业主大会决议是否合法有效

万科物业案例分析：业主大会决议是否合法有效

案件情况：

某项目由于长期亏损，经物业公司与业委会多次沟通，于2013年8月11日以业委会名义召开业主大会，表决新的物业费标准。根据业委会对外发布的通知，2013年9月1日举行唱票会议，但是在唱票会议当天，业委会部分成员无故要求终止唱票会议，考虑到业主大会本身的严肃性，物业工作人员在其他业主的见证下完成了开箱验票、唱票工作并张贴公示，唱票的结果为表决事项获得了法定票数的业主同意，但实际上物业只是取得业委会委托上门收发表决票的授权，并未取得唱票、计票的授权。业委会于表决当日公告了《关于暂停本次业主大会的决定》，拒不认可业主大会的表决结果。物业公司未能与业委会签订新物业服务合同情况下，自行公告自2013年10月1日起按照新物业费标准向业主收费.2014年1月15日业主舒某向法院起诉物业公司，请求退还多收取的物业费104元。

法院判决：

2014年12月5日广州中院作出判决，判决物业公司败诉，主要理由如下：

1、物业公司不顾业委会暂停会议的决定，继续进行会议流程，自行控制投票箱，指派其工作人员开箱唱票、计票，继而公布形成对自身有利的“业主大会决议”并对外发布，物业公司的上述行为已经完全超越了业委会的授权范围，其超越职权的行为也没有得到业委会的追认。物业公司的行为严重违反了业主大会的正常程序，侵害了全体业主对于物业事务的管理权。

2、物业公司始终未与业委会签订新的物业服务合同代替或变更前物业服务合同，“业主大会决议”本身则由于物业公司的行为程序上存在严重瑕疵，物业公司主张“业主大会决议”有效并要求业主按照新的物业费标准缴纳物业费并无合同条款作为依据。

3、因缴费方式为银行直接划扣，所谓大多数业主通过新的标准缴纳物业费的行为不能默认为接受新物业费的结果。

经验教训：

1、物业公司需要明确其身份定位，切记越俎代庖成为业主大会的组织者，严格依照法定程序召开业主大会，注意规避暗箱操作嫌疑。

2、物业公司应与业主大会组织者业委会、居委会等保持密切沟通，应取得业委会授

权，授权应包括协助上门收集表决票、回收表决票、表决票统计、公开唱票、计票、公布结果等内容，方可全程开展协助性工作。

3、召开业主大会，在关键环节必要时应邀请公证处进行公证，同时采取拍照、录像等方式留存证据，并邀请相关行政主管部门和居委会进行监督和见证。