物业服务惹争议，律师析法维权利

导读：

同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域，由一个物业服务企业进行管理服务。《天津市物业管理区域划分管理办法》规定：一个住宅小区应当由一个物业管理服务企业进行物业管理服务。物业管理服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。《天津市物业管理条例》规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

近期本律师代理一起高层住宅物业服务合同纠纷，底商大商户ＸＸ区某房产公司要回物业公司代管的其专属、专用的基础配套设施，拒绝再次与物业公司单独签署物业服务协议，并拒绝执行物业公司与小区业委会签订的物业合同，自聘物业进行管理。物业公司、业主委员会多次与房产公司交涉未果后，一年来共拖欠物业费50余万元，并对先前房产公司派驻现场人员与物业公司签订的特约服务协议拒不认可，物业公司委托本律师向法院提起诉讼，本律师依据《天津市物业管理区域划分管理办法》、《天津市物业管理条例》、《物业管理条例》、《物权法》等相关规定，进行了有力的阐述，被告房产公司虽以双方之间没有合同，所有底商主要通道都面对公路，不在小区通行，物业公司没给提供物业服务为由进行了辩解，但律师指出，物业公司给小区提供的服务是公共服务，不是商业物业服务，因底商用电，上、下水，消防等主干管道与居民共用，所以底商无权拒绝原告物业公司提供物业服务，原、被告之间有协议时按协议执行，无协议时执行业委会与物业公司签订的物业合同。

该案一审、二审原告胜诉，后经法院执行。第二年，被告又拒不支付物业费，原告再次起诉，后被告反诉，要求原告重新接收其专属、专用的基础设施，原告指出，历史上代管的被告设施属无偿管理，既然被告已经重新接收，如再委托原告管理，应另行签署商业物业服务协议，后经一、二审庭审，原告再次胜诉。期间，原告还打赢了与被告特约服务费的官司。现所有判决都执行完毕。目前，原、被告和谐相处，本律师依法为物业公司赢得了最大的利益。

为便于了解案件的有关情况，特附部分诉讼材料：

民事起诉书

原告：天津市XX物业管理有限公司

法定代表人：XXX，职务：总经理

地址：ＸＸ区ＸＸ道与二号路交口，电话：XXX。

被告：天津ＸＸ区房地产开发公司

法定代表人：ＸＸ，职务：总经理

地址：ＸＸＸ西区１０号楼4-5层，电话：ＸＸＸ。

诉讼请求：

1、判令被告支付所欠物业费434665.46元；

2、判令被告支付违约金49776元；

3、案件受理费用由被告承担。

事实和理由：

自2005年1月1日原告天津市ＸＸ物业管理有限公司为被告天津XX区房地产开发公司所有的位于XX区XX道与二号路交口的XX大厦底商提供物业服务至今，上述被告自2010年6月1日起拖欠物业费434665.46元，虽经原告与有关职能部门多次催缴，被告拒不缴纳，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》、《中华人民共和国民诉法》等法律法规规定，特将本案诉至贵院，请依法判如所请。

此致

XX区人民法院

具状人：天津市ＸＸ物业管理有限公司

2010年Ｘ月Ｘ日

代理词

审判长、审判员：

我接受原告XX物业管理有限公司的委托，担任特别授权诉讼代理人，出庭参加诉讼活动。现就本案争议事实，发表如下代理意见：

原告ＸＸ物业管理有限公司与XX大厦小区业委会签订的物业服务合同经政府主管部门备案，收费标准经物价局批准。多年来本物业公司秉承为业主提供优质服务的精神，克服资金少的困难，在物业服务中精益求精，受到广大业主的高度肯定，几年来多次被政府主管部门评为优秀物业单位，被告天津XX区房地产开发公司也从未对XX物业管理有限公司提出任何不满意见。

