物业管理投标常见八类歧视性条款案例解析

物业管理投标常见八类歧视性条款案例解析

物业管理服务的评标，是评标专家依据招标文件的规定和要求，对投标文件进行的审查、评审和比较，确定中标人的活动。评标活动直接关系到招标人能否得到最有利的投标，是保证招标成功的重要环节。歧视性条款往往在合法、公开、公正、公平的外衣掩盖下，具有一定的隐蔽性，会在一定程度上扰乱物业管理招投标的正常秩序，破坏通过招投标实现优胜劣汰的规律。因此，增强在评标中对歧视性条款的识别，对提高评标的公正性，预防和纠正不正当竞争具有积极意义。

你遇到过吗？物管招投标中的“歧视性条款”

歧视性条款产生的原因

物业管理服务类项目歧视性条款产生的原因很多也很复杂，分析起来主要有以下几点：

一是地方保护主义。招标人在编制招标文件时，往往以保护当地物业服务企业为由，设置歧视性条款，限制外来企业的投标。

二是为内定企业量体裁衣。在编制招标文件时，根据招标方内定企业的优势设定投标条件，甚至门槛设定很高，从而将众多企业拒之门外。

三是在评分点故意设置畸高或畸低的分值，使极具优势的企业在某项的得分畸低，而将不具优势企业的得分抬高，将不同竞争力的企业的优、劣势分值拉平，造成优势不优，劣势不劣，以保护内定企业的中标概率。

四是淡化实质性条款内容。有的招标文件故意淡化实质性条款的要求，细化非实质性内容，使非实质性内容分值提高，同样能使竞争力不强的企业中标。

五是长官意志或甲方意志的干涉。在招标文件中增设与招标物业项目无关的内容，或过度市场化的条件，使绝大多数具有潜在竞争力的企业望而却步。

六是招投标中介组织与不正当竞争企业，通过暗箱操作获取不正当的经济利益。

七是对物业管理招投标政策、法规不熟悉。由于一些招标组织对物业管理招投标的政策、法规不熟悉，无意中设置了歧视性条款。比如，将工程类、货物类的招投标文件的条款错误地挪用到服务类的招标文件中，使投标企业无从适应。

八是投标企业缺乏对歧视性条款的识别能力。事实上不少投标企业在不同程度上缺乏对歧视性条款的识别能力，这也助长了一些组织设置歧视性条款。

歧视性条款设置的案例

案例一：注册资金歧视性条款

某招标文件规定本次投标企业需具备二级及以上的资质，在资信分中这项设6分，评分标准是注册资金300万元得1分，每递增500万元加1分，最高得6分。评标结果是一家二级资质的企业中标，一家一级资质且具有较强竞争力的企业败北。主要原因就在注册资金得分点上，该一级资质企业的注册资金为500万元（国家规定一级物业服务公司的注册资金最低为500万元），根据评分标准该项得1分，而中标的二级资质企业的实际注册资金是5,000万元，得6分（满分）。这就是典型的歧视性条款。事后，败北的一级资质企业虽心存疑虑，但未提出质疑、投诉或行政复议。

案例二：经营时间歧视性条款

浙江省某市进行的一次政府采购（物业类）评标中，招标文件设置了投标单位经营时间的歧视性条款。其评分方法如下：投标单位经营时间≥20年，得4分；投标单位经营时间≥15年但＜20年，得3分；投标单位经营时间≥10年但＜15年，得2分；投标单位经营时间＜10年，得1分。因为经营时间≥20年的企业，在浙江省内只有2家，这就意味99%的企业不能得到4分，这是对大多数物业服务企业的歧视。

案例三：企业资质歧视性条款

浙江省某市政府采购非住宅物业类招标中，将三个项目合并招标。其中城市展示馆建筑面积为18,872平方米，民防应急指挥中心建筑面积为12,051平方米，审计局建筑面积为7,120平方米，三项合计建筑面积为38,043平方米。按照《物业管理资质管理办法》和《物业管理招投标暂行办法》规定，符合三级及以上企业均可投标。招标文件也是这样要求的，初看完全符合相关政策，并无歧视性条款的痕迹。但该项评标赋分中却出现了以下内容：“一级资质得5分，二级资质得3分，三级资质得1分”的要求。造成一、二级资质企业得分拉开2分，一、三级资质企业拉开4分的状况。使众多具有潜在竞争力的企业望而生畏，放弃投标。

案例四：荣誉证书歧视性条款

如获市政府颁发的市优项目，有一个得1分，最高为2分；获省、部级政府机构颁发的省优、部优项目的，有一个得2分，最高为4分，（但协会颁发的除外）。近年来，政府机关减政放权，将大量的评优项目工作交给协会组织进行，但招标文件设置只认政府文件而排斥协会组织授奖，就存在明显歧视。

