物业公司保安秩序维护投标书文件

物业公司保安秩序维护投标书文件

一、承诺书：2

二、投标书附件：3

三、投标报价书：5

四、物业公司保安秩序维护合同：6

目录

一、公司简介：3

二、组织架构设计：9

三、物业公司保安秩序维护管理架构及人员配备：20

四、物业公司保安秩序维护管理设备配置：22

五、物业公司保安秩序维护安全管理、文明工作、规范服务的措施：22

项目标准

员工行为规范

1、员工纪律规范

1）模范遵守国家的法律、法规及管理处的各项规章制度；

2）服从管理、听从指挥、廉洁奉公、敢于同违法犯罪嫌疑人作斗争；

3）坚守岗位、忠于职守、严格执行岗位责任制；

4）注意仪容整洁、讲究文明服务、礼貌待人；

5）值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准嘻笑、打闹，不准会客、看书报、听广播，不准做与值班当值无关的事；

6）不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊；

7）不准擅自带人进入管理处管理区域留宿；

8）严格执行请、销假制度，有事外出时必须请假。

2、员工职业道德规范

1）热爱本职、忠于职守

秩序维护部员工担负着协助公安机关维护社会治安秩序，保障业户财产安全的责任。因此，秩序维护员要树立起主人翁的责任感和自豪感，把本职工作与社会安全的大目标联系起来，以高度的敬业精神，满腔热忱投入服务，认真履行职责，兢兢业业、任劳任怨，出色地完成安保任务；

2）遵纪守法、勇于护法

秩序维护部员工必须模范地学法、守法、用法，确保业户的安全，提供优质的秩序维护服务，赢得社会认可和业户的信任；

3）不计得失，勇于奉献

秩序维护部员工是管理处和业户正当利益的忠实卫士，在任何时候、任何情况下都应当将物业服务中心和业户的正当利益摆在第一位，为了维护物业服务中心利益和业户财产安全；

4）文明当值、礼貌待人

热爱人民、关心人民、全心全意为人民服务，这是社会主义职业道德的核心，文明当值、礼貌待人是秩序维护人员精神风貌的具体表现，也是贯彻“业户至上，服务第一”的企业宗旨的具体体现；

5）廉洁奉公、不牟私利

秩序维护服务与业户有着广泛的关系，有此人为牟取私利，会通过各种途径对秩序维护部员工进行收买拉拢，通融人情，为其违章、违法行为打开方便之门，秩序维护员必须廉洁自律、坚持原则、照章办事，不以工作之便，收受业户的任何礼品或礼金，不给犯罪嫌疑人以任何可乘之机。

3、员工仪容仪表的规定

为使秩序维护部员工上岗时保持良好的精神状态，更好的体现管理处形象，特对秩序维护部员工仪容仪表作如下规定：

1）统一着装、领带、佩戴工作证、整齐干净、整理着装后上岗；

2）不得当值不穿制服，或不按规定着装，不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、穿拖鞋、穿运动鞋或赤脚（必须穿平底黑色皮鞋），不得将任何物体夹于腋下；

3）不留长发，不留长鬓角、长指甲，鼻毛不得长出鼻孔，不得染发、烫发或纹身，不得佩戴戒指以外的饰物，不得化妆、不得戴有色眼镜；

4）坐立时要抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前依后靠，站立时按军姿标准站立，行进时按军训“齐步走”规定进行，二人成排，三人成行，步伐统一；

5）不得勾肩搭背、不得伸懒腰、不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋、不准边当值班边吸烟、吃零食、看书报，不准哼歌曲、吹哨；