自2010年6月1日起被告以自己管理底商物业为由，拒绝缴纳物业费用，至XX年XX月底欠物业费434665.46元，违约金49776元，以上两项合计484441.46元，被告此举对原告生存和小区物业管理带来致命打击，现原告借款为物业公司员工发放工资和维持小区的日常管理和正常运转。

ＸＸ大厦小区系高层住宅，一至五层为底商，五层以上为居民，批准备案的物业服务合同显示，该物业类型为高层住宅，其中住宅3.12万平方米，商业2.32万平方米，配套公建0.63万平方米，物业管理服务费采取包干制的形式收取，即高层住宅居民0.40元／月.平方米，商业2元／月.平方米，住宅办公用1.80月.平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.40元标准由业主交纳。

ＸＸ大厦小区水电、下水、消防等设施共用、绿化管理、日常通行、底商施工、安全保卫、防火等均为一体；物业服务无法分开，小区不可分，服务不可分，客观情况只能由一个物业公司对小区提供服务，这也是法律规定的。无论被告如何思考这些问题，物业提供的服务是对整个大厦的。虽然被告拒交物业费，但物业服务一直也没有停止过。该公司不能以不需要服务、不接受服务、以及并非合同当事人，自己管理物业为由拒缴物业费。

《天津市物业管理区域划分管理办法》规定“同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域，由一个物业服务企业进行管理服务。”

“新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区物业划分为一个物业管理区域。”

《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》规定一个小区只能有一个业委会，一个小区只能有一个物业管理企业。业委会的决定对业主有效。被告作为小区最大的业主也不应享有例外特权。被告作为ＸＸ大厦的一员，理应受小区业委会与物业公司签订物业合同的约束。被告作为XX区的国有企业，更应带头遵守国家法律，遗憾的是，虽经原告多次去函、去人商讨，被告置之不理，有关职能部门的协调也未能奏效。无奈，原告只有诉诸法律，期盼法院在厘清事实基础上，支持原告的主张，判令被告支付拖欠的物业费及相应的违约金，并支付诉讼费用，以维护原告的合法权益。

致礼

原告诉讼代理人：田金龙

日期：

关于ＸＸ物业管理有限公司和XX大厦小区业委会合法的依据

审判员：

ＸＸ大厦小区系高层住宅，一至五层为底商，五层以上为居民，批准备案的物业服务合同显示，该物业类型为高层住宅，其中住宅3.12万平方米，商业2.32万平方米，配套公建0.63万平方米，物业管理服务费采取包干制的形式收取，即高层住宅居民0.40元／月.平方米，商业2元／月.平方米，住宅办公用1.80元／月.平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.40元标准由业主交纳。

根据《物权法》第七十六条规定：选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据此规定，ＸＸ大厦小区住宅占3.12万平方米，商业占2.32万平方米，底商业主只有一个，居民业主占绝大多数，事实表明居民占建筑物总面积过半数，居民业主占总人数过半数，完全符合“双过半”的要求，物业公司、小区业委会完全合法。被告天津ＸＸ区房地产开发公司提出物业公司与小区业委会不合法是完全没有法律依据的。

附《物权法》相关规定：

第七十六条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

XX物业管理有限公司

日期：

底商与大厦居民共用区域和共用设施设备的情况

多年来ＸＸ物业公司始终按照物业服务合同的约定对底商和居民的共用区域和共用设施设备进行物业服务管理，其内容（明细）如下：

一、大厦共用区域和配套用房：

（1）、小区院内面积：2600平米，有绿地、树木、花坛、儿童娱乐区、健身休闲区、人行及车辆通道、东西两大门、保安门卫室两处、底商办公室及套内各业态通往院内5处24小时安全出入口、小区临时存车处、垃圾站、底商货物出入区及通道等。

