物业管理节能经验心得分享

物业服务公司为什么要节能降耗

国家能源政策

国家能源现状

物业用能现状

中国能源资源虽然丰富，但按人口计算的可采储量远低于世界平均水平。

除常规能源外，中国的新能源资源例如原子核能、太阳能、地热能、风能、潮汐能等亦有广阔的利用前景。

第二部分物业服务公司怎么节能

第一节建立业主参与机制，鼓励业主参与

物业节能降耗工作是社会化活动，涉及物业范围内的各家各户。对物业服务企业、业主、社会来说，节能降耗是一项“多赢”事业。因此，不仅要激励物业员工积极参与，还要鼓励广大业主主动参与和配合。

1、根据物业性质，区分对待业主情况；

2、维护业主节能知情权、参与权和监督权；

3、提高业主节能的道德动力；

4、提高业主节能的主动性；

5、提高物业服务公司管理能力，规范业主用能自觉性

第二节物业服务公司节能机制与考核奖罚

一、机制

物业服务公司应该在公司本部成立公司节能降耗领导小组，由物业服务公司总经理或总工程师任组长，成员为公司高层、各职能部门经理和各管理处经理、专业工程师等组成，常设机构放在公司工程部或总经办，公司设专职能源管理员一名，对物业服务公司的节能负责。

小区能源管理机构应以管理处经理挂帅，由管理处各级职能部门人员和专业人员组成节能降耗领导小组。设兼职节能管理员一名，一般有工程主管兼任。

管理处各部门（工程、保洁、秩序、绿化等）成立自己的节能小组，有各部门主管任节能小组的组长。

各级节能领导小组的组长是本级节能降耗工作的第一责任人。

二、建立节能降耗标准和目标

建立企业标准一方面要参照国家和地方的标准；另一方面，要横向按本行业先进物业服务公司同性质的物业项目为参照，纵向按照本公司上年同期水平实际消耗水平为依据，核算合理的技术改造节约额度，确立年度节能降耗的各项定额目标。

对涉及能源消耗的项目要建立定额手册，按月核减定额目标。在各项目的节能降耗标准和定额目标制定后，公司还要定期动态地调整定额，使之不断适应本公司的需要。

三、建立节能降耗管理责任制

公司制定节能目标后，要将节能降耗定额目标按月、按专业分解落实。要层层分解到各管理处的最基层部门和个人，与年度、月度经济效益挂钩，使全体员工完成自身的节能降耗小目标，从而完成公司的整体节能大目标。

四、对节能降耗目标的实施过程进行控制

要求公司各个部门及管理处认真做好能源消耗的原始记录、建立能耗台帐，并按规定向公司报送能耗定额考核情况；用能部门在考核期内发生超定额消耗能源的应认真分析超耗原因，并按规定向公司报送定额消耗能源分析报告，制定整改措施，以利节能降耗；

公司要进行严谨的财务日常核算，采用按目标预算与实际支出情况进行对比分析的方法，对能源消耗支出进行分析、找出差异、寻求解决的办法。

要严格执行节能降耗考核与评价制度，以便按照成本分析结果实施奖惩。通过严格的考核，必然能调动各级各部门对节能降耗的高度重视。

在具体实施过程中应注意到，物业服务公司属于服务行业，提供给业主的产品就是服务。因此，在完成节能降耗目标的过程中，不能以牺牲服务质量为代价。对于在各种不同的情况下，应怎样进行节能改造才能不降低服务质量，物业服务公司一定要建立相应的制度和标准。

五、建立激励机制

物业服务公司节能降耗属于典型的全员活动，真正能够依靠的力量是在一线工作的部门经理、主管、班长和员工。因此，公司对节能降耗方面的管理主要是对员工的管理。而对员工管理的实质就是如何提高员工的节能意识，如何使员工在进行节能降耗活动中始终保持旺盛的士气、高昂的热情，为公司的节能降耗目标而努力，这就是激励问题。激励方式有许多，例如金钱激励、目标激励、关心激励、参与激励、工作激励、赏识激励和惩罚激励等。通常情况下，可以拿出节能降耗经济效益金额的10%--50%对相关做出贡献的人员予以奖励。

六、组织节能降耗培训

公司应当把员工节能降耗培训列入公司人力资源管理的一项重要内容。

七、建立开发节能降耗工程项目管理办法

1、制定节能降耗技术选择和判别标准；

2、制定节能降耗工程项目的实施程序；

3、建立节能基金。

第三节质量体系文件完善节能内容的必要性。

一、节能管理

1、能源计量器具配备和管理

2、设备管理记录

3、能源统计管理

4、能源消耗定额管理

5、节能运行制度

6、能耗监测系统

7、物业空调系统节能

8、供水系统节能

9、电梯系统节能

二、节水管理

用水分户计量

用水分类计量管理

节水器具

节水运行制度

节水措施

节水效益

三、节能的行为引导与公共参与

行为引导设施

装修、用材引导

活动组织

节能管理成果展示

公众参与评价

四、创新鼓励

从可持续性居住、能源消耗、材料消耗、舒适度提高、污染降低等方面鼓励创新或引进节能新举措、新技术和新方法的应用。编制并提交节能创新的总结报告，详细说明节能创新技术和管理的主要内容，并评估实施效益、推广应用建议。

