小区地面车位归属法律依据与案例分析

小区地面车位归属法律依据与案例分析导读：最近有一个热门新闻：最高法院发出一个驳回再审申请的裁定，确认小区地面车位属于业主共有。我认为这是一个不应该出现的错误。

物权法74条第2款规定，规划内的车库车位，建设单位有权出售、出租、附赠；第3款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这两款所说的车位，都没有区分形态。那么究竟哪些建设单位有权处分，哪些属于业主共有呢？标准只有一个：是规划内的还是规划外的。

最高人民法院2009年公布的区分所有权纠纷的司法解释第6条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第74条第3款所称的车位。

这就非常明确了，规划内的车位，属于建设单位所有，规划外的车位，才是业主共有的。

此次车位纠纷发生在重庆帝景豪苑。这个小区经规划批准的地上停车位393个，地下243个，共计636个。注意，这636个车位全部属于规划内的车位，按照物权法，无疑都属于建设单位有权处分的车位。而当建设单位准备出租的时候，业主委员会发布公告说，此举没有征得业委会的同意，地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共有，建设单位无权擅自出租或者出售。

争执不下，建设单位起诉到法院，要求法院确认车位权属。

重庆五中院一审认为，本案所涉及停车位是地面停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。

这段话里边至少有3个错误。

1.“并无建筑物，不能办理产权登记”，车位属于构筑物，无论是地下还是地面，都有所有权，否则目前争议的是什么？如果不承认它有所有权，那么网球场、足球场、高尔夫球场，都没有建筑物，是否也都不能登记，只等同于一块不毛之地？

2.“依照行政规划建设的附属设施，其权益归属于全体业主”，这是哪条法律的规定？小区里所有的配套设施，包括幼儿园、学校，都是按照规划建设的，难道所有权都属于全体业主？

3.“开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权就归属全体业主”，更是混淆了债权和物权的关系。签了房屋买卖合同，买受人只取得了合同上的权利，物权仍然是建设单位的，只有通过交付，才能实现物权的转移。

令人遗憾的是，不独重庆五中院犯这样的错误，最高法院在之后驳回再审申请的裁定里也写道“小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有”，同样混淆了债权与物权，与一审法院栽进了同一条沟里。

重庆豪运房地产公司一审败诉，上诉到重庆市高级法院，高院维持了一审的判决。豪运公司又向最高法院申请再审。

按说这样一个简单的物权纠纷，法律已经规定得如此明确，最高法院不难作出正确的判断。但它在裁定中说，“由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分”，这个逻辑等于是说，由于你上不了户口，所以你就不能算一个人。这是本末倒置。

登记是对物权的公示，而不是赋予物权。最高法院区分所有权纠纷的司法解释第2条关于专有部分的三个条件，一是具备构造上的独立性；二是具备利用上的独立性；三是“能够登记为特定业主所有权的客体”，这里说的是“能够登记”，而不是必须登记。当时之所以这样写，据我了解的情况，是因为课题组认识到现实中登记制度的滞后性，许多业主的房屋已经入住数年，还没有办下来房产证，如果以登记作为享有物权的必要条件，无异于刻舟求剑。但由于我国物权法实行的是登记生效主义，“不登记不发生物权效力”，因此既要照顾登记的效力，又不能拘泥于登记，所以就写成“能够登记”，也就是说客观上具备登记的可能性即可。如同说能够入学，并不意味着已经入学甚至已经毕业。

实务中的登记状况可谓五花八门。上海为代表的城市，连地下人防车位都可以登记；北京为代表的城市，只登记地下车位，不登记人防车位；深圳为代表的城市，所有的车位都不登记。我们实施的是同一部物权法，登记上的差距却如此之大，这究竟是物权法有问题，还是政府的登记机构有问题？这样随心所欲的登记机构，不但不能发挥不动产登记定分止争的作用，反而会制造更大的混乱。

2016年实施的最高法院《关于适用物权法若干问题的解释（一）》第2条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”这是什么意思？就是以真实权利状态为准，而不能拘泥于登记。在帝景豪苑案中，建设单位只需证明两件事就足够了：一是这些车位由我合法建造，二是属于规划内的车位。这种情形下，法院就应当保护它的物权。重庆法院的两审、最高院的审查再审，都错在违反了这条法律。

刚才说登记不是赋予物权，那么小区车位的物权是哪里来的？是建造产生的。

物权法30条规定，合法的建造行为完成，就产生所有权。物权法142条进一步明确规定，建设用地使用权人建造的建筑物和构筑物及附属设施属于建设用地使用权人所有，这与物权法30条的含义一脉相承，都是说因建造行为而产生的所有权，不依赖于登记而存在。

《关于适用物权法若干问题的解释（一）》第8条规定，“依照物权法第28条至第30条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第34条至第37条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”其要旨就是，依法律规定与建造行为而取得的物权，尚未完成不动产登记，不影响其物权权利。

帝景豪苑的业主委员会认为，地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共有，这是由错误前提导致的错误认识。

在小区建造的时候，红线内的土地使用权都属于建设单位，并不存在“全体业主”。后来的众多小业主，他们的权利是从建设单位手里继受而来。他不向建设单位购买，哪里来的业主权利？而一旦成为业主，他又反过来指责建设单位侵害了全体业主，这就是以继受的所有权，质疑转让人原始所有权的逻辑。

如果认为全体业主是小区的土地所有权人，因而拥有地面车位的所有权，那进一步推导下去，在“业主共有的土地上”建造的房屋，岂不是也应当属于全体业主？那建设单位凭什么卖呢？

试想有一群人，你一块我一块地买了一车豆腐，拥有了这一车豆腐之后，他们突然恍然大悟，说我们才是豆腐的权利人啊，你这个卖豆腐的，凭什么有的切得大、有的切得小？还给这个送一块，那个让五毛？你这是侵犯我们全体豆腐所有人的利益！这个比方是一个笑话，但不幸的是，生活中的许多人和事，都闹成了这种笑话。