国王不能进,物业管理人员能否进

雷小姐家住在二楼，三楼的邻居国庆节期间外出。一天雷小姐突然发现天花板开始滴水，她意识到可能是三楼邻居家漏水了，便向物业管理公司反映情况，该公司称：三楼住户不在家，不能入室检修。结果情况越来越糟，雷小姐的屋子里就像下了雨，天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害，其中一些物品受损程度还相当严重。尽管雷小姐一再要求但物业管理公司仍以上述理由不予维修。雷小姐没有办法只好求救于110，在警察的要求和监督下，物业管理公司砸开三楼房门入内维修，发现屋内的东西也被泡得不成样子。

雷小姐认为物业管理公司没有尽到责任，物业管理公司则称公司无权破门而入，三楼住户对于他们破门而入的行为也不满，三方矛盾很大。

[法律分析]

一、公民的住宅不受侵犯

住宅是私人生活的载体，是公民最安全、最隐密、最独立的"私家天地"，也是公民隐私权、财产权及其他权利和自由的落脚点。我国法律禁止非法侵入公民的住宅，以使公民能够安定生活、正常工作和人身安全得以保障。《宪法》第39条规定："公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。"《民法通则》第75条规定："公民的个人合法财产（包括房屋）受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、没收、冻结。"《刑法》第245条规定："非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。司法工作人员滥用职权，犯前款罪的，从重处罚。"《治安管理处罚条例》第22条规定："非法侵入他人住宅尚不够刑事处罚的，处十五日以下拘留、二百元以下罚款或者警告。"公民的住宅不受非法侵犯，这既我国公民的一项基本的宪法权利，也是一项被国际社会所普遍接受的人权理念和准则。英国著名的大法官丹宁勋爵在奇克时装有限责任公司诉琼斯案（1968年）中认为："……我们英国法总是极大关注个人住宅的完整性。1604年科克勋爵宣称每个人的住宅就是他的城堡，他的这一格言流传了数个世纪。查塔姆伯爵威廉。皮特宣称：最贫穷的人可以在其村舍中与王室的一切军队对抗。村舍可能脆弱，屋顶可能动摇，狂风可能吹打，暴风雨可能袭来，但是英国国王不得进入，他的一切武装力量不敢跨越已倒塌村舍的门槛。"这就是被法学界奉为圭臬的"风能进，雨能进，国王不能进"这句古老的关于保护公民住宅权和私有财产权的经典话语之出处，这也是法治社会对公民生存权的最基本承诺，其最高的保护程度达到"每个人的家就是自己的一座城堡".二、紧急避险权：雷小姐的法律救济良方

法律规定了公民的住宅权，但必须承认：任何权利都不是绝对的也不得滥用，否则就会适得其反。如案例所述，为了保护雷小姐的权益法律就规定了紧急避险权，也就是为了使国家、公共利益、本人或他人的人身、财产和其他权利免受正在发生的危险，不得已而采取损害另一较小的合法利益，以保护较大的合法利益的行为。三楼漏水，损害了住在二楼的雷小姐的财产，在三楼住户家中无人的情况下，为了减少损失，就必须破门而入修复三楼水管、水道，但客观上势必会对三楼住户的门窗、玻璃等财产造成损害，类似这样的行为都是紧急避险行为。紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，因而我国《民法通则》对此予以认可。该法第一百二十九条规定，因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。当然，三楼住户可能也是无辜之人（如果其没有过错的话），由于紧急避险而遭受的损害，是否应受赔偿，如何赔偿，也是个问题。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第156条规定："因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。"因此当出现漏水等情形时，在不存在"措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的"的情况下，无论是物业管理公司还是二楼住户雷小姐都不应承担民事责任。但从法律的衡平功能来分析作为受益人的雷小姐也可以给予其适当的补偿（而不是赔偿）。应当强调的是该紧急避险的行为减少了积水对三楼住户家私的损害，所以该住户实际上也是受益人之一，因此三楼住户也应当承担一部分损失。从这个意义上讲，雷小姐的补偿应限定在很小范围之内，否则就有违法律应有之意。

三、警察：公民权利的保护人

公民的住宅不受侵犯，而雷小姐又享有紧急避险权。在这个两难选择的案例中，象征着国家权力的警察的出现是必然的。但我个人理解此处的警察行使的并非公共管理职能而是服务职能。《警察法》第二十一条规定，人民警察遇到公民人身、财产安全受到侵犯或者处于其他危难情形，应当立即救助；对公民提出解决纠纷的要求，应当给予帮助；对公民的报警案件，应当及时查处。需要特别强调的是，警察在紧急情况下（为救助人命而造成的必要财产损失，比如有人在房间中企图自杀，为救助人命，不得不破门、破窗而入；为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要损失，比如业主房间内漏水、失火又无人在内，为不使其造成巨大损失强行入内救治；为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；其他类似上述情况的情形）进入民宅的救助行为对业主造成的财产损失不应承担民事赔偿责任（当然故意或重大过失除外）。此处警察并非执行公务而更象本次事件的见证人，因此是不能像要求其执行公务时一样要求其行为必须有法律授权、必须遵循正当程序，否则就会使公安机关囿于程序限制而不愿出面予以见证，最终导致事与愿违，损害了像雷小姐以及其楼上住户的利益。