第四节物业前期介入时期的节能。

一、房地产开发过程中普遍存在的节能问题

在项目的营销策划阶段，开发商往往以零耗能、自然生态循环之类的节能、环保为主题对外销售宣传，但是很多物业只是采用单种节能技术或设备，没有进行整体的配套设计。

在建筑总体规划时，市政配套和主体建筑设计脱节，造成设备机房选址和室外管线设计布局不尽合理。

空调冷冻机组、供水系统选配不合理，未能使大、中、小设备搭配，大马拉小车。

共用设备、公共区域能源计量器具设计不到位，公共区域设计照度和实际使用存在很大差异，未考虑节能需要设计分路控制。

门窗设计时考虑形式、成本及美观较多，考虑节能较少。

二、物业服务公司在前期介入阶段可做的节能工作

规划设计阶段的节能

施工阶段的管理节能

相关设备卡、设备台账建立

什么是合同能源管理？

合同能源管理是EMC公司通过与客户签订节能服务合同，为客户提供包括：能源审计、项目设计、项目融资、设备采购、工程施工、设备安装调试、人员培训、节能量确认和保证等一整套的节能服务，并从客户进行节能改造后获得的节能效益中收回投资和取得利润的一种商业运作模式。

合同能源管理机制的实质是：一种以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能投资方式。

其特点是：企业零投资、零风险、EMC公司负责运作节能项目，并保证节能率，产生节能效益后，与企业一同分享，以此取得投资回报并滚动发展。因此，EMC公司不是节能产品销售商或节能项目工程商，而是节能服务商。

三、合同能源管理的几种商业模式

效果验证型

项目采购型

效益分享型

运行服务型

四、合同能源管理项目的实施流程

能源审计

节能改造方案设计

能源管理合同的谈判与签署

项目投资

施工、设备采购、安装及调试

人员培训、设备运行、保养及维护

节能及效益监测、保证

节能效益分享

五、合同能源管理项目的运作模式

1、节能量保证支付模式

节能改造工程的全部投入和风险由EMC公司承担，在项目合同期内，EMC公司向企业承诺某一比例的节能量，用于支付工程成本；达不到承诺节能量的部分，由EMC公司负担；超出承诺节能量的部分，双方分享；直至EMC公司收回全部节能项目投资。

2、节能效益分享模式

节能改造工程的全部投入和风险由EMC公司承担，项目实施完毕，经双方共同确认节能率后，在项目合同期内，双方按比例分享节能效益。

3、能源费用托管模式

EMC公司负责改造企业的高耗能设备，并管理其用能设备。在项目合同期内，双方按约定的能源费用和管理费用承包企业的能源消耗和维护。

4、改造工程施工模式

企业委托EMC公司做能源审计，节能整体方案设计、节能改造工程施工，按普通工程施工的方式，支付工程前的预付款、工程中的进度款和工程后的竣工款。

5、能源管理服务模式

第五节水电计量、统计与分析。

一、水电计量、统计与分析步骤

对物业住宅小区、办公建筑和大型公共建筑各用水，用电点进行排查，以行政单位为基本单元列出水电计量统计明细点。

对排出的明细点计量状况进行调查统计，确定计量点性质。

对属于必须结算的点定为计量收费结算点，对属于用电统计分析的各点定为计量统计点。

对各计量点装表情况进行统计。

物业公共能耗部分必须尽可能安装水电表。

对确定安装计量表记的点组织安装计量表计，并按计量结算；计量统计两大类列出计量点明细表。

根据计量点安装水表xx块，其中住户xx块，商业xx块，公用xx块；安装电表xx块，其中住户xx块，商业xx块，公用xx块。

建立两个台账：水电收费计量点统计台账、水电统计计量点统计台账。

每月对两个台账进行分析。

电子式定时开关是一个以单片微处理器为核心配合电子电路等组成一个电源开关控制装置，能以天或星期循环且多时段的控制家电的开闭。时间设定从1秒钟到168小时，每日可设置20组，且有多路控制功能。一次设定长期有效。适用于各种工业电器，家用电器的自动控制，既安全方便又省电省钱。

采用主动红外方式，主动红外探测器由红外发射机、红外接收机和智能控制器组成。分别置于收、发端的光学系统一般采用的是光学透镜，起到将红外光束聚焦成较细的平行光束的作用，以使红外光的能量能够集中传送。红外光（大于760nm）在人眼看不见的光谱范围，当无人或无车时候，灯具亮度只有正常亮度的1/4左右，功率仅为1.6W左右，可以满足正常的监控照明。有人或车经过这条无形的封锁线，必然全部或部分遮挡红外光束，接收端输出的电信号的强度会因此产生变化，从而启动控制器开启全亮照明模式。

