物业乱收费引发的纠纷案例

重庆市长寿区人民法院民事判决书

（2006）长民初字第119号

原告姜超，1956年×月×日出生，汉族，重庆长寿化工总厂职工，住×××。

委托代理人（特别授权）张治刚，1967年×月×日出生，汉族，重庆长寿肉联总厂职工，住×××。

被告重庆柏树房地产开发有限公司（原名重庆渝发建设房地产开发公司），住×××。

法定代表人彭柏树，董事长。

委托代理人（特别授权）黄淑蓉，重庆天之合律师事务所律师。

委托代理人（特别授权）李一尘，1964年×月×日出生，汉族，经理，住×××。

被告重庆渝发建设房地产开发公司桃园丽庭物业分公司，住×××。

负责人程晓鸣，经理。

原告姜超与被告重庆柏树房地产开发有限公司（以下简称柏树公司）、重庆渝发建设房地产开发公司桃园丽庭物业分公司（以下简称物业分公司）物业管理合同纠纷一案，本院于2005年11月21日立案受理后，依法由审判员朱陈波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜超及其委托代理人张治刚，被告柏树公司的委托代理人黄淑蓉、李一尘，被告物业分公司的负责人程晓鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告姜超诉称，2001年，被告在开发建设的“桃园丽庭”小区时，在其《购房指南》中宣称：小区配套中有小区自备通往城中心巴士；在物业管理、社区生活保障中承诺，环城交通车免费接送业主……；在设备配置中宣传供电配置……，每户安装智能电表等”。后我与被告签订《商品房预购合同》一份，购买该小区24301号143.22㎡住宅一套，在交房时，被告又在《业主指南》中再次明确：“交通车免费接送”等承诺。并与第二被告签订《小区公共契约》、《物业管理条例》、《装修管理条例》各一份，后我接收所购房屋。在履行中，被告擅自提高物业收费标准，将普通住宅按连体别墅房标准向原告收取物管费，我与被告交涉，被告又将物管费按普通住宅标准收取，同时，加收交通服务费，并未安装电的一户一表。2005年春节前，被告将原有的二台交通车停运一台至今，由于小区业主不断增加，由于被告擅自减少发车班次，致我经常无法乘坐该交通车。2005年10月31日，被告发出告示，将交通车运行方案调整，限制每户每月领取60张车票，超过部分按0.6元/张收取交通费，限制我乘坐交通车出入。现我要求被告为我安装电源一户一表，为我免费提供乘坐小区环城交通车服务，恢复每天发交通车28班次，并不得擅自停班，赔偿因被告交通车擅自停班给我造成的交通费损失391元，退还我多付的物管费458.56元。

原告姜超为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据：

1、《购房指南》。《购房指南》载明：环城交通车免费接送业主，使您倍感出入方便。对该证据二被告无异议，本院予以确认。

2、《业主指南》。《业主指南》载明：交通车免费接送，物管费收费标准按长寿物管局核定的收费标准执行，第一年按双方约定全免。对《业主指南》载明的长寿物管局原、被告均认可是长寿物价局，对以上证据的真实性二被告无异议，本院予以确认。

3、《重庆市商品房预售合同》。该证据载明：建筑设计标准及附属设施：按购房指南配置设计。对该证据的真实性二被告无异议，本院予以确认。

4、桃园丽庭业主免费交通车夏季运行示意图、桃园丽庭物业管理分公司交通车运行时刻表（冬季暂行）。对该证据的真实性二被告有异议，因该证据上无二被告加盖印章或其工作人员的签名，故对该证据本院不予确认。

5、行车记录照片。该证据证实被告每天为桃园丽庭业主发交通车班次约为22班次。对该证据的真实性原、被告无异议，本院予以确认。

6、交通费清单、交通费票据。对以上证据的真实性二被告有异议，并认为交通费票据有部分是1996年的，应为无效。因交通费清单系原告自己制作，对被告没有约束力，对交通费票据的真实性本院予以确认。

7、重庆市长寿区物价局文件[长价（2002）40号]。该证据与被告提供的相同。

8、缴款通知单。原告欲证明被告物业分公司向其收取物管费为0.68元/㎡/月。对该证据的真实性二被告无异议，但认为物管费为0.48元/㎡/月，另收取交通费0.20元/㎡/月，对该证据本院予以确认。