6）注意检查和保持仪表，不得当众整理衣物；

7）不得随地吐痰，乱丢杂物；

8）注意个人卫生。

员工携物进出物业辖区规定

1、员工上、下班除携带自己必备物品外，严禁携带物业辖区的物品离开，如员工确需将上述物品带出物业辖区，须填写物品出门条；

2、员工严禁将酒精、脱漆水、炸药、硝磺等危险品带入物业辖区内，一经发现，物品没收，造成后果者，将追究其责任。造成严重后果者，追究其法律责任；

3、内部员工或物业服务中心人员未经物业服务中心批准擅自携带物业辖区的物品外出者，所带物品一律扣留。

现场施工管理规定

1、施工人员必须按指定路线进入施工现场。进入施工场地后，不得随意到物业辖区其它部位；

2、施工单位进入现场后必须对施工人员所经过的公共区域做好成品保护（如地面、墙面），如有损坏需及时修复或按物业服务中心的要求交纳赔偿金；

3、施工人员进入物业辖区后必须佩戴施工人员出入证并接受管理人员检查，不得转借或佩戴他人的出入证或无证的施工人员不得进入物业辖区；

4、施工人员必须着装整洁，注意个人卫生，严禁坦胸怀或穿拖鞋进入物业辖区；

5、施工现场必须保持整洁，施工人员严禁在公共区域堆放物品，乱扔垃圾等废弃物。运送装修材料需包装整齐，建筑垃圾必须装袋；

6、施工人员必须保持公共区域清洁卫生；

7、物业辖区装修施工严禁发出异常气味。如使用带有异味的油漆、涂料，须加强排风，开启室内窗户，将异味排出楼外；

岗位文明用语使用规定

1、在岗时，遇客人及各级上司应主动热情地打招呼：“您好”，“欢迎您”，“再见”，“欢迎您再来”。

2、在客人遇到困难需要帮助时：“您需要我的帮助吗？“我能为您做点什么？”态度热情诚恳，面带微笑，身体端正，目视客人。

3、在解答客人问题时，要熟练运用“您”“如果这样做••••••就可以••••••(结果)”“不用谢”“这是我的工作”等礼貌用语。

4、客人或员工的错误时，“请您不要••••••”“我们在••••••（方面）有••••••规定”“请配合我的工作”等是秩序维护人员必须使用的，态度和蔼不失严肃，语言简洁达意不失委婉和气，仪态大方。

5、上司指出工作中存在的失误时，“是”“是我的过失”“对不起”“请您原谅”语言诚恳，不得带有厌烦情绪，目光专一，不得四处乱看，站姿端正。

6、其它场合，秩序维护人员的语言中要将“您”“请”“再见”“不用谢”等用语融于其中，在说话时面部表情自然，站立端正，目光要与说话人有交流，微笑的作用要尽可能地发挥出来，听电话时要讲：“您好，××秩序维护部！”，遇到物业服务中心或部门上司要主动、热情说“×（姓）×（职称），您好！”，如：“×经理，您好！”

交接班管理

1、接班

1）严格执行《秩序维护员着装和仪容仪表规范》，不符合该规定的仪容、仪表要求的不准上岗；

2）所有接班人员应于接班前十五分钟到指定地点集合；

3）注意自身形象，不得相互追逐，打闹；

4）保持站立姿式，不得蹲坐；

5）整理着装，当值领班按《秩序维护员着装和仪容仪表规定》的有关要求检查员工着装；

6）当值领班集合队伍，点名并统计，做好记录；

7）当值领班下达工作指令，交待有关工作注意事项；

8）集合过程应在十分钟内完成；

9）所有当值人员接班时须提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作；

10）交接班人员相互敬礼并问好；

11）接班人员清点岗位上所有公物,如对讲机、灭火器等，如发现损坏缺失应立即提出，并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录；