第六节错峰用电与节能。

郑州市错峰用电的时段

从郑州市供电局查得，尖峰平谷计量时段分别如下：

尖值计量时段：18：00-22：00共4小时

峰值计量时段：8：00-12：00共4小时

谷值计量时段：24：00-8：00共8小时

平值计量时段：12：00-18：00、22：00-24：00共8小时

郑州市错峰用电的各时段电费计价标准

目前尖峰平谷各时段电费计价经计算约为如下：

尖值电费计价：0.7912*1.77=1.400元/KWH

峰值电费计价：0.7912*1.57=1.242元/KWH

谷值电费计价：0.7912*0.5=0.3956元/KWH

平值电费计价：0.7912元/KWH

其电价比例为：1.77：1.57：1.0：0.5。

第七节照明节能。

一、采用LED灯是照明节能的最佳选择

二、加强照明节能控制，提高节能效能

三、加强照明管理，杜绝照明浪费

电机节能主要从以下方面进行节能：

一、电机产品本体节能

二、开关磁阻电动机驱动系统

三、变频调速节能

四、电机系统节能

五、低压电容器补偿节能

六、电机节能装置

电梯节能的主要途径：

1、改进机械传动和电力拖动系统

2、采取永磁同步技术

3、采取能量回馈技术

4、更新电梯轿厢照明系统

5、采用先进电梯控制技术

6、采取综合监管措施

7、电梯机房空调节能

第八节中央空调节能。

建筑给排水节能措施：

1、采用分流制排水，积极利用中水

2、重视对生活给水管道的减压节流

3、给排水系统的改造节能

建筑智能化节能要点：

1、采用建筑智能化技术实现建筑机电设备（包括空调、照明、供配电、电梯、给排水等设备）的优化控制，提高设备运行效率，以达到节能目的。

2、采用建筑智能化系统集成平台实现切实可行的节能策略，达到精细管理的目的，不断挖掘建筑节能潜力，提升建筑节能管理水平；

3、运用建筑智能化技术实现建筑能耗计量及设备能效分析的研究，为提供科学的管理策略以及制定建筑的节能标准提供更加科学的依据。

建筑智能化节能措施：

1、进行全面的用电量监测是实现管理节能的前提。

2、应将电力监控管理系统与智能建筑的内部局域网相连接。

安防监控节能体现在两方面，一是节能型产品的开发应用，二是通过改变供电方式实现产品节能。节能型产品可以理解为低功耗产品，通过降低产品功耗，从而达到节能的效果。而供电方式的转变即是通过利用风能、太阳能等可再生环保能源所发出的电力，降低传统能源投入成本，达到环保节能效果。

节能措施：

1、用无功补偿来挖掘柴油发电机的发电潜力。

2、提高柴油机冷却水的温度。

3、保持最佳供油角。（如供油角偏移，会造成供油时间过晚，耗油大增。）

4、保证机器不漏油。

5、油料用前进行净化。

6、改变“大马拉小车”适当加大柴油机皮带轮，在柴油机降速运行的情况下提高水泵转速，使流量、扬程增加，达到节能目的。

7、调整喷油器的喷油压力。

太阳能是由内部氢原子发生氢氦聚变释放出巨大核能而产生的能，来自太阳的辐射能量。太阳能既是一次能源，又是可再生能源。

目前对于太阳能利用主要有如下两种方式：

1、光伏：光伏板组件是一种暴露在阳光下便会产生直流电的发电装置，由几乎全部以半导体材料（例如硅）制成的固体光伏电池组成。

2、光热：现代的太阳热能科技将阳光聚合，并运用其能量产生热水、蒸汽和电力。

“中水”主要指生活和部分工业用水经一定工艺处理后，回用于对水质要求不高的农业灌溉、市政园林绿化、车辆冲洗、建筑内部冲厕、景观用水及工业冷却水等方面的水，由于其介于上水（自来水）和下水（污水）之间，故称为中水。

中水利用的范围：对于中水的利用范围，按照建设部《城市中水设施管理暂行办法》的规定，主要用于厕所冲洗，绿地、树木浇灌、道路清洁、车辆冲洗、基建施工、喷水池、设备冷却用水和工业用水以及可以接受其水质标准的其他用水。

雨水利用的好处：可缓解水资源的日趋紧张，一方面社会总需求的超大量用水；另一方面水资源自身补给能力不断减小，使得水资源良性的生态循环遭到破坏。雨水以其处理成本低廉，处理方法简单等优点，而成为一种新的可利用水资源。

城市雨水利用的主要途径和方法：

1、屋顶花园雨水利用系统

2、屋面雨水积蓄利用系统

3、地面雨水截污渗透系统

4、小区水景对雨水的利用

5、道路雨水利用技术

第三部分正商物业节能成效

1、能源管理：积极推广节能措施，2014年上半年与2013年同期对比减少用电88万度，共节约电费约69.86万元；

2、对四个管理处的商业电价计价方式进行了变更，上半年节省电费支出约23万余元；

3、7月初试点对一个管理处的公共用电计价方式进行了变更，下一步准备推广。预计全部推广后年节电300万元以上。