山东： 物业管理：明明咱是主人，为啥还这么闹心？

提起物业管理，不少人有过“添堵”的经历，或是因为房屋质量有问题，或是因为水电暖气等的维修养护责任不明，或是车位只卖不租，或是物业收费不合理等等。如此，山东省人大常委会法制工作委员会10月30日举办《山东省物业管理条例(草案)》立法听证会，但是业主、物业公司、专业经营单位等不同利益方，在诸多问题上并没有达成共识。

地下停车位能卖？不能卖？

据山东省建设厅有关负责人介绍，车位问题在物业管理矛盾纠纷中表现较为突出，主要是许多新建小区的车位售价太高，开发商只售不租或是租售价高，许多业主无力购买、承租导致无处停车或者占用公共场地停放车辆，使得小区管理秩序较为混乱。

“有些开发商没有办理专项的专项征地手续，但经过了许可，在小区内公共空间建设了地下停车，然后划分车位销售，此种车位引起的纠纷最多，矛盾也最大。我认为此次立法应着力解决这个问题。”业主管新华说。

山东荣军总医院心理门诊副主任医师邹春玲认为，车库的费用已经摊入建房成本，业主在买房时已经花了这笔钱了，不能再掏一次腰包，因此应当禁止开发商将停车设施纳入自己的所有权范围单独开发。此外，《防空法》规定，相关建筑应该修建战争时用于防空的备站室。防空工程的目的是确保人身安全，应该由主管部门维护。因此，出售地下车库车位不利于防空备战。

业主能否以物业服务不到位为由拒交物业费？

物业服务收费问题重重。一方面，物业服务企业擅自扩大收费范围或者提高收费标准，重复收费。另一方面，业主欠费现象严重，物业企业追缴难，直接影响物业服务企业运营。为此，《山东省物业管理条例(草案)》第八十一条规定：“业主不得以物业服务有瑕疵、建设单位违约或者放弃共有权利为由拒绝交纳物业服务费。”

山东省建设厅有关负责人在解释此条款时认为，“服务无止境”，要找出物业服务中的“瑕疵”是很容易的。业主拒缴物业服务费，从表面上看，似乎只是损害了物业服务企业的权益，实际上损害了全体业主的合法权益。物业公司可能会因费用的不足而无法开展正常的物业管理活动，这就导致更多业主、住户以物业管理服务质量有差距等理由而拒缴物业服务费，形成恶性循环。

齐鲁律师事务所律师则认为这一规定不符合上位法，限制了业主的抗辩权，“条例应该保障业主的权利，保障业主按照合同约定取得应得的服务。”

专业经营设备的维修养护，业主该买单吗？

专业经营设施设备是指水、电、气、暖、有线电视、宽带数据传输等。国务院《物业管理条例》规定，专业经营单位“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设备维修、养护的责任。”但条例未对专业经营设施设备的投资、产权以及移交问题作出规定，因此，《山东省物业管理条例(草案)》规定：“建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续。”

然而这一条款在听证中遭到了专业经营单位的普遍反对。济南市港华燃气有限公司的李东娥提出，根据《物权法》相关规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设备和物业服务用房，属业主共有。而草案提出专业经营设施建设和投资由专业经营单位负责，产权属于专业经营单位，与《物权法》的规定明显不符。

东营市供电公司的董衍军说，草案规定小区内专业经营设备由经营单位负责，这从投资权限上就无法通过。根据“十一五”规划，山东电力将投资566亿元用于全省主电网的架构，在主网建设投资都十分困难的情况下，电网企业根本承担不起小区建设投资。