（2）、首层：1号楼警务室、电梯管理室。

2号楼物业接待室、电梯管理室、物资库。

消防控制室、业主会办公室、电话间、维修室。

（3）、大厦-1层：1、机动及非机动车库。

2、大厦送变电站。

3、供水泵房

4、消防泵房

5、消防排烟机房两处

6、消防电梯间3处

7、大厦排水池3处

8、昼夜专业值班室4处。

二、大厦共用设备设施：

（1）、供电系统、1、黑号站11台控制柜由物业公司管

2、黑、红号站输送电用的电缆桥架及线路（干线）1100米和路经的288个管道井由物业公司管理。

3、红号站内的8台高压柜、两台变压器、11台低压柜及1—5层内的11个配电间均属底商套内为其自己服务的，应由自己管理的套内设备、已由底商收回自行管理。

（2）、供水系统、1、居民用水由给水泵房3台泵完成。

2、底商用水在-1层有6个节点控制。

3、大厦供水干管620米均通过288个管道井输送。

（3）、排水系统：1、大厦院内西侧有共用13号标准化粪池及出入管井。

2、大厦共用高能排水干管2620米。

3、小区院内有污水井、雨水井共27个，排水干管（水泥）210米。

（4）、消防系统：1、院内有由400立方消防水池供消防泵房用水干管210米。

2、住宅用消火栓114个。

3、底商套内82个消火栓和套内喷淋管均属底商套内设施应由其自行管理，对此，底商业已收回管理。

4、大厦消防控制、消防泵房和高层消防水箱均属小区共用部分且无法分割，始终由物业公司负责服务管理。

5、消防排烟风道及风机3台套。

6、小区院内有消防水泵接合器及消防栓两套。

7、大厦顶层有消防排气阀4台套。

（5）、智能化系统：1、1.2号楼宇对讲系统两套。

2、1.2号楼内首层及电梯监控系统一套。

3、院内及车库、电站、机房监控系统两套。

4、院内有电信井、光揽井、水表井和视频干线。

上述均属大厦居民和底商共用部分，是不可分割的也是无法分割的且是物业公司多年为小区服务的主要内容。

最后，需要特别指出的是，这次底商要求自己管理的设施完全是其户内设施，就如同肢体的毛细血管，但其功能的发挥完全需要依靠肢体主干的供血，这主干的供血完全由物业公司提供、维护。既然此次底商提出户内设施由其自己管理，那物业也不好拒绝，必定是底商自己家里的事。物业对小区公共部位、公共设施提供了高效优质的服务，底商作为服务的享受者，在享受权利的同时应当履行自己的义务。这个义务即是按时交纳物业费。

关于XX物业公司为ＸＸ大厦（包括居民、底商）

提供物业服务的内容（明细）说明

（兼对底商要求自己管理户内部分设施情况的说明）

审判长、审判员：

我ＸＸ物业公司与大厦业委会签定了合法有效的物业服务合同，负责XX大厦小区物业服务，至今已有8年之久。

XX大厦系商住两用建筑物；1—5层是底商，6—24层是居民，5层半是共用设备间，25层是机房，26层是水箱间，地下-1层是车库、电站、泵房及物资库等。底商是大厦不可分割的一部分，但底商存在自已套内的设备设施管理问题（套内设施在其单位内部，为其自己服务，不属于小区共用设施，主要是消防设施延伸到户内部分。主干部分、管道、蓄水池等均由物业公司管理。按物业条例规定，内部设施，均应由所有者自行管理。），这次大厦底商要求自己管理的设施即为户内的部分消防配套设施，这部分设施在户内，本身就应自己管理。需要指出的是底商没有能力自己管理消防设施，因为消防主干部分、包括管道、蓄水池、给水等均由物业管理控制，消防是一个不可分割的整体。这八年来，物业公司一直对消防设施进行有效管理。这次底商提出自己管理物业，纯属是对物业管理法律法规的无知，纯属是一个闹剧。

