物业公司物业费《银行托收协议》案例分析

物业公司物业费《银行托收协议》案例分析为方便物业费的收取，业主办理入住时，物业服务中心往往会与业主签订一份《银行托收协议》，委托银行代为收取物业费。然而，就是这样一份小小的银行托收协议，签订时稍有疏忽，也可能给公司带来重大风险。

2011年12月，业主黄某在收楼时发现房屋存在“客厅墙面不平整、污染”等瑕疵，于是要求返修，开发商于2012年4月底返修完毕。2012年5月4日，业主黄某到物业服务中心前台办理入住手续，在签订《银行托收协议》时，黄某就2012年1月1日至2012年4月30日期间的物业服务费提出了异议，并将《银行托收协议》第五条后半句“在此之前的各项费用由甲方（业主）用现金或支票向乙方支付”划掉。工作人员当即阻止黄某，但业主固执己见强行划去该条款。之后，工作人员将该《银行托收协议》交一份给业主黄某保留，一份存档。

2012年底，物业服务中心向法院起诉业主黄某，要求其支付2012年1月1日至2012年4月30日返修期间的物业费。

法院经审理认为，开发商于2012年4月底才完成返修，并于同年5月初实际交付房屋给业主黄某使用，物业方与黄某在2012年5月4日双方签订《银行托收协议》时，曾就2012年1月1日至2012年4月30日期间的物业服务费进行过讨论，最终的结果是各方均持有一份《银行托收协议》，而且协议第五条“在此之前的各项费用由甲方用现金或支票向乙方支付”被划掉，从字面意思上理解是黄某并未同意银行托收2012年5月1日之前的物业服务费，同时否定了以现金或支票的方式支付，加之该协议书是物业方出具的格式化合同，对该条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故此，法院推定物业方和业主黄某划掉第五条的条款是双方确认免除黄某2012年5月1日之前应缴的物业服务费，最终判决物业服务中心败诉。

因房屋质量问题拒绝交纳物业费的纠纷中存在两个法律关系：一是业主与开发商之间的房屋买卖合同关系，二是业主与物业公司之间的物业服务合同关系。基于合同的相对性原理，房屋交付问题是业主与开发商之间的房屋买卖合同纠纷，而物业公司自房屋整体交付之日起即为小区提供了不可分割的物业服务。业主因另一法律纠纷而未入住小区，并不能成为其拒交物业费的理由。本案中，法院未支持物业服务中心基于物业服务合同约定提出的诉求，而将第三方的责任转嫁到物业公司身上的判决是有失公平的。

但是，服务中心在与黄某签订《银行托收协议》中的操作失误，也是导致诉讼败诉的主要原因。虽然服务中心签订《银行托收协议》的目的是约定物业费的缴费方式及该种缴费方式的起始时间，并非物业费的起算时间，不存在免除物业费的意思表示。但是根据法律规定，合同双方对格式合同条款的理解存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因此法院最终作出不利于物业服务中心的解释。

何谓格式合同条款？合同法第三十九条规定，当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。日常工作中，服务中心与业主签订的大多数合同都为格式化合同，如我们的车位租用协议、居家服务协议、装修管理协议、银行托收协议等等。本期案例告诉我们，设计《银行托收协议》等格式化合同的过程中，应当措辞严谨，条款清晰明了，法规依据充分，避免使用模棱两可的词句。在使用格式化合同过程中，面对业主提出的合理修改要求，双方约定一致对合同进行修改的，也应该认真严谨填写，双方持有的合同保持一致，在修改条文上最好有压指模或签章。对于业主提出的不予支持的要求，必须明确拒绝，不能在双方合同上写下易生歧义的表述。