9、收据。该证据证实原告交纳物管费的情况。对该证据的真实性二被告无异议，本院予以确认。

10、告示。原告欲证明被告物业分公司附加条件，限制其正常乘坐交通车出入。对该证据的真实性二被告无异议，本院予以确认。

11、原告购买车票的收据及车票。对该证据的真实性二被告无异议，但认为只能说明原告购买了二张车票，不能证明车票单价为1.2元。对该证据的真实性本院予以确认。

12、桃园丽庭交通车照片。对该证据的真实性二被告无异议，但认为交通车出故障，并非其故意修理。对该证据的真实性本院予以确认。

13、交款通知单。原告欲证明被告向其收取了交通费。对该证据二被告有异议，但认为原告应交纳交通费。因该证据上无二被告加盖印章或其工作人员的签名，故对该证据本院不予确认。

14、重庆市长寿区物价局文件[长价（2005）8号]。该证据与被告提供的相同。

15、被告柏树公司与他人签订的《重庆市商品房预售合同》、《重庆市商品房买卖合同》。对该证据的真实性二被告无异议，本院予以确认。

被告柏树公司辩称，我公司没有与原告签订物业管理合同，被告物业分公司是依法、按标准收费，我方收费是按物价局核定的标准收取，原告要求恢复交通车，我方是贴钱运营交通车，每月要开支油钱、维修费、人工费10000余元。我方未与原告约定每天发28班次，现在每天发23班次，即使每天发1、2班次也合理，原告要求赔偿交通费没有依据，原告出行的交通费是其必要的支出费用，我公司没有义务为原告配置车辆，故应驳回原告的诉讼请求。

被告柏树公司为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据：

1、变更记录。对该证据原、被告无异议，本院予以确认。

2、《收费许可证申请表》、《重庆市物业管理资质证书》、《收费许可证》、《营业执照》。对以上证据原、被告无异议，本院予以确认。

3、重庆市长寿区物价局文件[长价（2002）40号]、[长价（2005）8号]、[长价（2005）3号]。[长价（2002）40号]文件载明：“一、公共服务费：1、住宅：普通住宅，每月每平方米0.48元…。2、交通费：月票价格，小区内住户办理了《乘车卡》的，按户型面积每月每平方米0.20元收取交通费…。”[长价（2005）8号]文件载明：“一、公共服务费（住宅）：每月每平方米0.40元。二、特约服务费：坚持自愿原则，收费标准由双方议定，不得强行并收费。”对以上证据的真实性原、被告无异议，本院予以确认。

4、交通车特约服务售票记录、交通车临时乘车票。对以上证据的真实性原、被告无异议，本院予以确认。

5、桃园丽庭交通车开支情况资料。对该证据原告认为与其无关。对该证据的真实性原、被告无异议，本院予以确认。

6、收据。该证据证明原告于2005年11月19日向被告交纳2004年12月-2005年11月的物管费。对该证据的真实性原、被告无异议，本院予以确认。

7、《重庆市商品房预售合同》。该证据与原告提供的相同。

8、入住手续书、楼宇验收表、楼宇钥匙签收表、住户资料卡、入住登记表。被告柏树公司欲证明其在履行商品房预售合同时没有与原告发生争议。对该证据的真实性原、被告无异议，本院予以确认。

