小区内建车库 物业公司、开发商被判胜诉

案例分析：小区内建车库物业公司、开发商被判胜诉

小区车位紧张停车难已经成为不少私家车主的头疼事，修建车库过程中业主和物业之间的矛盾也不可避免。前不久，保定高碑店一小区的六名业主就因为不满物业修建车库，联名将物业及开发商告上法庭，打起了官司。

小区摇号分车库

张先生家住保定高碑店一高档社区，由于购房时小区并没有规划足够的停车位，所以入住以后，随着小区拥有私家车的业主越来越多，停车的问题也就成了一件头疼的事情，为此张先生和其他居民叫苦不迭。

停车难，问题总得解决吧，于是在去年年底，小区物业和开发商就决定在小区内修建17间车库，其中将其中14间出售给业主，剩余3间留下自用。由于小区内私家车数目众多，14间车库面临“僧多粥少”的尴尬，于是小区物业决定，以摇号的方式将车库分配给需要的车主。这一件分配意见得到了大多数业主的同意，包括张先生在内的业主都报名参加了摇号。但摇号的结果让张先生很失望，他没有能够分到车库。

质疑物业侵权业主联名起诉

在小区摇号分配车库结束后不久，不少没有分到车库的业主开始思索这样一个问题——不管开发商建车库的初衷是什么，但是建在小区里的车库毕竟属于小区公共用地，开发商和物业这样就把公共用地都“倒手”出去了，自己的权益无形间也遭受了损失。

于是，在今年年初，包括张先生在内的六名业主联名将物业和开发商告上法庭。主审此案的是保定高碑店法院民一庭的赵钦东法官，他告诉记者，张先生等六名业主认为，开发商及物业的行为违反了《物权法》、《物业管理条例》之规定，所建车库属于违法建筑，侵犯了张先生等人的合法权益。请求法院依法判令被告停止侵权，拆除所建17间车库。

“双方的矛盾到了不可调和的地步，矛盾开始变得尖锐。”赵钦东法官告诉记者，在起诉阶段，开发商和物业则认为，包括张先生在内的六原告不具备诉讼主体资格。根据《物权法》规定，小区内公共道路、绿地属于全体业主。六原告不是全体业主，不具备主体资格。此外，开发商还指出，六原告无土地使用权，涉案地段属于城镇道路，不属于小区专用，六原告不具备涉案地段的权利，应驳回六原告的诉讼请求。

法官调查弄清车库“底细”

在经过法院仔细调查后，赵钦东法官捋清了双方的矛盾焦点，那就是——小区开发商和物业修建车库到底是不是合法？到底有没有侵犯业主权益？“解决这个矛盾就需要对涉案的土地性质进行摸底。”赵钦东法官告诉记者，只有涉案土地的底细查清了，案子的根本要害也就算抓住了。为此，法院展开了细致调查。

“通过多方调取资料，法院发现小区是被告为土地使用权人，建设车库范围内的土地此前为多年闲置地，其中部分土地由六原告所在楼房的部分业主种菜。去年年初，被告公司就取得高碑店县建设管理局颁发的车库建设工程规划许可证。因此，开发商和物业建造车库的行为合乎法律规定。”张法官告诉记者，土地产权问题弄明白之后，后面的事情就很容易理顺关系。

“在车库的建设及分配过程中，六原告与其所在楼房的业主均参与了车库的报名及抽签活动，该行为就是六原告的真实意思表示，六原告事实上默认了被告修建车库的行为。加之修建车库没有违反土地使用性质，也没有违反建筑规划，且增设车库行为在一定程度上满足了六原告所在楼房部分业主对车库的需求。因此，开发商和物业修建车库的行为没有构成对六原告生活和工作秩序的破坏，没有侵犯其业主共有权。”赵钦东法官说道。

尘埃落定车库“并不侵权”

日前，此案经保定高碑店法院审理认为，被告开发商和物业在拥有合法土地使用权且多年闲置土地上修建车库，没有违反土地用途，且符合城市建设规划。特别是包括六原告在内的业主在该被告修建车库的过程中，均参与了车库的报名及抽签，其行为即视为默认了该被告修建车库的行为。因此，被告修建车库的行为并无不当。

此外，《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，在法律规定了建筑物区分所有权人享有优先购买权的情况下，被告修建车库不会对小区业主的生活和工作秩序构成破坏，更没有对业主的共有权构成侵犯。

据此，法院一审决定驳回张先生在内的六名原告的诉讼请求。一审宣判后张先生等人不服提起上诉，二审法院经审理驳回上诉维持原判。