小区物业纠纷问题汇总

行为一：建筑装修垃圾不清理

现象：业主装修时产生的建筑垃圾和装修垃圾，倾倒在楼前的硬铺装或草坪上等。

危害：增加了物业的垃圾清运量，影响小区环境美观，并且由于垃圾存放时间的延长还会引来其他业主往建筑、装修垃圾上倾倒生活垃圾，造成恶性循环。

行为二：一层私改商用，私改房屋结构

现象：一层住户在阳台私开小门用于经营，家庭装修私改房屋墙体结构。

危害：在阳台开小门用于经营影响建筑的美观，经营时易对草坪产生破坏，对护栏也易产生破坏，间接影响了住宅小区晋级达标，违章装饰装修对房屋的安全也构成威胁。

行为三：安装护栏

现象：阳台、窗户用铁护栏封闭。

危害：危害相邻上层和同层业主家的安全，没有统一安装，样式多样不规范，影响整体环境美观，影响住宅小区晋级达标，一旦发生火灾，减少了逃生的途径。

行为四：空调室外机的不规范安装

现象：安装空调室外机的位置有：阳台上、外墙上、雨篷上等等，高度不统一，有的底层安装高度只有1米左右，同层空调安装高度也不统一等。

危害：空调排出的水流到人行道上，冬季会结冰，影响业主出行安全，吹出的热风影响业主健康，无序的安放影响楼房墙体立面的美观、规范，影响住宅小区晋级达标。

行为五：业主从阳台排烟

现象：业主从阳台接出排烟管道用来排烟。

危害：楼下排烟致使楼上的业主家的窗户不能开，对楼上窗户玻璃污染，影响邻里关系，冬季水蒸气遇冷结露落到硬铺装上结冰，对业主出行造成安全隐患。

行为六：随意堆放和悬挂物品

现象：楼道内堆放着大缸、花盆、白菜、大葱等杂物，底层阳台下堆放着大葱、木板等杂物，底层阳台与阳台之间无序存放着三轮车、自行车、废弃的广告牌等杂物，阳台外挂大葱和晾晒衣物等杂物。

影响：一是视觉污染，影响环境美观;二是影响其他业主出行，堵塞防火通道;三是制造了楼道内异味;四是增加了清洁的工作难度，并且是违反了相关的管理规定。

行为七：空中抛物

现象：业主把袋装的垃圾直接从阳台往楼下抛和把肮水或剩饭菜从阳台倒下来。

影响：一是容易伤人;二是影响环境卫生质量，易造成二次污染;三是有些空中抛物悬挂在树上，难以清理，影响环境美观。

行为八：随意晾晒衣物和晾秋菜

现象：树与树之间系绳晾衣物、休闲桌椅上晾晒衣物、健身器材上晾晒衣物等，草坪或硬铺装上晾菜、晒菜等。

影响：对树木和草坪有一定的损害，影响业主对健身器材等的使用，影响环境美观和菜叶子、葱皮子等增加了清洁的工作量，影响了环境卫生质量。

行为九：破坏绿地

现象：草坪小开荒、草坪埋萝卜等。

影响：1、种蔬菜直接破坏草坪而且影响与周围植物的协调；2、挖坑后影响草坪的美观和后续利用。

行为十：粘贴涂写小广告和随意悬挂广告牌

现象：楼道、墙体上粘贴的小广告或手写的、喷涂的小广告、乱涂乱画；在楼体立面悬挂广告牌等。

影响：小广告被称之为城市的“牛皮癣”，严重的视觉污染，增加了物业清洁费用，据我们对一个30万平方米的住宅小区一年清理小广告费用的不完全测算，仅材料费一项就达到2,500元。

行为十一：对设备设施的破坏

现象：用落水管排放污水，以及对落水管的破坏；对电子门的破坏；对休闲桌椅的破坏;对健身器材的破坏；对道板的破坏等。

影响：大大增加物业管理企业的维修养护费用，影响了设备设施的正常使用寿命。

行为十二：大小变

现象：在草坪上、在阳台之间、地下室甚至在楼道内有大小变的痕迹;业主家窗户玻璃上的粪变、狗粪变等。

影响：影响环境卫生，增加清洁员的工作量，尤其是冬季粪变冻成冰，增加了清理的难度;影响邻里关系。

行为十三：噪音扰民

现象：休息时间装修的噪音、楼上或邻居的吵闹声、狗叫声、车辆的喇叭声等。关于生活的环境噪音标准，《国家城市区域环境噪声标准》的相关规定：以居住为主的1类区域，白天噪声标准为55分贝，夜间噪声标准为45分贝，超过这个标准对人体产生危害。

