物业公司不完全履行义务，物业费该怎么付

物业公司不完全履行义务，物业费该怎么付？

案情：

金羊物业（化名）在为某小区提供物业服务过程中，与该小区业主于某签订了《物业服务合同》。但在向于某催缴物业服务费时。于某却以金羊公司未全部履行义务，致监控设施损坏、路灯长期不亮、小区卫生较差等为由，拒不给付。为此，金羊公司诉至法院，要求于某给付欠缴的物业费960元。

法院审理查明，原、被告双方签订的物业服务合同有效，金羊物业提供了一定的服务，但被告于某反映的情况属实，且被告补救、改正不及时。综合全案，法院最终判令于某给付原告物业费800元。

评析：

随着经济的发展，城市里小区越来越多，随之而来的是物业公司与业主之间的矛盾不断增多。究其原因，往往是业主认为物业没管好，不应拿钱；而物业公司很委屈，觉得收很少一点物业费，却要干那么多事，结果还难拿钱。这起案件就是该背景下的一起典型案例。

该案的焦点是：物业公司的服务是否全面到位、及时有效。在不到位的情况下被告是否可以拒绝交纳全部物业服务费。

物业合同关系是一种民事法律关系，在处理此类纠纷时应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。合同双方应严格依据合同履行义务，享有权利。本案双方签订合同后，就应严格按照合同执行，完全履行、部分履行还是履行不能，该怎么处理要区别对待。

物业服务合同中有劳务合同的属性，物业公司提供物业管理服务，享有物业费等报酬，其中物业公司提供的物业管理服务是关键之处，有没有提供服务，提供的服务完成度达到多少，直接决定报酬的给付。如果合部履行的，业主就应全部给付物业费；如果物业服务是部分履行的，不完全符合约定，业主有权减少报酬，这符合法律的规定，但业主不能以物业公司未履行的项目对抗给付义务，实行拒付。同时，根据合同的公平原则，对合同没有约定的，超出合同约定的，或者约定明显超物业公司职权范围的，业主不得以此拒付物业费。以上所述亦是符合民事活动的公平原则和综合衡平当事人权利义务的司法理念的体现。

分析本案，原告在从事物业服务过程中，的确按照约定完成了一定的服务工作。但物业公司在服务过程中，尚存在服务不完善的情形，如：路灯、监控探头、报箱等设施、设备未及时维护，卫生环境未保持全时良好，有部分垃圾未及时清理。而且对这些情况，原告在业主提醒时没有及时补救，造成原告的不满。

那么这种情况就可以认定为原告方部分履行了合同，被告可酌情减少给付金额，但不得全部拒付。一方面物业管理服务的内容包括的事项纷繁复杂，服务的程度难以准确定位；既具有单纯的客观性内容，亦具有“感受”、“满意”等主观性内容。我们不能苛求物业公司要尽善尽美，问题的产生总是先于管理行为的实施，我们应给予物业合同一定的时间。所以诸如“少量垃圾未运、零星小广告张贴、少数路灯损坏”等细节问题，不能仅凭此一点以及由给原告带来的短时间不快感受为由拒绝履行给付物业费义务。但另一方面，物业公司明显不履行合同约定，在问题产生后，长时间听之任之，甚至拒不处理，既客观损害业主权益，又主观伤害业主感情，此情况下，可以认为原告在全面履行管理义务上打了折扣，业主有权减少权。减少多少根据公平原则酌情确定。

综上，法院的判决于法有据且恰如其分。