物业案例分析：建筑物外墙脱落的法律责任

一、案情事实

A住宅小区于1999年竣工，自2013年7月1日起，B物业公司根据《委托物业服务合同》为A小区提供物业服务，负责包括户外墙面在内的共用部位的日常维修、养护和管理。2014年3月4日，钱某将其宝马轿车停泊在某公寓小区外的公共道路上，该道路沿某公寓小区外墙铺设有较为狭窄的人行步道，钱某的轿车侧贴某公寓小区外墙停靠，约一半车身在人行步道内。该公共道路未标记停车位，亦未设立禁止停车标志。当日有三四级风，A住宅小区2号楼约20层处的若干外墙墙砖脱落，部分墙砖砸中钱某的轿车，造成该车前机盖、车顶、后挡风玻璃、天窗、右侧车窗等多处损坏。

事发后，某物业公司向钱某支付了38180.5元。该款项原系某物业公司获得的公众责任险赔款，赔偿金额由保险公司估算但未经钱某确认。为修复车辆，钱某将车辆交4S店维修，共花费54387元。双方就赔偿数额发生争议，钱某诉至法院请求判令某物业公司支付维修费16206.5元并承担本案诉讼费。

二、裁判后果

一审法院经审理判定B物业公司于本判决生效后七日内赔偿钱诚车辆维修费16206.5元。B物业公司不服一审判决上诉至二审法院，二审法院驳回了B物业公司的上诉，维持了原判（本案二审民事判决书详见“中国裁判文书网”北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第5498号）。

三、裁判解读

本案的争议焦点可以归纳为三个：

1.B物业公司是否对钱某的财产损害承担侵权损害赔偿责任？

2.钱某对其发生的财产损害是否具有法律上的过错？

3.钱某遭受财产损害的赔偿金额如何确定？

关于焦点一：B物业公司在一审答辩环节提出了四点理由：一是钱某的宝马车停放位置并非其所管理的停车场，二是自己并非砸伤车辆的墙砖所有权人，三是自己已经尽到了外墙维护义务，四是损害的发生系大风引发的意外，属于不可抗力。一审法院认为，钱某的宝马汽车的财产损失是由A住宅小区2号楼外墙墙砖脱落造成的。根据《侵权责任法》第八十五条的规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因为本条规定的侵权类型为特殊侵权，侵权人如不能举证证明自己对损害的发生没有过错，则应当承担损害赔偿责任。B物业公司系A住宅小区的物业管理人，对小区内的楼宇外墙负有维护义务。B物业公司主张其已善尽外墙维护义务，但其证人周×的证言显示外墙排查的有效期限为二到三个月，而B物业公司在事发前的三个月内并未进行外墙排查，且已自认其未按实际需要对外墙进行大修，则B物业公司未能证明已善尽外墙维护义务，即未能证明其作为管理人对墙砖脱落造成损害没有过错。B物业公司另主张墙砖被风吹落属不可抗力，但事故当天的风力未见异常，B物业公司的证人周×亦称排查后未起鼓的墙砖不会被风吹落，故对B物业公司的该项抗辩，法院未采信。综上认定B物业公司应就墙砖脱落造成的损害承担侵权责任。

