业委会与物业公司约定业主只需交纳11个月物业费

业主享受物业服务，给付物业费，这本是顺理成章的事，但杭州滨江区浦沿街道的六合天寓小区业委会与物业公司签订物业服务合同时有一个“特别”约定，业主只需支付11个月的物业费，剩下的1个月由业委会承担。谁知，物业公司撤出小区后，这个条款成为引发纠纷的导火索。近日，杭州拱墅法院开庭审理了这起物业服务合同纠纷。

电梯坏了整个夏天

高层业主要爬32楼回家

10月27日，记者来到六合天寓小区，物业服务中心内已换成绿城物业公司进驻。绿城物业的缪经理告诉记者，2017年3月31日，上一任物业公司杭州越华物业管理有限公司（以下简称越华物业）已正式撤离小区。

“越华物业是因为业主对服务不满意而提前撤出的。”现任业委会委员方小姐说，越华物业移交时，经检查发现，小区的消防设备设施存在不少故障点没有修复，越华物业说是上一任物业公司的“历史遗留问题”。但据方小姐所知，越华之前的物业公司在撤出时，提供的消防设备检测报告并没有显示有故障点，“即便后来出现故障，越华物业也有义务维修”。

电梯问题更是让小区业主怨声载道。方小姐说，去年夏天，小区电梯出现大面积故障，“大热天业主要爬32楼回家”。后来业委会找来电梯维保公司，经排查是电梯门挂轮老化，“这说明越华物业没有对电梯维保公司起到监管作用”。

去年，小区业委会进行业主满意度调查，超过半数的业主对越华物业服务不满意，根据合同约定，小区与越华物业提前解约。

业委会收到传票

物业公司催收60万元物业费

今年6月，小区业委会收到了一张法院传票，越华物业作为原告起诉称，其与六合天寓小区第三届业主委员会2015年1月签订《物业服务合同》，为期五年。合同里有一个特别约定：“每年物业费，业主自行支付11个月，在年度结束后60天内，业委会从公共收入中代业主支付1个月。”

2016年12月，双方又签订《提前终止物业服务合同协议》，约定在新物业公司进驻之前三个月的临时托管期内，物业费标准不变，由越华物业向业主收取物业费，不足部分由业委会垫付，但业委会垫付金额不超过小区住宅物业一个月的物业费。

越华物业提出，根据上述两份合同约定，2016年度应该由业委会代付的一个月物业费有30.25万元、托管期内代缴的有30.22万元，再加上滞纳金、律师费等，共计66万余元，要求六合天寓小区业委会承担。

方小姐看到诉状后有点懵，“合同其实是上一届业委会与越华物业签署的，约定‘由业委会代付一个月物业费’，一方面是对业主的回馈，另一方面也是对物业公司的监督，并且业委会给付都是附有条件的。”方小姐表示，如果业委会帮没有缴纳物业费的业主垫付，那对主动缴费的业主来说不公平，而且在越华物业撤出后，她仍看到过越华向业主发的物业费征收函。

越华物业起诉后，业委会提出了反诉，要求对方交付经营性收入、绿化养护费、垃圾清运费等共计37万余元。业委会方面表示，双方有相关协议，越华物业统一对小区的公共区域、公共设施设备进行统一经营，可提取一年经营总收入的30%作为经营管理费。但终止服务后，越华物业就把这部分钱全部截留了。

业委会与物业公司激辩

直接由业委会承担物业费的合同约定有效吗？

庭审中，小区业委会到底应不应该直接承担物业服务费，成为双方争议的最大焦点。

记者联系上越华物业相关负责人许绮。她表示，越华物业提起诉讼是基于合同中的两个“特别”条款，“一般来说，物业服务合同纠纷的当事双方确实是业主和物业公司，但上述两份合同约定了由业委会代付的条款，根据《合同法》的精神，相应的物业费就应当由业委会给付。”

但业委会方面认为，根据《物业管理条例》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。可见，物业服务合同的真正主体是“业主和物业服务公司”，业委会并不是真正合同当事人，仅仅只是签订物业服务合同的形式代表。

该《条例》还规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。业委会方面认为，直接由业委会承担物业服务费的合同约定应属无效条款，越华物业要求业委会支付物业费的条件不成就。对于拖欠费用的业主，物业公司可以继续向业主主张权利。

业委会方面的代理人梁生东、郁继明律师表示，该案暴露出业委会法律地位不明确的普遍现象。业委会作为业主大会的执行机构，没有独立的民事主体地位，没有完整的民事权利能力和民事行为能力，不可能也不应该单独作出意思表示，为自己设定权利和义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。梁生东认为，“物业服务公司不能直接将收费责任和义务转嫁给业委会，直接由业委会承担物业费的合同约定，应当属于无效条款。”

目前，该案还在进一步审理中。