关于不应再承接《交接单》范围物业服务的理由

尊敬的主审法官：

一、2010年5月25反诉原告给反诉被告发文通知，从6月1日起对底商配套设施进行接收，反诉被告考虑到反诉原告要回自有设施的管理权也是反诉原告的权利，在呈报业委会批准后反诉被告将多年来免费为反诉原告服务、管理的反诉原告自有设施进行了移交。原二审法院对“协商移交部分”的效力也予以了确认。

二、根据《天津市物业管理条列》第五章物业使用和维护第三十三条共用的部位、设施、设备，由物业管理服务企业负责维修、养护。第四十三条物业管理服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列内容：

(一)房屋共用部位和设备的维修、养护、管理；

(二)共用设施和设备的使用、维修、养护、管理；

(三)电梯、智能系统等设备的运行服务；

(四)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；

(五)物业装饰装修管理；

(六)车辆行驶和停放秩序的管理、服务；

(七)物业管理区域内秩序的管理、服务；

(八)物业资料的管理和查询服务。

三、根据天津XX区置业有限公司“关于XX大厦底商（1-5）配套设施设备售出的通知”“关于XX大厦配套功能用房及设施的转交决定”及商品房销售合同附件三：“商品房质量和设备等情况”部分，完全能证实物业公司移交部分是反诉原告自有产权，为自己专属服务的专有设施。

四、反诉被告为反诉原告多年来超范围免费服务不是基于法律规定而是基于合同约定，现在反诉被告基于反诉原告的要求已经对反诉原告自有设施进行了移交，并经过业委会的批准，当然反诉被告就没有义务再对移交部分进行服务。

五、再对反诉原告自由产权专有设施进行服务也不符合公平、公正原则。把反诉原告部分专有设施写进合同有历史的原因，当时物业刚建立，底商也没有出租，现物业公司的负责人就是当时XX大厦建筑商工程部的负责人，当时反诉原告是投资方，考虑双方的特殊关系，当时反诉原告的部分专有设施由反诉被告进行了代管，为管理方便写入了合同，当时反诉原告承诺底商出租后，大幅提高反诉被告的物业费。但反诉原告更换领导人后，违背承诺，现底商已全部出租，反诉原告不但没给反诉被告提高租金，反而要求解除合同，反诉被告只得将反诉原告要求将反诉原告自有设施进行了移交。反诉原告现在自聘物业公司对其自有设施进行服务，每平米的物业费是两元，后反诉被告起诉反诉原告，追索物业费，反诉原告一审、二审败诉后，现反诉原告又提出将自有设施重新交回反诉被告管理服务，显然不符合公平公正原则。

反诉被告：

日期

二审答辩意见

尊敬的审判长、审判员：

被上诉人有以下几点答辩意见：

一、天津XX区房地产开发公司XX大厦底商系XX大厦小区的业主，不是签订合同的适格主体，物业服务合同应由物业公司与小区业委会签订。

二、XX物业管理有限公司与天津XX区房地产开发公司签订的协议是在当时XX大厦底商招商期间，在征得业委会同意及不违背物业合同的情况下，签订的补充协议。

三、天津XX区房地产开发公司XX大厦底商作为小区业主，理应受物业公司与业委会签订的合同约束，不应以物业公司与自己没有协议为抗辩理由拒缴物业费。

四、天津XX区房地产开发公司以没有接受物业服务为抗辩理由于事实不符。（详见附后说明）

五、双方签订的所谓“移交协议”，是在天津ＸＸ区房地产开发公司有关人员强烈要求下，物业公司对多年来免费超范围服务，房产公司套内自有设施的移交（移交清单第一项不在物业合同内，二、三项在物业合同内）。房产公司有权拒绝物业公司对其自有设施的服务与管理，有权通过签订协议要回自有设施的管理权，但无权阻止物业公司对ＸＸ大厦小区共有设施、共有区域的服务管理。物业对小区内共有设施、共有区域维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，既是法律赋予物业公司的义务也是权利，房产公司底商作为小区业主的一员，一直享受着物业有效的服务。房产公司不能以要回自有设施管理权为由，拒绝缴纳物业费用。

