物业公司对违规业主进行处罚纠纷案

【案情简介】

业主王某购买了某小区顶层房屋，购买时开发商承诺赠送顶层天台，入住后为了安全起见，封闭了顶层天台并加了防护栏，但没有向物业公司通报。物业公司知道后，以《前期物业服务合同》约定“为维护小区整体形象和相邻住房的安全，业主不得私自封闭阳台，不得在窗户上安装防护栏”为由，要求其拆除护栏。但业主认为既然开发商已经将顶层天台赠与我了，就是自己的私人财产，理应有权自由使用，因此拒绝了物业公司的要求。没想到几个月后，业主发现家中的水阀被物业公司在外面锁上了，而且物业公司也拒绝再给送电，王家过上了无水无电的日子。业主还接到物业公司通知，说由于没有拆除防护栏，又拒绝交物业费，物业公司对业主做出了罚款1000元的决定，并要求5天内交纳。

业主王某认为自己未经同意安装防护栏确实有不对之处，但《前期物业服务合同》是购房时开发商强制签订的，赠送顶层天台是也没有明确说不能封闭，封闭天台不完全是自己的责任。他认为物业公司断水断电的做法实在太过分，对罚款1000元的决定更是无法接受。

【律师点评】

一、业主王某的行为已构成违约。本案纠纷中，业主王某确实存在违约行为。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，前期物业服务合同和物业服务合同对全体业主具有拘束力。虽然《前期物业服务合同》的内容没有经过业主与物业公司的充分协商，但只要其内容不违法，又没有侵害业主的权益，经过双方签字的合同应为有效，业主应当遵守。

二、物业公司无权对违约业主进行罚款。根据《行政处罚法》第八条的规定，罚款是行政处罚的种类之一。根据《行政处罚法》第十五条的规定，行政处罚应当由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。物业公司作为经营主体，不是行政机关不具有行政处罚权，因此，没有权力对业主采取罚款措施。

三、物业公司无权采取断水断电等措施制裁违约业主。小区居民的水电费虽然是由物业公司代收代缴，但水电的提供者是自来水公司和供电公司，供水供电合同的当事人也是业主与自来水公司和供电公司。根据《合同法》第一百八十二条的规定，供应电、水合同，只有在水、电使用人逾期不交付费用，经催告在合理期限内仍不交付费用和违约金的，供水、供电公司才可以按国家规定的程序中止供应水电。因此，即使业主没有缴纳物业费或有违约行为，物业公司在任何情况下都没有权利对业主采取断水、断电的办法进行制裁。

四、物业公司应当采取合法手段制止业主的违约行为。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业公司可以依据《前期物业服务合同》的约定，采取与业主协商或通过诉讼的途径追究业主的违约责任，如果业主拒不拆除防护栏，最终可以请求人民法院强制拆除。

五、业主可要求物业公司赔偿断水、断电造成的损失。业主王某虽然按照约定应当拆除私建的防护栏，但是由于物业公司的维权手段非法，已经侵害到王某的合法权益，因此王某也可以要求物业公司对其违约行为承担相应责任。