广州诚居物业管理有限公司诉广州市天河童星幼儿园物业管理纠纷案

【案情】

广州市天河区员村西街1号之一24－41号大院小区（以下简称华天小区）是广东华天房地产开发公司（以下简称华天公司）开发建设的商住小区。华天小区内有配套的幼儿园场所，该场所建筑面积620平方米，露天活动场所面积480平方米，外围有围墙与小区其他公共场所分隔，但进出幼儿园均途经小区；水电设施与小区其他物业的水电设施是同一系统。该场所建成后产权无偿移交给了广州市天河区教育局。1999年11月，广州市叁辉贸易公司经批准开办广州市天河童星幼儿园（以下简称童星幼儿园）。2000年下半年童星幼儿园在上述场所开办幼儿园。华天小区未成立业主委员会。2001年1月，华天公司委托广州诚居物业管理有限公司（以下简称诚居物业公司）对华天小区进行物业管理。同月30日，广东省物价局核准诚居物业公司在华天小区的收费标准为：住宅服务费每月每平方米0.55元，商铺服务费每月每平方米1.55元，公共水电费按规定分摊。诚居物业公司于2001年6月起开始对华天小区进行物业管理，管理事项包括小区的保安、公共卫生和水电设施的维护、绿化等。

诚居物业公司（原告）与童星幼儿园（被告）协商收取物业管理费未果，遂诉至法院，要求童星幼儿园按商铺的物业管理费标准支付物业管理费。童星幼儿园辩称诚居物业公司未提供物业管理服务，因该幼儿园是相对独立的单位，教职工和幼儿均在院内活动，园内的安全、绿化和卫生等均是自行负责，幼儿园外的公共场所、安全和绿化等对幼儿园没有影响，公共排污管道本应由诚居物业公司维护和管理，但诚居物业公司未履行职责，另外该幼儿园是不以盈利为目的的教育机构，现行法律未规定幼儿园等教育场所须交纳物业管理费，故不同意诚居物业公司的诉讼请求。

二、审判

广州市天河区人民法院经审理认为：华天小区未成立业主委员会，建设单位委托原告对小区进行管理未违反法律和行政法规的强制性规定。原、被告虽未签订合同，但被告位于小区内，其供水、供电、排水和排污系统均与小区成统一的整体，原告对上述设施进行维护管理，与被告形成了实际的物业管理关系。原告对小区提供了保安服务、公共场所卫生服务，被告也同时得益。因此，原告有权向被告主张物业管理费。被告虽不属教育部门开办，但其也不同于一般的商业机构，其收费项目及标准均受到相应的限制，故原告主张按对商铺的收费标准向被告收费无理。原告经物业部门批复的收费标准并无教育等机构的项目，应参照对住宅的收费标准计算被告建筑物部分应付的物业管理费。幼儿园的露天活动场所固定由被告使用，也应支付物业管理费。但露天场所相对独立于小区，而与幼儿园有关的公共设施主要在建筑物内，如露天场所的物业管理费按建筑物标准计收显然不公平，可酌情按建筑物的收费标准的50％计。故判决被告按住宅服务费标准支付建筑物的物业管理费、按住宅服务费标准的50％支付露天活动场所的物业管理费。判决送达后，双方均未上诉。

三、评析

（一）纠纷出现的社会背景。

当前，随着住房商品化和社会化进程的加快以及住宅小区建设的发展，物业管理作为新兴的行业，发展速度相当快。本案是在新的物业管理条例出台之前作出判决的。在新的物业管理条例出台前，由于我国物业管理的法律法规很不健全，行政部门的管理也很不规范，导致物业管理纠纷不断增加，物业管理纠纷成讼诉至法院的案件逐年大幅增加，而且往往引发集团诉讼，当事人矛盾容易激化，案件调解难度大。这就给法官运用法律、及时正确判案带来很大难度。因此，本案的判决不但会产生较大的社会影响，而且会有一定的导向性。

（二）本案法律关系分析。

1.原、被告未签订物业管理委托合同，双方是否形成物业管理法律关系？

《广东省物业管理条例》规定“物业管理指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行物业管理的活动”“业主委员会成立后由业主委员会选聘物业管理公司对物业进行管理”。在业主委员会未成立情况下，一般由开发商选聘物业公司进行物业管理。因此，依法确认开发商选聘物业公司这一行为的效力对物业管理业的稳定和发展有重大意义。

目前，商品房确权是采取“大确权”与“小确权”相结合的方式，即先确权给开发商，开发商出售后再确权给购房者。业主委员会成立前，开发商往往是小区的最大业主，由开发商选聘物业公司是有事实和法律依据的，而且如不由开发商选聘物业公司，则根本不可能进行有效的管理。因此，应确认开发商选聘物业公司这一行为是合法有效的。

本案中，华天小区未成立业主委员会，被告所在的华天商住小区的开发商与原告签订了物业管理委托合同，据此，原告具备了对华天小区进行物业管理的资格。被告的场所虽相对独立，但其供水、供电、排水和排污系统与小区均是同一系统，原告对上述设施进行了维护管理，而且原告对小区提供的保安服务及对公共场所绿化、卫生等环境的管理，提升了小区的综合品质，被告也是小区公共场所的使用人之一，享受了原告的物业管理行为带来的利益。因此，原、被告形成了实际的物业管理关系。

2.综合验收前收取业主物业管理费是否合法？

本案当事人未对综合验收问题产生争议，故判决书对此未予论述。由于《广东省物业管理条例》规定综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，因此产生的纠纷较多，诉讼时业主以此进行抗辩的也较多，所以有必要予以论述。

公平原则、权利义务一致原则是我国民法的基本原则，《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》均作了明确规定。业主实际接受了物业管理和服务，享受了利益，支付相应的物业管理服务费用，符合《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的规定。《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的效力高于地方性法规《广东省物业管理条例》，在两者有冲突情况下，应运用效力高的法律。另外，物业管理公司作为专业化的服务公司，需通过经营收益来维持公司的运作，如物业管理公司不能向业主或使用人收取物业管理费，必然会影响其运作和对小区管理、服务的积极性，最终影响业主的生活，甚至影响物业管理业的发展。所以综合验收前物业管理公司可收取业主物业管理费既有法律依据也有较好的社会效果，体现了法律效果与社会效果的有机统一。笔者认为，在《广东省物业管理条例》的相关条款未作修改的情况下，业主不能以未经综合验收为由对抗物业管理公司，但可根据《广东省物业管理条例》的规定在履行了支付物业管理服务费用后向开发商主张相关权利。

3.幼儿园等小区配套设施交纳物业管理费的标准应如何确定？

物业管理公司收取物业管理费应经物价主管部门的核准。对于当事人没有约定的，物价部门一般只是核准住宅和商铺的指导价，而未核准学校、医院等配套设施的指导价。学校、医院等设施是规划部门根据城市规划需要而配套的，它可能是该小区的配套设施，也可能是某区域共同的配套设施，其性质与住宅和商铺均不同，而且相对独立，自行管理程度高，笔者认为，物价部门应根据其性质明确核准其物业管理费指导价。目前，在物价部门未核准学校、医院等配套设施的物业管理费指导价的情况下，可综合物业公司提供管理和服务的数量和质量等情况，根据公平原则，在住宅的物业管理费指导价范围内，酌情处理。