六、房产公司另聘物业公司对其自有设施进行服务，是其自身问题，与本案无关。

需要说明的是对天津ＸＸ区房地产开发公司ＸＸ大厦底商超范围免费服务是历史遗留的产物。因当时ＸＸ大厦开发商与天津XX区房地产开发公司存在以房（XX大厦底商）抵债问题，加之当时XX大厦比较混乱，经当时区政府领导协调由现物业公司克服了极大困难承接了对XX大厦进行物业管理服务，并捎带对房产公司底商一些套内自有设施进行了无偿管理服务。多年来物业公司克服物业费标准低，收入少的现实困难，恪尽职守，兢兢业业，为小区提供了高效优质的服务，受到了广大业主包括房产公司的高度肯定，物业公司也多次受到市、区政府有关部门的表彰。在此之前，物业公司与业主房产公司之间也一直合作愉快。

此次，房产公司有关人员为一己私利，违反法律，强行要求终止服务，现在的局面完全由房产公司有关人员一手造成，房产公司理应承担全部责任。

天津市XX物业管理有限公司

代理人：

日期

ＸＸ物业公司为XX大厦底商提供物业服务内容的说明

我公司受ＸＸ大厦业委会委托，负责ＸＸ大厦小区物业服务已8年之久。底商享受物业服务的主要内容如下：

（1）对底商人员、车辆时刻出入小区的服务，对大厦院内面积2600平米，包括绿地、树木、花坛的养护，儿童娱乐区、健身休闲区设施日常维修保养、人行道及车辆通道管理维护、小区东西两大门及保安门卫室两处24小时值守、底商办公室及底商套内各业态通往小区院内5处24小时安全出入口、小区临时存车处、院内照明及环境卫生日常清理维护、有底商垃圾清运及底商货物出入区及通道管理维护等服务。这些服务给底商及底商人员带来了舒适的生产、生活环境和安全保障。

（2）对底商办公室的服务：底商办公室设在居民住宅楼的首层。底商办公室24小享受物业的安全保障。楼宇对讲、监控系统服务、楼道卫生的清扫、照明、居民电梯的使用、消防设施的服务等底商办公室均予以享用。

（3）对底商用电服务：包括外来电源的10千伏高压干缆242米由物业管辖的变电区经小区院内再入地下室红号站，由红号站输出的低压干线又经物业管辖的36个管道井及1100米电缆桥架，把电送到底商各业态使用。

其中红号站的员工上下班要途经物业管辖的地下室通道及居民住宅安全通道。

（4）对底商用水服务：包括外来水源4寸干管由光荣道进入物业管辖的小区院内至水表井，再进入由物业管辖的地下室至6个供水阀门，由物业控制管理把水送到底商各用户。

（5）对底商排水服务：包括底商套内各业态30多个卫生间及360米污水管均通过物业负责管养的110米地下室污水管网分别排入小区院内的27个污水井和雨水井内，并集中排入小区13号标准化粪池。

（6）对底商消防服务：包括消防水源，一路是来自由物业管辖的小区邻近的一个400立方蓄水池，通过290米6寸干管进入地下室消防泵房，另一路水源是由物业管理的居民生活用水通过供水泵打入居民26层高位水箱供大厦消防共用。

底商套内的消防喷淋管网2100米及82个消火栓的用水，均用物业管理的消防泵房和高位水箱的水，通过720米干管，并路经252个管道井供给的。

小区院内由物业管理的两处6台消防水泵接合器和固定消火栓也是为底商服务的。

消防控制柜进出的弱电线路是通过物业管理的592米电缆桥架和288个管道井分别输送到底商各个消防点的。

从以上为底商服务内容可以看出，物业对底商的服务是全方位的。

天津市ＸＸ物业管理有限公司

日期：