业委会PK物管 业主成“双面胶”

纠结了数月的番禺大石桔芳园小区物管纠纷，至今悬而未决：业委会要炒物管，物管称业委会不合法，双方几天前差点上演“全武行”。回顾最近几桩小区物管和业委会的斗争，矛盾惊人的雷同。而厌倦了“革命”的普通业主则成了无奈“双面胶”：到底该听谁的？信息时报记者总结了几大常见问题，为业主理清思路。<o:p></o:p>

焦点1<o:p></o:p>

业委会“双过半”才合法<o:p></o:p>

桔芳园小区业委会强烈要求炒掉现任物管，物管则认为业委会身份不合法。业委会张主任出示一份业主签名的证明：今年5月1日，近300名业主参加的业主大会在小区内召开，参会业主一致同意成立业主委员会，该小区一共有300多户。<o:p></o:p>

此前一度与物管关系僵持不下的华荟明苑业委会，曾在2006年、2008年起诉过物业公司，但都被番禺区法院驳回起诉，原因就是法院认为业委会的“资格”存疑。华荟明苑业委的一位成员告诉记者，他们在第二届业委改选时，由于受到阻力不能广泛地发出选票，最后只能在各楼层选出一小部分代表来投票。<o:p></o:p>

法规：业委的选举大会必须有“双过半”，即参加投票的人数占小区居民的一半，参加投票人所有的面积占小区总面积的一半。只有在参加投票的居民所占面积和人数都过半时，选举结果才是有效的，选举过程也才是合法的。所以，在成立业委会之前，一定要举办业主大会，并且有相关的记录、证明，或邀请公证人员、相关单位负责人在场，才能保证整个选举环节的合法性。<o:p></o:p>

据此，桔芳园小区业委会选举是合法的，华荟名苑小区则没有通过“双过半”。<o:p></o:p>

焦点2<o:p></o:p>

房管局备案业委会才有“名分”<o:p></o:p>

番禺区南浦海滨花园业委会收回游泳池、宣传栏一直被物管公司拒绝。之所以一直被拒，是因为物管不承认业委会的合法性。业主冯先生告诉记者，他们研究过《物业管理条例》和《物权法》，认为业主委员会是业主大会的执行机构，所以它在性质上是一个自治组织，它的产生由业主大会选举确定，从事活动由业主大会授权，而非行政机关登记来决定其产生和准予其从事法律活动。因此，他们在未得到房管局审批的情况下，也努力试图收回业主们的共有产业。<o:p></o:p>

桔芳园小区业委会持有税务登记证和组织机构代码证，业委会张主任表示该小区业委会已经在番禺区房管局有备案。<o:p></o:p>

法规：业委会必须经过房管局的审批才能确立其合法性。广东博浩律师事务所的胡周雄律师表示，房管局如果认定业委会在成立过程中有不合法环节，可以不予审批，业委会则不算获得了合法地位。业委会如果想发挥出更大的作用，一定要到所属区的房管局进行备案，让自己的维权活动“师出有名”。<o:p></o:p>

但业委会是民间自治组织，不可能是企业性质的登记，所以桔芳园的业委会“合法身份”存在一定疑点。<o:p></o:p>

焦点3<o:p></o:p>

更改小区设施需全民同意<o:p></o:p>

桔芳园业委会提出要炒掉物管，这也是很多纠纷中的小区业委会的“第一诉求”。业委会为了实现这个目标，取得了200多户业主的签名同意。此外，业委会称“为了加强管理”，未经得全体业主同意先行垫钱在小区安装了铁门，并建议业主缴纳30元购买门禁IC卡。和大多数“闹矛盾”的小区一样，桔芳园的业委会成员中有不少拒交管理费的业主。这些让部分业主诟病。<o:p></o:p>

法规：《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，即可选聘、解聘物业管理企业。物业管理公司的合同没到期，居民就应该交物管费，物管有权起诉不交管理费的业主。<o:p></o:p>

如果要更改小区配套设施，处分区域内共有财产，则要征得所有业主同意才能进行，否则就是不合法行为。<o:p></o:p>