业主因业委会私自选聘物业公司拒缴物业费 法院判决依法缴纳

业主因业委会私自选聘物业公司拒缴物业费法院判决依法缴纳

[案例]

广州市紫蔷薇花苑小区业主委员会于2009年1月21日经白云区房管局备案成立。业主委员会成立后在没有召开业主大会的情况下，与星海物业服务公司（以下简称星海公司）签订物业服务合同，合同期限从2009年3月1日到2011年3月1日。家住11栋的业主黄先生自2009年3月起一直拖欠物业服务费，星海公司多次催缴，业主一直拒交。2009年12月，星海公司将欠费业主起诉至法院，要求其交纳物业服务费及滞纳金。

业主黄先生辩称：业主委员会在没有召开业主大会的情况下，擅自选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。没有经过业主大会的有效决议，物业服务合同无效，因此有权拒绝交纳物业服务费。

[案件争议焦点]

没有经过业主大会的决议，业主委员会擅自与物业服务公司签订的物业服务合同是否有效？业主应否依据物业服务合同的约定交纳物业服务费？

[法院判决]

业主委员会与原告星海公司签订的物业服务合同，不违反法律法规的强制性规定，该合同真实有效。被告接受了物业服务公司的服务，理应交纳物业服务费。至于物业服务合同在签订时是否征得业主大会的同意是属于小区自治内部事务问题，属于另一法律关系，被告可另循法律途径解决。被告认为物业服务合同无效未提供充分的证据证明，其主张不能成立。判令被告支付物业服务费及滞纳金。

[三种观点]

关于业主委员会没有经过召开业主大会擅自与物业服务企业签订物业服务合同的法律效力，目前存在以下几种观点：

一、合同无效说。该说法认为，国务院《物业管理条例》规定，选聘物业服务企业应由全体业主通过召开业主大会的方式决定。业主委员会未经召开业主大会选聘物业服务企业并签订物业服务合同，违反了法律、法规的强制性规定，依法应认定为无效。

二、表见代理——合同有效说。该说法认为，业主委员会超越业主大会的授权范围，与物业服务企业签订合同，对外构成表见代理，即产生有权代理的法律后果，因此物业服务合同有效。如果因业主委员会的行为需要承担民事责任，应对内向签约的业主委员会成员追偿。

三、效力待定说。该说法认为，业主委员会与业主大会的关系可以适用民法关于代理关系的理论进行分析。业主委员会作为业主大会的代理人，应在业主大会这个被代理人的授权范围内行使自己的代理权。业主委员会超越代理权限与物业服务企业签订的合同属于效力待定合同。如果事后获得被代理人即业主大会的追认，物业服务合同应为有效合同。如果事后未获得业主大会的追认，应属于无效合同。

[笔者观点]

对于第一种观点，笔者认为，国务院《物业管理条例》第三十五条规定，业主委员会应当是与业主大会选聘的物业服务企业签订书面合同。业主委员会作为业主大会的执行机构，无权直接与物业服务企业签订合同。根据《中华人民共和国合同法》及其两个司法解释的规定，只有违反了法律、法规的效力性强制性规定的合同才依法认定为无效。另，《最高人民法院印发<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见>的通知》第十五条规定：如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会被赋予了与物业服务企业签约的权利，但其签约应是根据业主大会选聘物业服务企业的决议作为依据。因此，业主委员会的签约行为显然违反了《物业管理条例》明文规定的签约程序。那么，这种签约程序是否属于法规规定的效力性强制性规定呢？笔者认为，考虑到目前在社区自治过程中，业主大会召开困难，由业主委员会代行业主大会职权的情形较为普遍，法院应谨慎认定在这种情况下签订的物业服务合同的效力。法院在审理案件时，物业服务企业可能已经根据业主委员会与其签订的合同实际提供了物业服务，如果法院直接判令合同无效，可能会导致社区现存治理秩序的混乱，甚至会出现小区无人管理的状况。因此，司法实践中，考虑到物业服务合同涉及的人数多、社会影响大，法院一般要根据合同的实际履行情况来判令合同是否有效。

对于第二种观点，《上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第二十条规定，业主委员会委员以业主委员会名义所为的行为，发生争议如何处理？答：业主委员会委员仅在被授权的范围和期限内，为了全体业主或大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被授权范围和期限，对外构成表见代理的，业主委员会对外承担民事责任后，有权向该委员会委员追偿。根据该司法解答的规定，业主委员会擅自与物业服务企业签订合同的行为对外构成表见代理，产生有权代理的法律后果。那么，业主委员会的行为能否适用民法关于表见代理的规定呢？

