物业公司如何制止违反法律、法规、管理规约的行为

近期，我们接到多位物业同行的咨询，对于物业公司如何制止违反法律、法规、管理规约的行为，如何把握尺度，存在疑惑。比如侵占公共楼道、绿地；违章装修、搭建；随意停放车辆等，今天我们就来说说，小区秩序维护，究竟如何有所为，有所不为。

首先需明确，物业公司按照物业服务合同的约定为业主的房屋、设施、场地提供服务。根据《物业管理条例》第四十六条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，物业服务企业对于物业管理区域内公共秩序的职责在于“制止”和“报告”两项(对房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项还有告知义务)。同时，法律也赋予物业公司对业主违反法律与管理规约、妨害物业服务的行为予以起诉的权利。那么，物业公司对哪些行为应当制止、报告乃至起诉呢？我们试举一二说明。

不当使用公共部位行为

业主擅自占据楼道摆放物品，安装外置晾衣架、连廊放卫星接收器等行为，虽然违反管理规约，但没有造成严重后果，物业公司能当场制止的应制止，制止不了的应发函并报告主管部门。物业公司没有权利收走业主物品或强制拆除晾衣架等设施，一方面没有采取此类强制措施的权利，可能构成侵权，另一方面还会把矛盾焦点引到自己身上，得不偿失。对此类行为，物业公司应履行“制止”和“报告”的义务。

封露台、封阳台等违章装饰装修行为

业主未经规划审批擅自封露台、封阳台，需区别对待。封露台属于擅自搭建构筑物，是严重的违法行为，对外立面改变较为明显，须经规划主管部门批准。对于业主擅自封露台行为，物业公司应当予以制止，而不能引导统一封闭，防止后期因为构筑物安全事故牵连物业公司承担责任；制止无效的，应当报告主管部门，，行政主管部门未采取有效措施的，物业公司可以起诉相关业主。对于封阳台，目前社会公众大多认为是对专有部分的合理使用，各地立法和执法尺度也不一。如当地对封阳台行为无监管和处罚措施，管理规约也没有禁止性规定的，建议物业公司可以采取必要的引导。

破坏建筑物，侵犯其他业主权益行为

业主擅自在建筑物外墙打孔、私挖地下室等破坏建筑物或者影响建筑物安全的装修行为，可能导致其他业主权益受侵害的，应当视严重性而定。如擅自在外墙打孔涉及相邻业主纠纷，物业公司应当居中调解、劝导，以发函等方式告知上述行为可能破坏外墙防水、保温性能的不利后果，并可以要求行为人出具承诺书，保证不出现渗漏等质量问题，否则由行为人承担全部责任。对于私挖地下室等可能导致建筑安全隐患的严重违法行为，必须立即制止，制止无效的应当报告主管部门；主管部门未采取有效措施的，应起诉业主要求停止违法行为，恢复原状。

物业公司的权利，来自于法律法规和物业服务合同以及业主的授权,虽然法律赋予物业公司对业主某些违法行为予以起诉的权利，但是，权利大未必是好事，如果做不到，反而容易遭人诟病。工作中，物业公司应注意有所为、有所不为，依法、依合同提供服务。