9、姜超物业服务费交纳明细表及收据。对该证据的真实性原、被告无异议，本院予以确认。

被告物业分公司辩称，我公司不具备法人资格，只是被告柏树公司的分公司，要求撤销对我公司的被告资格。

被告物业分公司未向本院提供证据。

依据本院确认的证据，结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：

被告柏树公司在开发“桃园丽庭”小区时，在其《购房指南》载明：环城交通车免费接送业主，使您倍感出入方便。2001年2月17日，原告姜超与被告柏树公司签订《重庆市商品房预售合同》，由原告购买被告的长寿区凤城街道桃园丽庭24301号房屋，该房屋建筑面积为143.22㎡，该合同载明：建筑设计标准及附属设施：按购房指南配置设计。2001年12月，原告与被告物业分公司签订《小区公共契约》、《物业管理条例》、《装修管理条例》各一份，后原告入住该房屋。2002年6月，重庆市长寿区物价局发布关于桃园丽庭住宅小区物业管理服务收费标准的复函，该文件载明：“一、公共服务费：1、住宅：普通住宅，每月每平方米0.48元…。2、交通费：月票价格，小区内住户办理了《乘车卡》的，按户型面积每月每平方米0.20元收取交通费…。”2002年8月，被告向原告发送《业主指南》，《业主指南》载明：交通车免费接送，物管费收费标准按长寿物管局核定的收费标准执行，第一年按双方约定全免。长寿物管局即长寿物价局。2003年9月前，原告免交物管费。从2003年9月起至2004年12月，原告按0.68元/㎡/月向被告物业分公司交纳物管费，即97.40元/月。2005年1月前，被告物业分公司为桃园丽庭小区业主运行交通车为二辆，其后因一辆交通车发生故障，只运行一辆交通车。2005年1月5日，重庆市长寿区物价局发布关于停止执行桃园丽庭住宅小区物业管理服务收费标准的通知，当月25日，重庆市长寿区物价局发布关于桃园丽庭住宅小区物业管理服务收费标准的复函，该文件载明：“一、公共服务费（住宅）：每月每平方米0.40元。二、特约服务费：坚持自愿原则，收费标准由双方议定，不得强行并收费。”自2005年11月起，被告物业分公司张贴告示，该告示载明：“交通车运行后小区业主（住户）一律凭票乘车。凡缴清当月物业管理费的业主（住户），每户免费领取60张乘车票（限当月有效），超过部份按每张0.6元的价格，由业主（住户）自行到物业公司管理处购买。2005年11月后，原告因未交纳物管费及交通费，未得到乘车票，不能乘坐桃园丽庭交通车。2005年11月19日，原告向被告物业分公司补交2005年1-11月的物管费630.10元。

另查明，2000年12月，被告物业分公司成立，该分公司不具备法人资格，是被告柏树公司的下属分支机构。被告物业分公司具备物业管理资质。现桃园丽庭交通车运行线路为桃园丽庭小区-骑鞍-黄桷湾-天桥-电影院-林庄口-凤岭路-桃园丽庭小区。

本院认为，被告物业分公司不具备法人资格，是被告柏树公司的下属分支机构，其民事责任应由被告柏树公司负担，被告物业分公司不承担责任。原、被告签订《重庆市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，《购房指南》载明：环城交通车免费接送业主，该宣传资料应为被告柏树公司对其开发的桃园丽庭小区的相关设施所作的说明和允诺，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当为要约，故环城交通车免费接送业主应为合同内容，被告柏树公司应当遵守该约定。《业主指南》载明：交通车免费接送。该指南具备合同性质，被告柏树公司应按《购房指南》、《业主指南》的允诺向原告提供物业服务。故对原告请求被告柏树公司免费提供乘坐小区环城交通车服务的诉讼请求，本院予以支持。对原告请求被告柏树公司恢复每天发交通车28班次，并不得擅自停班的诉讼请求，因原告未向本院提供每天发交通车28班次及被告停班的相关证据，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。对原告请求赔偿因被告交通车擅自停班的交通费损失391元，因原告在2005年11月前能免费乘坐交通车，原告未向本院提供2005年11月前被告交通车停运的证据，故对其请求的2005年11月前的交通费，本院不予主张，对2005年11月后的交通费，原告在2005年11月后未能免费乘坐交通车，而被告在《购房指南》、《业主指南》中允诺，原告可以免费乘坐交通车，故被告应赔偿原告的交通费损失，被告以原告未交纳物管费和交通费为由未向原告发放乘车票，该理由不能成立，故本院酌情主张其交通费88元。对原告请求的退还多付的物管费458.56元，因《业主指南》载明：交通车免费接送，物管费收费标准按长寿物价局核定的收费标准执行，虽然长寿区物价局发文同意被告物业分公司收取交通费，但被告向原告允诺免费乘坐交通车，故被告物业分公司不能向原告收取交通费，在2003年9月-2004年12月之间，被告物业分公司只能向原告收取0.48元/㎡/月的物管费，即68.75元，被告按97.40元/月收取物管费，其多收取的（97.40-68.75）元＝28.65元，没有法律上的依据或合同的约定，故被告应退还原告28.65元×16＝458.4元。在开庭审理中，原告自愿放弃要求二被告为其安装电源一户一表的诉讼请求，本院准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：

一、由被告重庆柏树房地产开发有限公司为原告姜超免费提供乘坐桃园丽庭小区环城交通车服务；

二、由被告重庆柏树房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告姜超交通费88元；

三、由被告重庆柏树房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告姜超多支付的物管费458.4元；

四、驳回原告姜超的其他诉讼请求。

本案案件受理费50元，其他诉讼费450元，合计500元，由被告重庆柏树房地产开发有限公司负担（原告已预交，执行本判决时，由被告重庆柏树房地产开发有限公司给付原告姜超500元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。