《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”结合表见代理的定义，表见代理的构成需要满足三个要件：1、代理人实际无代理权；2、存在使相对人误信代理人有代理权的事由；3、相对人为善意。因此，是否能适用表见代理的规定，其核心问题即相对人（物业服务企业）在签订物业服务合同时是否为善意？是否存在有理由相信代理人（业主委员会）有代理权的情形？

关于表见代理的法律适用，最高人民法院也作了进一步的具体规定。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三规定，合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。第十四条规定，人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。具体到业主委员会的签约过程，物业服务企业作为专业单位，理应对《物业管理条例》中规定的物业服务合同缔约程序了解和熟悉。物业服务企业应该知道业主委员会如果与其签订物业服务合同，需要经过业主大会表决，通过业主大会决议选聘物业服务企业，业主委员会在签约时应持有业主大会的决议，在此情况下签订的物业服务合同才符合《物业管理条例》规定的法定程序。在这种情况下，物业服务企业应尽到合理的注意义务，应审查业主委员会是否获得了业主大会的授权。如果没有尽到审慎的注意义务，不能认为物业服务企业签约是主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。因此，笔者认为，如果业主委员会在签约时持有业主大会的决议，则可以适用表见代理的规定。如果业主委员会在签约时没有召开业主大会，当然也没有业主大会决议的情况下，贸然与物业服务企业签订合同，那么就不应适用表见代理的规定。

对于第三种观点，笔者认为，业主委员会超越授权范围签订合同的效力可以适用民法无权代理的理论进行分析。全体业主基于对小区进行物业治理的目的，由于其自身无法完成物业管理活动，从而需要选聘物业服务企业提供服务。而业主们因为缺乏专业的法律知识或其他原因，需要由代理人代理自己与物业服务企业签订物业服务合同，并代表全体业主表达自己的真实意思表示。业主委员会与业主大会之间形成民事代理法律关系，代理人业主委员会必须在被代理人业主大会的授权范围内实施民事法律行为，不得超越业主大会的授权。如果超越业主大会的授权范围，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。即业主委员会超越业主大会授权范围签订合同属于效力待定合同。如果合同事后经过业主大会的追认，可以获得效力补正成为有效合同；如果事后未获得业主大会的追认，则表明该物业服务合同违背了多数业主的真实意思表示，应按照无效代理的规定，确认合同无效，由此产生的法律后果由业主委员会承担。

笔者认为，效力待定说比较客观地反映了业主的真实意思表示，不直接认定合同的有效或无效，而是根据业主大会的事后追认行为来最终判定合同的效力，反映了物业服务合同缔约的动态过程，比较切合物业服务合同缔结的实际情况。

在法院对物业服务费诉讼的审判实践过程中，如果作为被告的业主以物业服务合同未经召开业主大会从而合同无效作为抗辩理由，法院对该抗辩理由仅作一些形式审查。如审查业主委员会是否获得房管部门的备案，合同的形式是否合法等。涉及到业主委员会及业主大会是否合法成立，业主委员会的签约行为是否获得业主大会的授权等问题时，一般不予实质性审查，有的法院在判决书中建议业主对此问题另循途径解决。笔者认为，物管费诉讼案不对据以收费的物业服务合同的有效性进行实质性审查暴露了民事诉讼的缺陷和不合理之处。民事诉讼一事一议、围绕当事人的诉讼请求进行审理的原则，使得法院在审理该类案件时忽略对合同合法性的实质性审查。法院对当事人提出的物业服务合同签约程序问题不进行正面回应而建议当事人另案起诉的做法，无疑会增加当事人的讼累。而法院如果在审理物管费纠纷案的过程中进行实质审查，这关系到业主大会决议的合法性、业主投票人数及代表面积的认定、投票的真实性问题等，确实会极大地增加法院在个案中的工作量。但是如果法院简单地将业主在诉讼中提出的问题予以搁置，在物管费诉讼案中不作处理，势必会引起当事人对司法不公的猜忌，影响司法的公正性和权威性。如何处理该类案件涉及到的相关问题，是法院在审判实践中亟需解决的。