物业小区公共照明节能新途径

在住宅小区的物业服务过程中，公共区域的能耗支出占总支出的比重相当大。现在物价飞涨、人工薪酬屡屡上调，而物业服务收费标准近十年未作调整，如何节能降耗降低开支，无疑是时下诸多物业服务企业管理者思考的问题。

从公共梯间照明来看小区的节能降耗演变

自从内地有了物业管理之后的十余年来，物业服务企业曾做过无数次的尝试和探索：

刚开始时的商品房楼梯间安装的是按键式开关，业主使用时自行启闭或由物管人员巡逻时进行关闭，但受人为因素影响，人工关闭不能长期坚持，造成了较大的能源浪费及一部分能耗的支出。

紧接着发现声控开关可以有效地节能，于是把按键式开关逐步更换为声光控开关，但是声光控开关的价格高，不是所有的物业服务企业都能负担得起，等到这种开关的价位下调，才逐步推广开来。

随后在使用过程中，又发现了新问题——有个别业主利用自身的技术条件，偷偷地把家中的电源接到了公共照明的线路上，出现了公共照明费用高居不下的情况。发现此事其实不难，那就是在抄表时总有那么一两个业主家的能耗很少，而家中的电器却很齐全且都在使用。为了确认此事，物管的工程人员在公共区域照明线路上加装了微电脑时控器，稍加设置便使得偷电者浮出水面。而这种微电脑时控器，也恰在此事之后逐步推广开来，于是形成了一种全新的组合——微电脑时控器、声控开关、小功率白炽灯的组合。这个组合相对于刚开始的按键式开关而言，无疑是一个质的飞跃，成了大多数新开发住宅项目的首选。

由于各地对楼梯间照明、公共部位照明费用承担的政策各不相同，因而在政策宽松的长三角地区出现了一种名为公共梯间能耗均分器的小型设备。这种设备在设置好分摊户数之后，按日期的不同从不同的用户能耗表中取得电能，达到公共梯间能耗分摊的目的，并由此减少了中间环节，减少了物业服务企业诸如代收代缴梯间区域能耗费的压力。但是这个新鲜事物，需要时间和各地各职能部门政策的支持，目前仅在浙江一些地方才有推广和使用。而在经济发达的都会级城市，则由供电企业直接向最终用户收取公共梯间照明费用，减少了物业服务企业代收代缴的环节。

近几年来，新型照明材料的应用，加快了节能降耗的步伐。LED灯具便是目前值得推广的一种节能设备，拥有耗能小、照度高、使用寿命长等诸多优点。LED灯售价偏高，导致推广受到限制，不少物业服务企业有节能降耗的需求但缺乏大笔的资金作为支撑。

上述诸多的尝试，改造或更新的费用来源无非有两种途径：一、物业服务企业为房地产开发公司下属，这类更新改造的资金来源于房地产开发企业的财务补贴；二、对于更多市场化的物业服务企业而言，这类的资金来自企业自筹，投入资金进行改造后，一旦合同提早结束成本无法收回。企业存在的目的，是为了谋求更大的经济利益，因而上述的作法很不明智。那么，采用什么样的方式才是明智且符合市场规律的呢？

节能降耗的新途径：从设备租赁到合同能源管理

在西方国家，任何的设备都可以通过租赁的方式来获得使用权，如油轮、汽车、挖掘机械、建筑机械租赁等，企业只需为此支付相应的租金就满足了生产需求。由于租金适宜且占用的资金不大，不会对企业的生产造成不良后果，因而客户颇多业务发展良好。设备租赁的方式主要有经营租赁和融资租赁两种。在国内，开始时是中外合资企业或者外商独资企业，他们的办公用房、生产用房、交通工具等大多是租赁来的，而后逐步向国内新型的民营企业过渡。在借鉴西方的这种先进理念之后，近年来这种设备融资租赁的模式已经开始在国内的各行各业中初露头角，体现在节能降耗方面，则是以合同能源管理的模式出现。合同能源管理虽来源于设备的融资租赁，但与其有着本质的区别。

合同能源管理，在国外早已不是新生事物，是上世纪七十年代在西方发达国家开始发展起来的一种基于市场运作的节能新机制。合同能源管理推销的是一种减少能源成本的财务管理方法。不管是合同能源管理公司或节能服务公司（姑且定名为“节能服务公司”吧），其经营机制是一种节能投资服务管理，客户见到节能效益后，节能服务公司才与客户一起共同分享节能成果，取得双赢的效果。近年来，我国政府加大了对合同能源管理商业模式的扶持力度，2010年4月2日国务院办公厅转发了发改委等部门《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》、财政部出台了《关于印发合同能源管理财政奖励资金管理暂行办法》，从政策上、资金上给予大力支持，促进节能服务产业的健康快速发展。

降人工薪资还是降能耗开支？

如开篇时所提到的节能尝试，放在物业服务费标准较高的沿海地区是没有什么难度的，而放在收费标准仅仅为0.2元/平方米-

0.50元/平方米的内地，其改造难度之大绝非一般。众所周知，不少地方的物业服务收费标准已经十余年未作调整了，不少地市执行的还是本世纪初制订的收费标准。与其形成对比的是人工成本的上涨，以山东的济南市为例，2002年济南市的最低工资标准是410元/人，到了2012年这个标准则成了1,240元/人，上涨幅度为202%；社保最低缴费基数由2002年的492元/人，上涨到目前1,772元/人，上涨幅度达到了260%。在这样的大环境之下，降低人工薪资则直接导致员工的大幅度流失，并造成服务质量的下滑，事实证明是万不可行的，只有进行多方面尝试，才能寻找到适合企业发展的环境，而节能降耗改造无疑是一个重点。

住宅小区的节能改造，大多从地下停车场的照明系统、公共梯间照明系统以及中央空调系统开始，由易到难逐步展开，而尤其以地下停车场的照明系统改造最为集中。以某大型小区为例，根据原有设计，地下停车场有200支40W日光灯作为光源，方能保证其照明满足基本需要。负责管理该小区的物业服务企业在核算成本时，却发现地下停车场的照明能耗费用一直高居不下，于是采用了两种节能方案，进行节能降耗试点：在其中一个区域用减少灯管的方法进行节能降耗，而对另外一个区域则是更换为2U型4W的节能灯；而在进行此项改造之前，未对此事进行公示或者事先通知。此举一出，在地下停车场停放车辆的业主怨声载道，纷纷到物管办公室反映情况，有的诉诸主管部门或者各类媒体，其中也不乏以地下停车场照明不足造成车辆损失为由拒交物业服务费的，该物业服务企业束手无策。后来有一家节能服务公司闻讯前来，就地下停车场的照明系统改造与物业服务企业进行了深入的洽谈，在保障地下停车场照明的前提下，采用新型的LED照明光源进行了改造。照明灯具数量由原设计的200支减少到63支，减少了68.5%的照明灯具；能耗也有原先的单支40W减少到18W，节能55%。由于其技术已经成熟，光源使用寿命已经达到了5万小时且无需镇流器、启辉器之类的配件，免去了日常的维护。

在各地进行节能降耗的过程中，各节能服务公司采用的照明器具各不相同，合作的期限或长或短，返利的比例或高或低，不尽相同。这是节能减排的大趋势之下减少企业开支的必经之路。而自从有了节能服务公司参与到物业小区的节能改造之后，这个难题如今变得毫无难度。值得注意的是，在进行节能改造时，与节能服务公司签署合同的期限以不超过小区自身物业服务合同期限为佳，如超出或者临近，此合同可以进行转让处理。节能改造的合同期越长，产生的节能效益越大，这是毋庸置疑的。