案例五：限制价格竞争的歧视性条款

物业管理招投标，鉴于服务类性质的招投标，一般是以充分考虑甲乙双方的利益为原则的，如杭州市物价局与住建局颁布的前期物管费（甲级标准）规定的政府指导价为1.80元/（平方米·月），上下浮动25%。投标企业只要在这个幅度内设定价格为有效报价，而不再设立评分点。又如，为了保护供应商的一定盈利空间，也防止国有资产流失或浪费，在充分考虑使用方、供应商和出资方三者利益的基础上，浙江省政府定点采购和杭州市政府定点采购设定了三个标段的价格，即建筑面积小于5,000平方米的为85元/（平方米·年）；大于5,000平方米而小于15,000平方米建筑面积的为80元/（平方米·年）；建筑面积大于15,000/平方米的为75元/（平方米·年）（2015年至2017年标准）。而在一次评标中，出现了限制价格竞争的歧视性条款。首先，招标方将价格设定在120元/（平方米·年），这个价格大大高于当年省政府定价50元/（平方米·年），三年报价的总价设在1,369.90万元/3年。而评分规定这一项为10分，价格分采用低价优先法计算，即满足采购文件要求且投标价格最低的报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按下列公式计算：投标报价得分=（评标基准价/投标报价）×10，若投标人投标价格超出采购预算，则该投标人的综合得分为0分；若投标人投标价格均超过采购预算，采购人不能支付的，该项目为废标。从文字上看，招标方既没有限制价格竞争，也未保护价格不竞争。然而仔细推敲一下，投标者要多得1分，就意味着报价将下调137万元。而在同一招标项目中，还设定“人员工资标准”的条款。评分标准规定“根据物业管理相关人员工资明细表中各投标人列出的人均工资额度高低，从高到低排序”。第一名得4分，第二名得2分，第三名得1分，其余不得分。综合上述两处情况分析，要在报价环节中多得1分，就要降低总报价137万元，这意味着要相应降低员工工资额度，降低工资额度就意味着在后面的评分中至少失去2至3分。这种歧视性条款使一大批中、小企业敢怒不敢言。同时，本次招标价格明显高出政府定价和市场行情价，存在典型的歧视性，使国有资产大量流失，纵容了不正当竞争者。

案例六：单个项目履约能力的歧视性条款

浙江省某38,043平方米的非住宅物业招标项目中，设立过高的单个项目履约能力歧视性评分条款。评分规定“（1）项目管理面积≥建筑面积12万平方米的，连续管理3年及以上，平均年合同金额≥1,200万元的物业管理项目业绩（政府办公机关、事业单位）有一个得4分，最高为4分；（2）项目管理面积≥建筑面积5万平方米＜12万平方米的，平均年合同金额≥300万元＜1,200万元的物业管理项目业绩（政府办公机关、事业单位）有一个得1分，最高得2分”。从单个建筑面积和合同金额分析，符合评分标准第一款的，浙江省几乎没有，符合第二款也只是凤毛麟角。而本次三个项目合计在一起建筑面积只有38,043平方米的物业，为何设立如此高的评分要求，这不难看出存在量体裁衣的嫌疑。

案例七：重复计分的歧视性条款

如招标项目中将政府项目管理经验一栏中列出“管理面积≥建筑面积4万平方米的政府办公场所物业项目，有一项得2分，最高为4分”，这就与案例六中的条款一起，再次重复计分。又如，将主营业务多少与案例六单个合同金额的内容重复计分。再如，将企业纳税情况设立较大分数值，明显为中、小企业设置障碍。

案例八：人员配置的歧视性条款

在物业管理服务活动中，政府行业主管部门、业主委员会和供应服务商一般重视质价相符，即收费标准与服务质量相匹配。对于人员数量、年龄大小、文化程序，不会作具体的要求。然而，在评标中也会见到招标方对项目人数设置的要求。也有的招标文件将拟任项目经理设定“持有物业管理师资格”，如没有“物业管理师担任项目经理”则此项不得分。而我国目前物业管理师还不足6万人，物业企业却有72,000余家，平均每家企业不足一名物管师，让物管师作为拟任项目负责人的制度还难以在现实物业服务活动中真正实行，因此这也属于歧视性条款。

上述简单列举八个案例。如果将八个案例联合到一个物业评标项目中，那中标企业就会与未中标企业的分值拉开许多。在一次类似物业项目的评标中，中标企业的综合得分与未中标企业的得分差距42.66分，而所有投标企业的报价分又非常接近，报价分最大差距只有0.49分。拉开差距的38.24分就是歧视性条款设置造成的。

规避歧视性条款的建议

物业管理招投评标中的歧视性条款，已经严重扰乱物业管理招投评标活动的正常秩序和物业管理行业的健康发展，乃至成为腐败的温床。为此，笔者建议从以下六个方面来规避歧视性条款。

一是加强法律、政策的学习、宣传和贯彻，使招投评标各方均依法行事，成为学法、懂法、守法、用法的楷模。

二是加强招标文件的监审，从源头杜绝招标文件中出现歧视性条款，切实维护招标方、投标方和监标方的利益。

三是加强投标企业自身建设，努力学习物业类招投标的基本知识，提高识别歧视性条款的能力，切实维护企业的合法权益。

四是加强对招标代理中介服务企业的管理，进一步规范在招投标活动中的自律行为。

五是加强对评标专家的教育培训，以提高评标专家评标水平，不断提高专家在评标工作中的公开、公正、公平的行为水准，更好地为社会、为政府、为企业服务。

六是加强对政府采购价格的监审，防止因价格过高而浪费国家资金，或因价格过低而不能采购到质价相符的物业类服务商品的现象，符合市场的正常需求，达到政府采购招投标的真正目的和效果。