保姆擦窗不慎坠楼 雇主、物业、业主均担责

近日，马鞍山市雨山区法院审理了一宗坠楼摔死的案件。保姆在雇主家擦窗户时不慎掉进一楼院内的养鱼池中摔死，死者家属因此将雇主、物业公司及一楼业主告上法庭，索赔共计52万余元。法院一审判决雇主、物业和一楼住户分别赔偿15万余元、2万余元和2万余元。

擦窗坠楼，保姆命丧一楼鱼池

张女士家人起诉称，张某在胡某家从事打扫卫生、洗衣服等劳务工作已有七、八年时间。2013年1月27日下午，张某与往常一样独自一人到胡某房屋内打扫卫生，当其站在主卧室窗户台安装连接的防盗窗上擦玻璃时，因防盗窗脱落，张某连同防盗窗一同坠落到该栋楼一楼的汪某院内，恰巧掉入尚未使用深达约1.5米的养鱼池中。

当日，张某家人发现其迟迟未归，便来到胡家寻找，经多方寻找发现张某坠落在汪家院子的鱼池中，连忙拨打了救援电话。虽经救援人员抢救，但因伤势过重不幸死亡。

张女士家人认为，张某是在胡某家从事雇佣活动时死亡的，汪某私自在院中开挖洞穴，而物业公司未对其有效制止，雇主胡某和其他过错方应当承担赔偿责任。故诉请判令各被告赔偿原告各项人身损害赔偿款共计528700元。

谁该担责，三被告人各执一词

雇主胡某表示自己很委屈，他认为导致张某死亡的主要原因是一楼汪某擅自在院内建设养鱼池，该行为致使张某发生事故后，不容易被人发现，耽误抢救。而物业公司对汪某的违法行为没有及时制止，也是导致事故发生的主要原因。因此，汪某和物业应当承担民事责任。

物业公司辩称：胡某作为雇主，应当承担因雇佣活动产生的法律后果。对于汪某开挖养鱼池的行为，物业公司保安人员及公司负责人多次出面劝阻汪某开挖洞穴，但汪某不予理睬。故物业公司不应当承担民事赔偿责任。

一楼业主汪某则称：自己不是在公共场所挖坑，而是在自家院子里挖坑。自己不知道受害人会从二楼掉下来。受害人是站在防盗窗上同防盗窗一同掉下来的，就算下面没有坑，头朝下掉下来也会出事。

法院判决：三被告人担责40%

法院审理认为，根据法律规定，雇员在从事雇用活动中遭受人身损害，雇主应承担赔偿责任。胡某作为接受劳务一方对于提供劳务一方的管理监督不善，没有尽到安全提示和防盗窗的检查、维护义务，具有一定过错;物业公司因其在物业管理活动中没有尽到法律规定的义务亦存在一定过错;汪某因其擅自挖掘物业管理范围内的场地行为，违反了有关法律的规定，具有一定过错;而张某在胡某家从事劳务活动多年，对于登高工作的自身安全保障应当是明知的，由于疏忽大意导致损害后果，其自身存在主要过错。故上述各被告应当在原告损失为40%范围内承担相应的民事赔偿责任。

据此，法院作出上述判决。

物业公司作为小区的管理人，对于业主违反物业正确使用方法的行为、危害公共安全的行为应当及时制止，制止无效的应向相关部门报告，以防范可能发生的法律风险。

防范风险发生、控制风险发生后的损害后果，应建立长效风险防控机制。主要表现在：1、提高公司所有服务人员的法律意识、风险（危机）意识和判断力，对公共区域内哪些环境、条件、行为会造成物业公司违规、违约、侵权，应当提前识别、排查；2、增强服务人员的风险防控能力，规范各项管理流程、操作技术标准，将风险消除在潜伏期；3、制定或建立配套的管理责任制度、监督制度、应急措施等，并予以严格落实和执行；4、充分利用可利用资源转移风险后果或损失。

具体到本案之中，风险防控应意识到：

1、按照《安徽省物业管理条例》的规定，一楼业主在物业场地中开挖鱼池的行为属于“侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备”，根据《物业管理条例》：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

2、物业公司对于业主某些违反法律的行为未及时制止，导致他人受伤或者死亡的，将面临以下风险：

1）物业公司对业主违反物业正确使用方法的行为未予以制止或向相关部门报告，属于未尽到管理责任，如果因此造成他人损害的将承担赔偿责任。

2）根据《侵权责任法》的规定：侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。

3）物业公司未及时制止、报告业主错误使用物业的行为，还可能会受到上级主管部门的处罚。

3、现实中，经常会有一些业主在装修时乱搭乱建、修建违章建筑、堵塞消防通道、占用公共通道、破坏承重结构……，从而违反了物业的正常使用秩序。对此，福克莱迪对物业公司提出如下建议：

1）联合业主委员会或居委会，制定小区管理公约，明确约定，为了物业的正常使用，为保障大多数业主的合法利益，小区内禁止做哪些事。

2）对物业的正确使用方法应多做宣传，对危险行为应明确提示。

3）物业公司制定《巡视制度》，对小区内安排专门秩序维护班组进行巡视并做好日常巡视记录。

4）物业公司应当对业主的某些违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，及时应当制止，制止无效的应向有关部门报告。

5）制定紧急预案，对物业区域内，危害业主公共安全的行为，应坚决制止，及时报告。

6）虽然风险可以提前识别，但风险的发生具有不可预测性，物业公司为了避免事故发生后自身受到损伤，还可以购买公众责任险来转移风险。