影响：影响业主正常休息和健康；影响邻里关系。

行为十四：饲养宠物和家禽

现象：饲养狗、猫、观赏鸟、信鸽等宠物及饲养鸡、鸭子等家禽。

影响：随着人们生活水平的提高以及个人爱好和习惯，宠物饲养会越来越普遍，宠物的增多，必然会带来一些问题，有些宠物的主人文明饲养宠物程度不高，公德意识差。又由于相应法规制定的滞后，造成了宠物管理无法可依，增加了管理难度。出现过宠物伤人，猫、狗叫声扰民，鸡鹐白菜的纠纷等影响邻里关系，宠物粪便污染环境，宠物掉毛影响环境卫生，增加清洁工作量，有传播禽流感和狂犬病的危险等。

这些不文明行为往往会损害大多数业主的权益，并给其他业主和住户带来不必要的麻烦。

舒适、优质的生活环境，需要全体业主对小区管理规定及业主公约严格遵守，并且需要物业公司、行政主管部门、环保部门、社区、业主委员会、业主(物业使用人)等共同监管，才能从根本上克服和减少这些不规范行为。

一、家中遭偷，物业有责？

某小区居民住户李某家里两个月内遭小偷三次“光顾”。事发后，李某要求物管提供小区内的电子监控资料，没有想到在主要位置的监控器早已坏了，其他位置的监控器模糊不清，很难辨认出小偷的相貌特征。

解释：根据《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

二、网购包裹，物业该不该代收？

某小区的邓某从网上购买了一件188元的衣服，他接到了快递员的电话，称包裹已到，而当时他正在单位上班，便让快递员将包裹放在门卫处。

然而，门卫翻遍物管处所有寄存的包裹，才将邓某的包裹找到。包裹虽然找到了，但门卫的心情却很复杂：“我每天要做保洁、巡视、防火防盗，代收包裹真不是我们的份内事。”

认为：签收快递或包裹是收件人本人的责任，原则上小区保安或物管人员没有代为签收的义务，特别是一些重要或贵重物品。

物管公司是服务公司，在物管合同服务条款中包含了帮业主处理一些事物的义务。

如果物管帮忙代收了，而包裹出现丢失或损坏，那么物管还是存在一定的保管责任。快递过程中，包裹如果遗失、损坏，由快递公司承担主要责任。

三、小区内停车被划伤，谁负责？

业主程某反映，包括她的车在内的二三十辆小车在小区里连续多次被划伤，向物管反映。物管称，不在规定停车位停放的车被划伤与他们无关，程某等小区业主却觉得小区物管应该有责任。

解释：物管费和停车管理费是不同的，具体要看双方是否签订有停车保管的协议，如果有协议按照协议履行，没有协议可能无法追究物管责任。如果业主与物管签订了协议，明确约定了双方的权利义务，车主按照规定的地方停放，物管应当对车辆的损害承担责任。

四、物业公司有权擅自停水吗？

谢某先后两次到物业管理处打算缴纳自家的水电费，但物业工作人员明确拒绝：“要交就要连公摊费用一起交，不然就不收！”

更让人惊讶的是，一名业主在检查水阀时，竟发现自家的水表已被拆掉。

解释：除非业主与物业公司签订了相关合同，承认由物业公司管理小区的水电供给，否则物业公司无权擅自关停供水。

五、物业有权禁装太阳能热水器吗？

在一些小区内，有的业主想自己安装太阳能热水器，却遭到了物业的反对，物业这种做法合理吗？

解释：物业管理公司对整个小区负有管理职责，有义务和权利维护小区的整体性和统一性。是否允许装设太阳能热水器，主要要视物业管理公司与业主在物业管理公约中是否有约定，其次要看太阳能热水器的安装是否构成对墙面、顶层或邻居空间的占用或破坏。

六、首层住户要承担电梯费吗？

“住在一楼，平常不用电梯，就不用交费了吧？”

面对业主的普遍质疑，认为，在高层住宅中，首层住户在没有特殊预定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。首先从财产权上和实际使用结果角度上讲，首层住户需要交费，其次电梯为一层用户也提供了服务，所以从电梯的服务角度看，一层用户也需要提供费用。

七、“车在家门口被盗了，是不是该找物业赔？”

解释：业主和小区物业管理只存在车位使用关系，并没有保管义务，除非有证据证明车辆的损坏或被盗是小区物业管理的疏忽或管理不善造成的。

比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗贼入门后，业主连续求救无效；或者小区实行电子监控，录像带上有盗贼的头像，而当值保安却没有发现，或发现盗贼没有及时制止等，才有可能通过法律途径得到索赔。

八、公共区域照明费如何分摊？

“我住在一楼，可是为何楼层灯的电费也要分摊？”

解释：住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由受益人即楼内全体人分摊。