些即使交了物业维修基金、但楼龄略长的小区之前，必须“把账算好”。何筛红就告诉记者，很多公司在接手楼龄略长前，都要做好预算，特别是一些小区需要改造成封闭式小区，安防系统往往动辄几十万元，并非每个公司都愿意接手这些小区的管理工作。截至周四上午11时，佛山住建局暂未对物业维修基金提取问题进行回应。采写：南都记者路漫漫周晓南[数据]60万套商品房面临“养老”问题南都记者查阅了佛山市住建局历年发布的数据，2003年到2012年，佛山五区成交的商品房住宅总面积超过6800万平方米，成交总套数接近60万套。这些房子的“养老难”问题突显出来。2003-2012年，佛山新房成交3576亿，估算收取物业维修基金约47亿元，但目前已提取的案例并不多物业管理维修基金提取流程和规定1、业主委员会，或委托物业公司提出使用方案；2、申请办理委托书；3、所在地房管所现场勘查(住宅是否过了保修期，维修项目是否属于共用部位、共用设施设备，申请人专项维修资金余额是否足额)4、预选维修公司维修方案及预算，并公示七天；5、最终维修方案及每户分摊标准等情况填表并公示；6、提交属地房管所盖章确认；7、提供维修项目(部位)相片、物业服务合同复印件；8、三分之二以上的业主同意后填表，送房管所审批；9、房管所通知办理有关支付手续10、住宅专项维修资金使用额度超50万元(不含50万)，房管所审批后经区局房地产市场管理科复核，由局专项维修资金管理使用审批领导小组审核；11、验收，并将验收结果报房管所备案；12、做好相关资料的保管。老房子调查“老龄”小区多靠自筹填补黑洞在佛山，以往曾经风光一时的大型小区，如玫瑰园等，如今都已经有10多年楼龄，在昔日光彩褪去的今天，这些小区公共设施的维护与翻新，成为业主、物管公司面临的“老大难”问题。旧小区青春不再本月初，记者探访“老龄”小区时就发现，早期兴建的楼梯楼之间，虽然有绿化和公共康体设施，但不少已经破旧不堪。早上，很多老人在楼栋之间的小花园里锻炼、闲谈，但老人们坐着的石凳早已斑驳，栽种树木的花坛，墙体开裂的更是不少。佛山不少“老龄”小区建造时间比较早，虽然当年规划了不少康体设施，但如今这些分布于小区各处的健身架已经褪色，早已失去光彩，“这些设施已经是这样子很多年了，一直没有翻新过。”小区居民反映。几年来，这些小区破旧不堪的公共设施，时常会引起业主心中的不满，业主与物业之间的纠纷也未间断。在佛山，不少旧小区公共设施维护和翻新成为了普遍的难题。包括城南一些楼龄只有10年的小区在内，小区公共设施的维护、电梯的保养和维修、建筑外立面墙体脱落等问题，都已普遍出现。入住已久，维修翻新小区“闹钱荒”对比次新房，佛山一些楼龄较旧的小区，已经失去了开发商这一“靠山”，在公共设施维护方面，“钱荒”始终是一个很大的问题，很多早期小区的业主，只是缴纳了电梯维修基金等，并没有缴纳物业管理基金，一旦小区其他公用部分损坏，维修起来不容易。有小区业主反映，自己居住的小区2001年入住时，每户向发展商缴纳了3000元的电梯维修基金，最近电梯发生了故障需要维修，因为物管无法确定这笔钱是在建设局还是在物价局专用账户中，为此，物管向每户收取200多元的维修费解决问题。记者查询相关资料发现，2003年9月1日后，按照国务院《物业管理条例》，物业维修资金又改由业主缴纳，而在此之前，佛山小区的业主也普遍没有缴纳物业维修基金，而一些发展商变相向业主收取一部分费用，用于小区公共设施特别是电梯维护，造成现在很多小区维修翻新，资金“无着落”。“在维护这些旧小区的时候，现在承担维护责任的是物管公司，因为物管费普遍比较低，物管公司也常常入不敷出。”何筛红表示，在一些旧小区，物管公司的人工成本占据75%以上，剩余的还有固定支出部分，如绿化养护、小区照明、供水、安防等。何筛红介绍说，小区公共设施维修，最大的支出往往是消防、电梯、安防等涉及小区安全的设施。惠景城业委会曾在网上公布一份2011年度的消防设施维修报价单显示，这个住了1万多人的小区，消防系统做一次维修就得花13万元。而对于一些并没有缴纳物业维修基金，而是缴纳了电梯维修基金的小区来说，小区公共设施维修起来，钱更是难有着落。“这笔钱，也没办法用于其他部分维修，这也是规定好专款专用的，往往要向业主凑钱。”有物管人士介绍说。</p>