12）认真查阅上一班值班记录，询问上一班作业完成情况，如有需要继续跟进的工作，应记录以便跟进；

13）检查区域内有无异常情况，在上一班当值秩序维护员的带领下，系统的检查责任区域内的工作情况，如发现有异常则要求上一班当值人员作出解释，并通知上司前来处理及做；

14)交接双方在确认无误后，在上一班值班记录本上签名，并开始接岗执勤。

2、交班

1）各岗位在交班前30分钟需进行岗位清洁工作；

2）清洁，保持地面无明显积尘，电风扇表面无污垢，整洁光亮，挂钟镜面干净无积尘，门窗无积尘，墙面无脚印，天花无蜘蛛网；

3）公物摆放整齐有序，桌面、桌椅干净无灰尘，无杂物；

4）真做好值班记录，收集整理好相关工作证据；

5）在接班人员到达岗位时，主动向对方敬礼并问好；

6）将未完成的工作如实向接班人员交待清楚；

7）带领接班人员，系统的检查责任区域内的工作情况；

8）互相签名后，方可离岗，并及时赶往集合地点。

3、交班后集合

1）当值领班在本班次全部岗位交接清楚后集合队伍，清点人数；

2）当值领班讲评本班次的整体工作表现，批评或指出不足，提出改正措施或意见。

4、其它事项

1）值班记录本不得撕页，记录不得涂改，记录本用完即收回秩序维护部`统一保存，保存期一年以上；

2）当值区域领班在上岗后一小时内，巡视所辖区域所有岗位情况，并在岗位记录本上签名。

交接班敬礼规范

1、交接班统一由领班列队进行交接；

2、领班点名后带队齐步走至岗位15米，立定并下达接班队员接口令；

3、接班队员接口令迅速出列，齐步走到岗位5-7步位置前自行立定；

4、当值人员迅速立正，同时转向接班人员相互敬礼，各自左右各跨一步；

5、接班队员齐步走至岗位上，面向交班人员问清交接情况后，在交接本上签名认可，交班人员齐步走出3-5步转向接班人员相互敬礼；

6、交班人员转身向队列报告，听到入列的口令后迅速入列。

车辆出入操作流程

1、车辆进场

1）当业主车辆停在道闸外需要进场，秩序维护员应礼貌的接待业主并加以问候；

2）遇到访业户车辆进场时，秩序维护员在“车辆出入登记表”上做好记录，填写车号、进场时间、车辆情况等;

2、车辆出场

1）有车辆出场时，车场秩序维护员须认真核对，如有可疑，直至核实清后方可放行；

2）如无问题，开启挡车器，在“车辆出入登记本”上登记车辆出场时间；

3）放下挡车器。

接报警处理程序

1、当业主报警，警务人员进入小区时，当值员工必须通知当值主管/领导人员核实某单元报事因，根据事态请示上级领导，处理完后将详情写《事故报告》并填写《接警记录表》；

2、当有警务人员进入小区执行公务时，当值员工通知当值主管/领班，指引警务人员到秩序维护部或服务中心核实身份，收回介绍信，登记警务证，通知街道派出所，并向上级领导汇报此情况，处理结果详情写《事故报告》及填写《接警记录表》；

3、有突发事件发生或刑事案件、治安案件等必须事先请示上级领导后及时报警。必须填写《事故报告》和《接警记录表》；

4、秩序维护部突发事件紧急集合：

1）辖区内发生突发事件时，及时通知当值主管/领班赶到现场；

2）各岗位受到对讲机发出的突发事件的信号时，保持紧急战备状态；

3）当值主管/领班发出援救信号时，按规定空岗人员迅速赶到指定位置。

安全管理、文明工作、规范服务的措施

我司一贯重视秩序维护管理工作，在我司将秉承“安全第一”的管理思想，把治安保卫工作放在首位，根据项目的地理环境和特点，制定相应的治安防范措施，以确保项目范围内因物业管理责任而造成的刑事案件发案率为零，火灾发案率为零，汽车丢失率为零。

项目物业功能涉及面广，“三防”结合是我司的基本治安思路。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施专化的“阶梯式快速支援体系”，由监控中心统一指挥调度，强调多重岗位结合，即流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合、白天宽松与夜晚严密相结合。物防上建议采用电子围栏等手段提高防范能力。在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用“航利中心”已有的智能化保安设施如闭路电视、门禁、电子巡更等，结合监控中心的统一管理、快速调度，确保治安防范万无一失。

