物业公司擅自撤离，法院判令赔偿损失

【案情介绍】

王某2006年4月与开发商北京某房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购得位于西长安街南侧，总价款人民币560万元的高档公寓一套。同时与某物业管理公司签订《物业管理合同》，物业公司按每平米8.3元一次性收取收取一年物业费，合计人民币29079.22元。

2006年9月物业公司与开发商签订物业服务《终止协议书》，擅自撤离，完全停止物业服务。

2006年12月王静（化名）委托我毕文强律师代理此案。

【律师说法】

在本案中，物业公司是开发商聘用的第一家物业公司，该公司规模较大，有着外资背景。在业主入住后，物业公司即和公寓内业主签订了服务合同，同时收取足额物业管理费。但是双方合同仅仅履行了5个月，物业公司擅自撤离小区。

本案的法律关系比较清晰，开发商——物业公司——业主这三方之间存在2个合同关系：一是由开发商和物业公司签订的《聘用合同》；二是由物业公司和业主签订的《物业管理合同》。两份合同内容各不相同，各自独立。

单从物业公司与开发商签订《终止协议书》这一角度看，双方是在协商一致的前提下解除合同，无可厚非。但物业公司还与业主王静（化名）签订了《物业管理合同》，按照合同要求王静（化名）支付了物业服务费用，履行了合同义务，该合同是真实、合法、有效的。

物业公司在准备撤离之前并未与业主进行任何的沟通和协商，对已收取的全年物业费也并未给出相关解释，完全忽视其与业主签订的《物业管理合同》，单方面撤离，停止物业服务，这种情形实属根本违约。

【律师解惑】

在承办的众多社区物业纠纷案件中，多是前期开发商聘用的物业公司提供服务不到位，导致社区业主委员会成立后决议更换物业公司而产生的相关纠纷，或是物业公司在收取物业费后，服务质量低下，不完全履行合同而导致的纠纷。而在本案中，物业公司完全拒绝提供服务，根本违约。这种情况的出现，明显可以看出，处在强势地位的物业公司在合同签订前和签订后判若两人，依仗所谓的行业规则和陈旧的服务意识，轻视合同向对方。

本案原告王静（化名）提供的证据相对全面。对于证据不足的部分，则通过律师函与被告方进行了多次交涉，迫使对方在交涉过程中对相关事实做出了承认，弥补了证据不足所存在的缺陷。在诉讼过程中，我们的诉求得到了法院的支持，最大程度的维护了本案当事人的正当权益。物业公司虽然目前处于强势地位，然而在法律面前它却并无特权可言。

针对这种情况，为了做到防患于未然，业主在入住小区后一定要注意保存好相关的证据，如物业公司的宣传单、宣传手册、告示、通知、物业费用交纳凭证等。证据越细越好，往往一些不起眼的证据会在诉讼过程中起到意想不到的效果。做好以上工作后，在遇到物业公司单方违约的风险时，即可从容面对，拿起法律武器，捍卫我们不多而宝贵的合法权益。同时这个案例也提醒物业公司，过去那种物业公司一言堂的时代即将要过去，如不积极的改变自己陈旧的服务意识，抛弃过去那种“老大”思维，那么受诉的风险将会越来越高。