经典案例：业委会起诉物业公司交接管理权败诉
经典案例：业委会起诉物业公司交接管理权败诉
御景山庄小区物业管理权交接纠纷起源于2005年。原物业服务企业甲公司拒绝交出小区物业管理权，被业主委员会诉至法院。2008年5月经由民事诉讼二审裁定，业主委员会败诉，物业管理权交接问题得到解决。2009年5月底，该小区重新召集业主大会会议，决议选聘新物业服务企业，由此引发了物业管理公司操作的系列纠纷及诉讼。
【基本情况】
御景山庄小区总建筑面积5.6万㎡，2003年入伙，小区共有536户业主。2004年1月，甲物业公司对小区进行前期物业管理，委托合同期限从2004年1月1日至2005年12月31日。2005年7月12日，小区第一届业主委员会备案成立。2005年10月30日，业主委员会召集业主大会会议表决通过选聘新物业服务企业议题，2005年12月，业主委员会按照招投标程序选定乙公司为小区新物业服务企业，双方签订物业管理合同，合同期限截止日期为2009年4月10日。
2005年12月，业主委员会要求甲公司退出小区，向乙公司交出小区物业管理权，遭到甲公司的强烈抵制。双方发生多次激烈冲突。2005年和2006年，市、区、街道相关部门十多次协调甲公司退出无果情况下，业主委员会将甲公司诉至区法院。经过近两年的诉讼，2008年5月16日，市中级人民法院终审判定业主委员会败诉，甲公司继续为该小区提供物业管理服务。
乙公司虽然没能顺利进驻小区，但其对业主委员会与甲公司诉讼工作、业主委员会日常工作投入了近10万元运作资金。乙公司向业主委员会追讨该笔资金，业主委员会无力支付。在乙公司与业主委员会所签合同到期日前一天，即2009年4月9日，乙公司强行冲进御景山庄小区，并强占小区，赶出了甲公司员工。
2009年5月26日，业主大会会议决议通过选聘新的物业服务企业议题。6月份，66户业主联名表示部分业主从未收到过表决票，且投票人数少于业主委员会所统计人数，从而质疑业主大会会议程序合法性。7月底，联名投诉的部分业主，就业主委员会所作出的选聘新物管单位决议，起诉业主委员会。
【纠纷调处】
1.乙公司强占小区的协调处理
街道办事处、区住宅局依据2008年5月16日市中院终审判决书，向现场业主及乙公司明确表示违反法院生效判决，强行接管小区行为的非法性，要求其依判决退出，恢复小区原状况，但乙公司拒绝执行。4月10日中午，派出所派警力依法强制将扰乱小区治安的乙公司赶出御景山庄小区，甲公司返回管理。
2.小区业主投诉业主委员会会议召开程序合法性的协调处理
区住宅局收到投诉后向街道办事处发出《关于核实御景山庄业主大会会议程序及表决真实性的函》，将业主所反映问题转其办理。街道办事处组织社区工作站、业主委员会人力，采取上门及打电话方式，对联名业主所反映问题核实。针对68户投诉人，上门核实50多户，电话核实10多户。8月19日核查工作结束后，街道维稳办代表街道向区住宅局反馈的《关于对御景山庄家园第四次业主大会表决票核查情况的函》显示，御景山庄家园第四次业主大会会议程序符合有关规定，《物业管理项目招投标活动备案表》中，街道维稳办签署了御景山庄家园第四次业主大会会议程序符合法规规定的意见。
街道办事处通过对投诉情况核查，了解到乙公司怂恿6户业主，以允许其在天面搭建花园为交换条件，引导其打着68户业主的名义在操纵投诉工作。联名表中的68户业主，大多是在不明就里的情况下，被物业公司诱导签名，物业公司就签名的目的并未向业主讲明。
【点评】
针对御景山庄发生的物管交接新纠纷，街道办事处召集物业管理联席会议，区住宅局、派出所、市国房局、市物业管理行业协会参加，召集业主委员会、乙公司开协调会，向乙公司明确相关法律规定及判决情况，要求其遵纪守法，不得再次发生强行进驻的情况。派出所对乙公司负责人训诫，再次发生强行进驻扰乱社会治安行为，将对其责任人依据《治安处罚条例》严处。街道办事处加强对业主委员会运作监督指导，向业主委员会明确其部分委员的违法行为，指导业主委员会进行内部整改，尽快将工作纳入正常轨道，以此达到稳定小区目的。
2006年业主委员会将甲公司诉至法院。经过近两年诉讼，2008年5月16日，市中级人民法院维持法院一审原判，依据国家《物业管理条例》相关规定，认为2005年10月业主委员会召集选聘新物业服务企业的业主大会会议，“表决票结果没有达到全体业主所持投票权三分之二以上的要求，业主委员会据此进行选聘新的物业管理企业不具备合法的前提和依据，没有法律效力，对全体业主并无约束力”，终审判定业主委员会败诉，甲公司继续在小区管理。