我司将重点开展保安队伍的建设，针对项目制定全面的保安计划、合理的岗位设置，作好充分准备应对不同阶段的保安工作重点。

1、管理目标

(一)确保业主/客户的生命财产的安全，承接期间有无重大安全事故。

(二)确保区内无重大火灾、交通事故。

(三)确保区内公共秩序的良好，无私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画现象。

(四)对任何可能危机业主/客户安全处，有预见性地采取防范措施。

(五)实行外围开放但办公楼全封闭式治安管理体系。

2、服务标准：

1.秩序维护员人员着装规范、形象良好、衣冠整洁，言行举止得体、文明礼貌。

2.秩序维护员人员在与业主/客户沟通时会换位思考、态度亲和、讲道理、有问题能做到及时上报。

3.门岗专人24小时值勤。

4.按照规定线路和时间巡视。

5.进入车辆按规定路线要求行驶并停放在指定位置，无违规停车。

6.中央监控室实施24小时安全监控，所有录像资料保留不少于十五天。

7.能应对火灾、电梯困人、醉酒、车辆刮蹭等突发事件。

8.保证消防通道畅通，消防器材保持正常状态，可随时启用。

9.施工区域用围挡分割开。

10.熟悉业主/客户车辆号牌及型号、颜色等特征，具备认车的基本技能，在车辆通过时，秩序维护员员要面带微笑的向业主/客户行举手礼，以示对业主/客户的尊敬。

11.熟悉业主/客户及随住主要人员的形象特征，具备认人的基本技能，面对出入大门的业主/客户，要面带微笑主动问候，以彰显亲和。

12.对写字楼访客的全程关注加强出/入口安全控制。对访客进行询问，并用电话与业主/客户进行沟通，确认访客身份，征得业主/客户同意后，请访客登记入内。

13.写字楼驾车访客：核实登记后发临时停车卡通并过门禁验证，放行访客。访客进入办公楼后，与巡逻岗和车场联络，告知访客车牌号及去向，引导其按规定泊车，并指引访客应去的方向。访问结束后，访客至出口交临时停车卡、缴纳停车费后离开。

14.写字楼步行访客：确认登记后进入，巡逻岗可提供指引服务。访问结束后，访客至出口离开。

15.离开时如随身携带新增物品，需要业主/客户签署《物品放行条》确认。

16.成品保护。发现公共设施、消防设备有损坏，应及时向前台报告，并记录在值班记录中。再上岗时，进行对报修项目进行检查，以确保修复。

17.环境质量。发现路面/绿地有杂物或水岸线有污染，可先行拾起，扔进就近的垃圾桶或果皮箱。不能处理的，报告前台接待员，由其安排处理。

18.24小时安全及消防监控，发生突发事件时，充分利用智能化监控设备对各岗位进行统一调度，合理配置。

19.制定应急预案，定期组织演练，达到随时可以按预案要求处理突发事件。

3、秩序维护消防管理措施

安全为了服务，服务必须安全，根据“航利中心”项目、管理服务的特点，建议采取“技防、人防、物防”相结合的原则，制订科学、合理、严密的治安管理运行体系，确保客户财产安全。

(一)以技防为主，人防为辅的方式加强治安防范

建立健全物业安全保卫组织机构

建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标，做到点、面结合

制定完善各项治安保卫岗位职责；

加强对秩序维护员进行职业道德教育与业务培训；

建立正常的巡视制度，实行24小时值班制度；

加强对园区内机动车和非机动车的安全管理；

完善各项安全防范设施；

协同业主，做好群防群治工作

与周边单位建立联防联保制度，与当地派出所建立良好的工作关系

按ISO9001质量保证体系拟制定的管理规程。

(二)技防与人防相结合的安全管理模式

1.巡逻

秩序维护部成立巡逻分队对整个大楼实行24小时巡逻。实现秩序维护员、安防设备、监控中心交叉式巡逻，以保证安全巡逻严密、反应敏捷。

2.建立完善的交互式联动治安网络

通过人防、群防和智能化技防体系，严密监控物业内安全情况。层层检验、控制进出人员，监视各交通要道，掌握物业区域内各种动态，严格执行车辆、人员验放制度。以安全、有序为原则，对物业内每一点、每一区域进行有效的控制，形成全方位、全天候、多视角、立体网状安全防范体系。

3.1“六环安全网”模拟图：

3.2六环安全网的建立

第6环特发事件控制

火警应急处理程序

雷暴应急处理程序

火灾应急处理程序

水浸应急处理程序

地震应急处理程序

停电/停水应急处理程序

发生噪音污染应急处理程序

发生入屋盗窃事件应急处理程序

发生自杀事件应急处理程序

发生抢劫事件应急处理程序

第5环总控

责任人：监控中心监控员、秩序维护部领班、秩序维护部主管、行政办主任、总经理。由监控中心运用所设置的高科技安防智能化系统，对物业进行全方位、全天候网状监控，防盗报警探测，发现问题及时向各环发出预警信息，同时负责总指挥调度。