B物业公司在上诉中就此提出两点上诉意见：一是自己不具备对建筑物进行维修的资质，只能委托第三方专业公司进行常规维护，本案涉及的墙体早已需要大修，而大修应由沁园公寓小区业委会依据相关法律规定提取公共维修基金进行，但小区业委会并未采取行动。我公司通过定期检查的方式排除危险，除此之外，我公司还对脱落的墙砖可能造成的损害进行了投保，可见我公司已尽到了应尽的义务，不存在任何过错；二是本案事发在3月4日，之前三个月北京处于冬季，而外墙维护属于具备极大风险的室外高空作业，根本无法在这个季节进行作业；三是承担过错责任的前提是具备某种法定义务，而本案中对外墙进行维修并非我公司的法定义务，故原审法院判决要求我方举证自己没有过错是错误的。二审法院认为，根据《委托物业服务合同》的约定，B物业公司为A住宅小区提供物业服务，负责包括户外墙面在内的共用部位的日常维修、养护和管理。双方当事人均认可B物业公司所负有的此项合同义务，该项义务不仅属于B物业公司对全体小区业主应当履行的合同义务，而且此义务的履行关系到A小区周边行人、车辆的人身财产安全，具有侵权责任法上安全保障义务的性质。B物业公司依约所承担的对建筑物外墙面维护、管理的义务，应包括采取有效措施预防已脱落外墙墙砖对他人人身财产造成的危险或实际损害，且此防护措施的履行直接关系到小区内业主及周边行人的人身、财产安全。本案中，B物业公司已经注意到小区建筑物外墙墙砖脱落的情况，并举证证明其对可能发生的损害进行投保，安排XX劳务责任有限公司北京分公司对户外墙面进行排查、排险。但是，B物业公司对于维护、管理义务的履行未能有效阻止已脱落外墙墙砖对他人财产造成的危险和损害，故原审法院认定三和同助物业公司未尽到维护、管理义务，有事实依据，二审法院予以维持。本案对B物业公司是否承担侵权责任的认定主要考察其对随时可能脱落的建筑物外墙砖危险防免管理义务的履行状况，而非考察外墙墙砖大修义务的履行主体及履行状况，故对B物业公司此项上诉理由，未予采纳。

笔者认为，根据《建筑工程质量管理条例》第四十、四十一条和《房屋建筑工程质量保修办法》第十四、十五、十七条的规定，建筑物墙砖作为外部装修工程的组成部分，在正常使用条件下，适用2年的最低保修期限，保修期自竣工验收合格之日起计算。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人，使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方可追偿。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二、第三条和《物业服务收费管理办法》第七条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑物的外墙属于共有部分，其大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在《侵权责任法》第六、八十六条规定的建筑物所有权人、管理人或者使用人承担建筑物外墙墙砖脱落的过错推定责任的基础上，建筑物处在保修期内的，出现了外墙墙砖脱落致人或财产损失承情况，承担了损害赔偿责任的建筑物的所有权人、管理人或者使用人可以基于房屋质量缺陷向建设单位追偿，建设单位赔偿后可以向造成质量缺陷的责任方追偿。建筑物过了保修期的，从法理上讲，物业公司作为损害赔偿的承担者，可以向建筑物的所有权人、使用人追偿，要求所有权人和使用人分担损害赔偿金，如果对外聘请了专业公司负责建筑物外墙维护的，双方在合同中有相关约定的，物业公司还可以向其主张违约责任。这里需要注意的是，按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十条的规定，住宅小区某栋楼的外墙属于该栋楼的全体业主所有，需要大中修和更新改造的，由该栋楼的全体业主分摊相关费用。那么由此可以推定，某栋建筑物的墙砖脱落，需要承担损害赔偿责任的所有权人仅限于该栋建筑物的全体业主，而不是住宅小区的全体业主。

关于焦点二：B物业公司在一审中提出抗辩意见称，钱某因违章停车应自担相应责任。一审法院认为，钱诚未在正规车位停车一节，车辆停放的规章旨在规范交通秩序，即便钱诚违规停车，亦仅应受相关行政处罚，其行为与车辆在公共道路被砸之间并无法律上的因果关系，不应作为减轻三和同助物业公司侵权责任的事由。故三和同助物业公司应就车辆损失承担全部赔偿责任。B物业公司在上诉书中指出，钱某明知外墙损坏依然将车停在外墙下，其自身也有过错。钱某在答辩中称我方车辆停放的位置，我并不知道小区建筑物外墙有毁损，且该地点并无禁止停放的标志，故三和同助物业公司应当就其管理下的外墙墙砖脱落导致我车辆产生的损害承担全部赔偿责任。二审法院认为，根据侵权责任法第二十六条，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。据此规定，被侵权人的过错须与损害的发生或者扩大存在关联，否则，被侵权人的过错不能成为减轻侵权人责任的事由。本案中，钱某将车辆停放于人行横道的行为，即便存在违章停车，违反的仅是相关道路交通行政法规，主观上并没有将其财产置于危险之地的过错，不能认定系本次车辆损害发生或者扩大的事由，不属于减轻侵权人责任的情形。对B物业公司上诉认为钱诚存在过错，应减轻物业公司侵权责任的理由，没有法律依据，未予采纳。笔者认为，一审和二审法院的判决是正确的。审查钱某对损害的发生是否存在过错，因以其存在的过错与损害的发生或者扩大有无关联为判断标准。本案中，B物业公司虽主张钱某对建筑物外墙损坏是知情的，由于钱某否认，而B物业公司又无法提供证据证明，钱某违章停车的行为本身与宝马车被砸并无法律意义上的关联，因而二审法院并未采信B物业公司的主张，认定钱某对损害事实存在过错。

