业主以墙体漏水、噪音原因拒缴物业费败诉案例分析

物业公司称物业费难收，业主称物业不解决问题形同虚设。沛县某小区物业公司接连将15位业主告上法院，索要物业费获得支持。在审理过程中，法官不仅从法理来判案，还使双方解开多年心结，一场官司令双方都感到满意。10月17日，沛县法院公布了这起案件的情况。

案情回放

物业公司状告15户业主索要物业费

位于沛县的某小区是一处规模较大的商业住宅区，2008年一期上房，2009年二期顺利交付。因开发时间相对较晚，物业配套也相对齐全。

小区内绿树成荫、小径曲折，路两边的花木各异，修剪适宜，一年四季花香四溢，煞是喜人。小区正门和侧门有警卫24小时值班，车辆一律刷卡进出。小区入口、停车场入口及小区内安有摄像头，有专人负责安全监控。小区的整体绿化、安全保卫都做得非常好，在沛县算是较为高档的住宅区。

可是，今年5月，某小区的某物业管理有限公司突然向法院起诉，要求15户业主缴纳拖欠的物业服务费、公共水电费。

物业公司诉称，这15位业主一直以种种理由拒交物业服务费，最早的已从2009年拖欠至今，最晚的只按照《物业服务合同》约定缴纳至2011年。虽然每户的物业费数额并不多，但这15户业主态度强硬，很多原来正常缴纳物业服务费的业主受其影响，也不愿缴费了。收不齐物业费，物业公司员工的工资、各项设施的维护就无法正常保障，势必会影响到今后物业服务的质量。物业公司多次找到这些业主协商，但多次催缴无果，物业公司不得不向法院提起诉讼，希望借助司法的力量维护自身的权益。

业主控诉物业公司不作为

法院受理案件后，为了便于查清案件事实，也为了便于纠纷的调处，承办法官亲自前往某小区调查了解情况。

接到法院开庭传票的业主们情绪激动，纷纷向法官抱怨起b物业公司的不作为。一位姓李的业主称，自家居住的房屋2011年发现存在质量问题，墙体漏水严重，一遇到下雨天整个墙面都是湿的，有几处积水面，甚至在雨停后多天还持续渗水。有时候连下几天大雨，家里就得用小水桶接水，真是苦不堪言。现在部分墙体已经开裂，每天回家看着很不舒服。李先生称，曾多次找物业公司要求维修，物业一直不予理睬。所以从那时起，他家开始拒绝缴纳物业费。李先生表示，只有物业公司维修好他的房屋，他才同意支付所欠的费用。

另一位王女士也说了拒绝缴纳物业费的理由。她家紧邻沿街商铺，商铺店面都已经对外出租，有开美容院的，有开超市的，还有开饭店的。每天饭店排风口里抽出呛人的油烟，正对着她家卧室的窗户，只要饭店营业，家里的窗户就不能打开，一年四季难得有几天可以开窗通风的。而且，饭店和超市营业时的噪音从早到晚不停歇，经常持续到深夜，严重影响她和家人的休息。这几年，她无数次地向物业反映，可是问题一直没有解决。一家人东拼西凑借钱买的房子，却给自己带来这么大的困扰。王女士说，她非但不愿意缴纳物业费，还要向法院起诉物业公司侵权。

听到这里，围观的业主纷纷附和，认为噪音、饭店油烟也给他们带来了困扰，他们不交物业费的原因就在于此。明明是物业公司没有做好物业服务，凭什么还恶人先告状，向法院起诉自己。

一位刘先生说道，他家的房子从2008年上房就租出去了，自己根本没住过。大家口中的那家饭店就是租了他家房子开的，房子一直是饭店在用，物业公司不找饭店要物业费，怎么找上他了呢？

一番调查了解下来，法官找出了矛盾的根源。

法庭辩论

业主服判齐齐缴费

法院开庭时，承办法官给予原、被告双方充分的时间进行法庭辩论，让双方都把自己的理由说清楚、说全面，让原、被告有一个客观理智的交流辩论的机会。原告从物业服务合同约定的内容说起，详细说明了给众多业主提供的高质量的物业服务，以及其按照合同约定所享有的权利。被告则从自身遇到的问题和困难说起，让物业公司负责人充分听取了这些业主生活中遇到的难题。

一番法庭辩论下来，双方情绪都冷静了。承办法官适时组织双方进行调解，7业主经过法官的法律释明后，同意与物业公司达成调解协议，愿意及时缴纳拖欠的物业费。其余八位未达成协议的业主表示，将等待法院作出判决。

法院审理后认为，原告物业公司按照合同约定履行了包括环境卫生、绿化维护、公共秩序维护等物业服务义务，被告作为业主实际享受了原告对公共设施、公共部分、公共秩序等方面的物业管理服务，并因此受惠，应当按照物业服务合同约定，缴纳期间产生的物业服务费用。法院遂作出判决，被告应按照合同约定支付拖欠的物业服务费、公共水电费等。按照房屋面积及拖欠时间计算后，各被告需承担1000元至6000元不等的物业费用。

收到判决书的业主也表示了对判决的认可，大部分业主当场履行了判决，截至今年10月，该案已经结案。

案外回访

业主反映的问题解决了

案后回访中，一些业主表示，他们在诉讼中反映的墙体漏水、噪音等问题，物业公司都已安排专人一一解决，他们对结果非常满意，今后也不会再拖欠物业费了。

物业公司则表示，经过诉讼，他们认识到自身工作中存在许多不足之处，将会及时改进，进一步提升物业服务质量。

对话法官

记者：有些业主因为各种原因不缴纳物业费，请问物业费的用途是什么？

法官：物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

记者：业主为何不能因为墙体漏水、噪音等原因拒绝缴纳物业费？

法官：本案中，物业公司按照合同约定履行了相关的物业服务义务，业主实际享受了物业公司对公共设施、公共部分、公共秩序等方面的物业管理服务，并因此受惠，应当按照物业服务合同约定，缴纳期间产生的物业服务费用。业主辩称原告未尽到维修房屋等义务，从而拒绝缴纳物业服务费用，无法律依据。如认为原告存在不履行或不完全履行物业服务合同约定内容的情形，应当通过小区业主委员会责令物业公司进行改正、更换物业公司或者通过诉讼等途径维护自己的权力，而不应以拒交物业服务费用的行为来对抗。

如物业公司存在被告辩称的不履行或不完全履行物业服务合同约定内容的情形，被告应当提供相应的证据予以证明，法院在经过审理认为情况属实后，可以对物业费酌情予以扣减。

记者：本案中，已经将房屋出租的业主为何还要缴纳物业费？

法官：根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

记者：如物业公司未尽到服务义务，业主在诉讼中该如何应对？

法官：在实践当中如物业公司未尽到服务义务，业主应当通过拍照、录像等方式收集、保留证据以便维权使用，法院依据证据事实裁判案件，并非完全意义上的客观事实，本案中物业公司确实存在着服务瑕疵，但在诉讼中业主因为法律意识不强，未能提供证据证明自己的主张，不利于维护自身的权利。