物业服务纠纷典型案例分析

保安不尽职责，卫生维护差，防盗措施不力，业主能否拒交物业费？共有物业用房被占用经营，业主如何维权？物业公司应先服务还是先收费？

近年来，对于频繁爆发的物业费纠纷，国务院、最高人民法院先后出台了物业管理或物业纠纷的行政法规、司法解释，江苏省政府也曾出台地方行政规章，然而由于形势发展很快，不少实践中的问题没有具体涉及。2015年6月，江苏省海安县人民法院审判委员会制定《关于审理物业服务费用纠纷案件的若干意见》（文中简称《审理意见》），对以上“盲区”逐一进行清扫。

今年6月1日，海安法院向社会通报了审理物业服务合同纠纷案件的情况及特点，公布了一批物业纠纷典型案例，并逐案进行点评，引导广大业主增强法律意识，有效维护自身的合法权益。

房屋质量有问题拒交物业费败诉

2007年1月，业主程某购买了海安县金海国际花园小区商品房一套。2013年1月1日，东湖公司与金海国际花园业主委员会签订物业管理合同。合同第24条免责条款中明确约定，因甲方（业主）或第三人故意、过失所致的任何损害或因乙方（东湖公司）的非职务行为所造成的损害，东湖公司不承担责任。

2013年1月，程某所购房屋外墙渗水导致室内墙面起泡和空鼓、地板变形等。程某与开发商、东湖公司、施工单位三方协商达成处理方案，但经多方多次修理未能修复。同年，程某停在小区消防通道的车辆被他人扎破车胎。程某找东湖公司协助解决事宜，东湖公司经查看监控，基于案涉小区存有死角，程某的车辆被谁所扎无法查明，遂告知程某报警解决。但程某认为东湖公司物业服务不达标，拒不缴纳2013年全年物业服务费1865.16元。东湖公司多次向程某索要未果，遂向法院提起诉讼。

海安法院经审理认为，东湖公司与金海国际花园业主委员会签订的书面物业服务合同合法有效。原告履行了物业服务义务，作为小区业主应当支付相应费用。被告程某辩称案涉房屋存在质量问题且找过原告维修，原告存在修理不善等服务不当行为，但房屋质量问题不是物业服务的内容。被告有关因房屋质量问题所致的维修义务，应向相关责任人主张，故对其上述辩解意见法院不予采纳。至于被告车胎被扎一事，法院认为，车辆被扎非原告所为；依据双方合同约定，并未有原告履行物业服务义务不当的证据，且合同约定由于第三人侵权导致被告的损失，不能苛责原告。被告以此为由拒绝缴纳物业费用无法律依据。遂判令被告程某给付原告东湖公司物业服务费1865.16元。双方在法定上诉期内均没有提起上诉。

■法官说法

物业公司只需尽到

善良管理人义务

该案承办法官潘秀宗介绍说，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。针对现实中业主最为普遍的服务不达标的抗辩意见，《审理意见》进一步规定，业主以物业服务不达标为由进行抗辩并要求减免物业服务费用，人民法院应当要求业主说明不达标的具体情形；物业服务人能够证明其已经履行了合同的主要义务，物业服务范围内的秩序有序、清洁，安全保卫工作基本到位，业主要求减免物业服务费用的抗辩理由不予采纳。

潘秀宗介绍说，不少业主因房屋质量、小区偷盗行为等迁怒物业公司，并拒交物业费。依据权责利相对等原则，物业公司只要做到了其职责范围内的事情（比如小区摄像头良好，巡逻人员定点巡视），其就算履行了善良管理人的注意义务，不能苛求物业公司对小区内所有事情负责，对于超出物业公司职权范围内的事情，业主可以请物业公司协助，找相关部门及人员予以解决。

限制业主使用电梯物业公司构成侵权

2011年7月，周先生在海安苏建花园小区购得涉案房屋。2013年12月，明德公司与该小区业主委员会签订物业服务合同。合同约定，明德公司为小区提供物业服务，服务内容包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等；并对物业服务期限、收费标准、违约金及免责事由等作出约定。2014年1月1日，明德公司入住小区并提供物业服务。

后周先生以其进户自来水堵塞，明德公司推脱给自来水公司，小区东边和北边的饭店排放的油烟及噪音影响其生活，2楼商业房楼顶露台长期无人打扫等理由，未缴纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。明德公司自2015年5月多次书面催缴无果后，对周先生的门禁卡信息进行了处理，限制其使用电梯。为此，周先生诉至法院，要求被告明德公司停止侵权行为，并赔偿因为电梯禁用造成其上班迟到扣发的奖金及精神损害赔偿等损失共计3000元。

案件审理中，承办法官在查清基本事实的基础上，与双方共同就本院关于物业服务费纠纷案件审理意见进行解读，首先明确被告明德公司虽为自身合法权益实现，才采取了限用电梯的措施，但这是一种侵权行为，且与物业服务的宗旨相违背。同时向原告周先生进行了法律释明，对本物业服务区域内存在的违规经营、噪音污染、私搭乱建、私自更改楼体结构等违反法律法规的行为，根据相关法律，物业服务人的义务仅为协调处理义务。在明确各自权利义务的基础上，双方经协商后，就被告明德公司立即停止侵权行为、原告的损失及物业费缴纳等事项达成了一致意见。

■法官说法

以侵权手段实现利益

不受法律支持

海安法院民一庭庭长卢义林介绍说，合理使用小区内的公共设施，是业主的权利，物业公司限制业主使用电梯，是一种侵权行为，虽然起因系业主拖欠物业费而引起，看似是为了维护自身合法权益不得已而为之，但物业公司索要物业费，可以通过催缴的方式来行使权利，在催缴后业主仍不缴纳的，还可以通过支付令或者直接诉讼的方式解决，所以这种以侵权手段实现自身利益的做法是不受法律支持的。

卢义林说，为了防止业主滥用权利，规范物业服务行为，维护物业服务秩序，《审理意见》第14条明确，业主拖欠物业服务费用，物业服务人采取停止对业主供应水、电、气等或不恰当的限制业主使用门禁、电梯等制约手段，影响业主正常生活的，业主有权要求物业服务人排除妨碍，造成损失的有权要求赔偿。同时，《审理意见》第12条规定了物业公司有公布房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话的义务，旨在通过相关部门的监督对物业公司起到一定的威慑作用。