物业公司拒不维修公共部位违反约定
发布于 2020-06-05 10:08:00
张女士家住顶层，自前年入住后，每逢雨雪，室内都会漏水和洇湿。她多次向物业公司报修，“物业人员几次到楼顶查看，但称小区内楼顶漏水情况较多，无暇顾及，要我自行修理，并承诺修理费可从物业费中抵扣。我就花3000元对楼顶进行防水处理，之后找物业公司解决费用问题，却无人理睬。”一气之下，张女士未缴纳2016年的物业费，而物业公司也不再理会张女士的其他报修请求。之后，物业公司起诉要求张女士按照物业服务合同约定，支付拖欠的物业费并付滞纳金。由于张女士未举证证明物业公司承诺修理费可从物业费中抵扣一事，法院遂未采信，判令张女士足额支付物业费。但物业公司未按照物业服务合同约定维修物业公共部位，有违其合同义务，法院判令物业公司改进，同时驳回物业公司主张的滞纳金。法官评析拒不维修公共部位违反约定因物业服务指向的是全体业主共用共有的小区设施的维修、养护、管理，而非每一位业主私有的建筑物部分，所以物业服务法律关系的一方是物业公司、另一方是全体业主而非单个业主，单个业主不能以拒交物业服务费的方式对抗物业公司，否则会影响小区物业服务的正常运转，进而侵犯全体业主的相应利益。不过，这并不意味着物业公司就其上述违约行为不承担法律后果。若有证据表明物业公司违约行为对小区业主的生活造成实质性影响、无法通过补救措施消除、导致业主无法享受到与收费相应的服务，法院有权酌减物业费。即使未达到酌减的程度，在物业公司确系违约时，该情形会构成业主不交纳物业费的合理抗辩理由，导致物业公司就业主欠费主张的违约金或滞纳金得不到支持。业委会有权代表业主与不满意的物业公司解除合同。另外，若物业公司自行与个别业主或全体业主约定以某些费用抵扣物业费，只要该约定不违反法律法规的强制性规定、未侵犯他方的合法权利，就是合法有效的。</p>
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