屋顶漏水，业主状告前物业维修

6年前，兰女士家的屋顶漏水，物业公司先后进行了两次维修但一直未修好。2011年9月，物业公司停止了该小区的物业管理。为此兰女士将前物业公司告上法庭，要求物业公司继续履行维修义务。近日，兰州中院终审维持一审判决。

兰女士是罗马世家小区业主，2008年3月，甘肃大管家物业公司以乙方的身份与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》。合同签订后，兰女士缴纳了2008年7月以前的物业费及水、电费。同年8月，兰女士家的房屋屋顶开始出现漏水，物业公司先后两次进行了维修，但未能完全修复，屋顶漏水一直在持续。由于物业公司无法彻底修复，兰女士遂从2008年8月开始拒交物业费。2011年9月，物业公司停止对罗马世家小区的物业服务。2013年3月，兰女士将物业公司诉至法院，要求其继续履行维修义务。

城关区法院审理后认为，物业公司作为物业服务企业对兰女士屋顶漏水负有法定及合同约定的维修义务，物业公司曾因兰女士拖欠物业费先后两次诉至法院，要求兰女士支付物业费，并在庭审中承认知晓其屋顶漏水的事实。物业公司虽然进行了两次维修，但漏水问题仍未完全解决，其没有尽到完全的维修义务。虽然该物业公司目前与业主未续签物业服务合同，但物业公司理应对其管理小区物业期间存在的瑕疵问题采取补救措施，及时履行维修义务。据此判决物业公司对兰女士居住的房屋屋顶漏水问题继续履行维修义务。一审宣判后，被告不服提起上诉。

近日，兰州中院终审维持一审判决。.

企业自成立之日起，所有的经营活动都离不开法律规范的调整，企业实施任何行为都直接或间接地与法律法规产生联系。法律风险存在于企业生产经营的各个环节和各项业务活动之中，存在于企业从设立到终止的全过程。

企业的许多重大损失源于简单的低级失误，如果能够及早发现，完全可以用最简单、最有效、最经济的方法予以避免。

防范风险发生、控制风险发生后的损害后果，应建立长效风险防控机制。主要表现在：1、提高公司所有服务人员的法律意识、风险（危机）意识和判断力，对公共区域内哪些环境、条件会造成安全事故应当提前识别、排查。2、增强服务人员的风险防控能力，规范各项管理流程、操作技术标准，将风险消除在潜伏期；3、制定或建立配套的管理责任制度、监督制度、应急措施等，并予以严格落实和执行；4、充分利用可利用资源转移风险后果或损失。

具体到本案之中，风险防控应做到：

1、根据《物业管理条例》规定，物业管理企业应当承担的义务主要包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等。房屋及设施设备管理是指对房屋及配套的设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。

2、按照我国《合同法》及《侵权责任法》等相关法律法规，物业公司如果未尽到房屋的维修保养义务，或履行义务存在瑕疵，不仅可能被追究违约责任，造成事故的，还将承担侵权赔偿责任。

3、房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。日常管理中应做到：

1）明确住宅房屋共用部位的维修养护责任承担。住宅房屋共用部位平时的维护、小修小补，由物业管理企业负责，费用从物业服务公共性服务费支出；房屋共用部位出现问题需要维修的，由物业管理企业负责，有房屋专项维修资金的，从维修资金中列支，没有维修资金的，费用由相关业主按比例分摊；住宅房屋的室内维修和非住宅房屋的维修由业主负责。

2）房屋使用管理上，要树立安全意识，加强维修保养。一方面要通过物业使用说明书、业主公约、安全教育及其他宣传沟通工作，使员工、业主和物业使用人树立安全意识正确使用房屋。另一方面，按管理房屋的实际情况拟定管理制度和方案，定期、不定期对房屋进行检查，随时接收业主和物业使用人的报修，以掌握房屋质量状况和分布，确保及时发现并排除隐患。根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、强降雪等，还需加强巡查。

3）加强档案资料的管理。房屋的建筑档案是房屋管理的重要依据，物业管理企业应加强房屋建筑、维修保养档案的收集、管理工作，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。维修养护工作的存档应该包括维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等。