第4环外控

责任人：外围岗亭、周界巡逻岗。

由外围岗亭、和周界巡逻岗，通过对物业四周区域目视和巡逻的方式，进行周界控制及区域控制，通过电子巡更系统、警犬巡逻等手段，及时发现安全隐患、事故苗头。采用预警的方法，向监控中心及第三环通报并做好防范措施。

第3环门控

责任人：人员进出口岗、车辆进出口岗安全员。

在进出口设固定岗。对来访人员进行登记，同时通过对讲系统或内线电话与业主/客户或物业内部工作人员进行沟通后，决定是否放行来访人员，并及时通知监控中心、有关岗位安全员，了解来访人员的动向，对可疑人员进行跟踪。利用车辆管理系统技术控制车辆进出。在接到第四环报警的情况下，负责对相关可疑人员和突发事件进行严格控制和处理。若发现可疑人员已通过本环，则立即向监控中心及第一环通报。

第2环群控

责任人：管理服务中心全体工作人员、业主/客户。

管理服务中心所有工作人员对物业的公共秩序管理负有责任，发现安全隐患和可疑人员随时与安全员沟通或汇报给监控中心。业主/客户发现可疑人员及时向监控中心或管理服务中心反映，形成群防控制网络。

第1环内控

责任人：区域巡逻岗安全员。

在园区内设立区域巡逻岗，对责任区内的安全进行检查监控，每栋楼宇的防盗报警系统与监控中心联动，安全员对前几环的预警信号，总控的预警信号进行识别、判断。迅速采取措施，对可疑人员进行跟踪、盘问直至消除安全隐患。

4、人防管理工作执行标准

-定期召开各级安全形势分析会，找事故苗头补漏洞，制定预防措施。

-要求秩序维护员严格按照公司要求，文明执勤，规范上岗。

-建立中央控制室，实行全方位24小时监控，注意辐射各个角落和治安死角。

-加强岗位管理，秩序维护员拟以固定岗，流动哨和巡逻队，整个园区全方位24小时巡逻，昼夜执勤，明确责任区，划分责任人。

-严重、可疑重点防查，区别对待，及时跟踪、监控、并随时与管理中心有关部门汇报，确保不出问题。

-坚持查岗制度，建立岗位登记档案，巡逻交接班制度。

-落实治安责任制，明确责任人。公司与管理中心，管理中心与秩序维护领班签定治安目标管理责任书，明确责任、工作标准，并分级跟踪验证、考核。同时，各级领导又是防火安全责任人，全体秩序维护员，车辆管理都是兼职的义务消防队员和治安应急分队队员。

-加强秩序维护员的日常学习、训练、培训制度。

-加强日常学习和体能、技能训练。

-管理中心须按公司培训计划、要求，届时组织人员聘请有关专业人员施教，确保人员、时间、效果三落实。

-在发生火灾、煤气泄漏、爆炸、汛情等不可抗拒自然灾害和打劫、暴力、恐怖凶杀等紧急突发事件，管理中心组织全员，第一时间内赶赴现场，并行之有效、短期内控制局面和事态发展；及时报告派出所等，向有关部门通报情况并做好疏导，及时协调有关职能部门现场处理。

-奖惩严明，重奖重罚。

由于管理中心方面失职造成的治安案件，分别视情节危害、后果、承担由此引起的责任。

5、消防管理

坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念,实施全员义务消防员制。

1.进行消防宣传教育

a)进行内部消防轮训；

b)利用大楼宣传栏、板报等形式进行宣传；

c)定期开展消防实战演习，鼓励全员参加。

2.建立义务消防队伍

3.制定消防管理制度

－消防岗位职责

－消防巡查制度

－消防值班制度

－消防档案管理

－消防安全制度

－消防公共管理规定

4.控制火灾隐患要点

－控制火源

－控制易燃材料

－监视容易引起火灾的区域

5.按国家相关规定配备消防设施、器材

如：设备房等场所