关于焦点三：B物业公司在一审中提出的抗辩意见称，对钱某的损害赔偿标准应当按照其投保的保险公司确定的一类维修厂家的标准，不赔付钱某在“4S”店维修而增加的费用。一审法院认为，B物业公司应赔偿钱某因事故遭受的实际损失，其获得的公众责任险赔款由保险公司单方估算且未经钱诚确认，不应作为对钱某进行赔偿的依据。现B物业公司认可钱诚对车辆的各项维修，但认为维修地点的收费标准过高，而未能举证证明维修地点的收费标准明显不当，亦无理由限制钱某在“4S店”进行维修，故一审法院对钱某维修车辆的各项支出予以确认，B物业公司应据此予以赔偿。B物业公司在上诉中坚持认为，对于钱某的维修费的赔偿标准应以保险公司确定的损害数额为准。二审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，就钱某所有车辆遭受的实际损害，钱某提供了“4S”店出具的相关维修票据予以证明，B物业公司认可钱某对车辆的各项维修，但认为维修费用过高，然而就费用过高未能举证证明，亦无证据证明钱某在“4S店”进行维修存在不当，故对钱某请求损害赔偿的范围和数额，原审法院予以确认和支持，并无不当。保险公司单方对车辆损害进行的估算，未经钱某确认，不应作为认定损害赔偿的依据。故对B物业公司不认可钱某请求赔偿的财产数额的上诉理由不予采纳。笔者认为，根据我国的民事侵权赔偿理论，损害赔偿以弥补权利人的损失为目的，为补偿性赔偿，其适用的赔偿原则是全部赔偿原则即填平原则，全部赔偿之后果即为填平。填平必须具备两个条件：一是损失的数额在填补之前是确定的；二是通过填补至填平，使权利人在经济上的损失消失。本案中，B物业公司单方依据保险公司确定的公众责任险的赔偿标准来赔偿钱某的损失显然不符合损害赔偿的填平原则。正确的做法是损害发生后，由B物业公司、保险公司与钱某协商，共同确定损害赔偿标准。

四、案例延伸

随着建筑物使用期限的延续，建筑物外墙墙砖或者墙皮、悬挂的广告牌等脱落将是一个高频率发生的法律风险。作为建筑物的管理人，虽然无论是维保期内还是保修期届满后，物业公司都不是建筑物外墙的大中修的义务人，但物业公司却负有维护义务和安全保障义务，这种义务不仅针对小区内的业主和物业使用人，还针对小区外的路人和财产。对于外墙墙砖或者墙皮、悬挂物脱落致人人身损害或者财产损失的情形下，物业公司都需要承担过错推定责任的损害赔偿责任。按照本案确定的判断标准，物业公司几乎无法证明自身对损害的发生没有过错。在这种情况下，通过购买保险的方式规避法律风险就成了摆在物业公司面前最好的自救渠道。而《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法》明确将物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用作为物业费成本构成的组成部分。也就是说，从法律角度看，购买相关保险是物业公司的法定义务。部分物业公司心存侥幸不按规定购买相关保险，待到需要赔偿损失的时候，恐怕悔之晚矣。