国外物业设施设备管理理念

绿色清洁方案的重要性——与整体的可持续性运营举措相结合，环保的清洁方案将大大提高管理、运营的效率

（美国《建筑运行管理》杂志2012年12月号）

作者：凯西·拉夫曼（CaseyLaughman）

成功实现绿色环保的设施清洁方案，往往需要大量的时间和人力的保障，涉及多个领域和多种因素。既要确保满足绿色清洁维护的条件，又能达到设施管理人员的维护标准，在试图达到此目标的过程中，物业使用人和外部合约人经常将当前的管理、运营状况极大地复杂化。

“在所有这些因素的驱使下，大多数的资产管理人员都倾向于将绿色清洁维护项目从整体可持续性运营方案中剥离出来，以确保维护管理工作不至过于复杂。然而事实上，这两者的有机结合将为物业资产提供前所未有的巨大机遇。”Dashboard可持续性运营设备公司CEO史蒂文·阿什金（Steve

Ashkin）说，“我们经常忽略的事实是——保洁人员在做好本职清洁工作的同时，亦可以帮助业主和设施管理人员完成更广泛意义上的可持续性运营目标。”

保洁人员的第一责任是清洁设施，这毫无疑问。但是由于大量的保洁人员每天都分布在建筑中的每一个角落，“谁是下班后发现312室办公间的暖气还在持续工作的最佳人选呢？”阿什金说。所以，在完成其本职任务的同时，保洁员们还具有巨大的帮助实现可持续性运营方案的潜力——例如帮助节约水电资源。

阿什金还有一些更加具体的想法：“在管理的过程中，我们可以对办公设备进行分类标记，这样可以使保洁人员根据不同标记采取适当的措施——我并不想让保洁人员来决定办公电脑是否应该开着或者关闭——我们可以在电脑上设置一个可以变色的点。如果点为红色，就不要去管它；如果点为绿色，则直接关闭设备；若为黄色，则需与相关管理人员联系告知设备的开启情况。我们应更加关注资产的长期利益，而人们应该相信、支持这种举措。”

合理的外部照明，为设施“量体裁衣”——促进设施形象、安全、能效、性能建设

（美国《建筑》杂志2012年12月号）

作者：珍妮尔·佩妮（JanellePenny）

距你上一次安装设施外部照明设备已经过了多久？现在的外部照明设备使用年限已有多长？如果答案是已经到了10年或以上，那么现在是重新评估其能耗和设备性能的时候了。现有照明系统或许还有几年的使用寿命，但是，提前计划未来更高效的外部照明系统方案，将会让即将开展的工作事半功倍，解决问题也手到擒来——确保在老化、破旧和性能急转直下的设备迫使你动手更换它们之前，就完成设施外部照明设备和系统的升级。

“设备的老化、能源的加倍消耗和维护工作太频繁，这些都会使设施管理人员开始认真考虑硬件设备的升级和翻新工作。”J.S

Nolan联合照明设计公司总裁珍妮特·诺兰说，“如果外部照明设备经常需要更换和维修，或者看起来过于陈旧，都是进行硬件升级和翻新工作的基本特征。或许您的建筑顶部的荧光Logo仍然足够明亮，但是随着照明设备接近最终使用年限，维持它的正常发光将会需要您投入越来越多的维护工作。天气等因素也将使这种问题愈发严重。”

一项主要的升级动力——补贴，还有其他可换来的财政支持将会在联邦政府、州政府，甚至在你的社区公益里推出。这让你不需要负担所有的升级资金，而数量巨大的财政激励也会让投入在短短的几年之内就完全收回。LightTech建筑照明设计公司老板（斯坦·波梅兰）Stan

Pomeranz说：“我刚在费耶特维尔完成了一项用LED灯替换金属卤素灯的项目，因为没有获得公益补贴，需要5-6年才能收回资金，但是在罗利市，同样的项目将因为有‘能源程序’政策而更快地产生回报。”

在动手之前和你的灯光设计师搞清楚升级的目的是什么，你是想通过维护相同数量的灯具来降低能源开销呢？还是要申请绿色建筑认证？你的外部照明是用作安全？指路？识别？抑或仅仅是装饰？不管怎样，打包式的“量体裁衣”方案总要好过孤立地更换一些部件，因为这将为未来几年的更新预算留出相应的资金空间。

公共资产、集会场所的安全与安保——风险管理为其中最关键要素

（美国《设施管理经理》杂志2012年12月/2013年1月号）

作者：克里斯·罗格斯（ChrisRogers）

通过现在的电视节目、报纸、杂志和其他社会媒体，我们经常能够得知这样的消息——人们时常会在参加演唱会、体育赛事、商场购物或者宗教集会时受伤甚至死亡。通常的认识是，公众在公共物业和集会场所活动时不应该感受到有任何威胁。虽然经典谚语有言“人多保险”，但在当今社会中，大量人员聚集的公共物业和场所仍旧存在各式各样的危险隐患。

在这种社会氛围下，集聚场所业主和运营方、管理执行者和活动企划人员都应将公众的安全和活动安保列为首要工作，在采取风险管理、提前风险评估措施的前提下，可以说，集聚场所、公众物业的安全性能必然高于任何单位和个人的盈利状况。

如果下辖的公共集会场所和物业存在安全隐患并且已遭到公众的质疑，那么对涉及物业资产举办的任何商业、非商业活动都将遭到政府的特别关注甚至管制。在特定的临界状态下，地方政府甚至会因此禁止任何存在微小潜在危险的公共活动，同时，对相关公共场所及物业进行几乎无法通过的检查、收费和推行强制性管理运营标准——这些都使得物业资产业主及运营方的生意越来越难做。

公众聚集的物业中的风险管理，简而言之，即作出最为合理的商业、道德判断，而不仅仅是“满足、达到政府要求标准”。合理的资产风险评估不仅仅向公众表达“我们关心”的态度，更能够对后者充分说明“为什么没能超出预期地满足公众要求和某些容易引发问题及危险的活动元素”。

如今，世界各国都在着手完善公共物业的监管机制，相关物业、场所的书面风险评估逐渐成为管理过程中最为关键的元素。

利用设施数据克服技术匮乏——在技术性工程人员短缺的情况下，对设施数据的有效应用可提高设施、设备工作效率

（英国《物业和设施管理》杂志2012年12月号）

作者：查尔斯·阿斯科维斯（CharlesAskwith）

由于建筑系统的管理、设计方式正日益复杂化，现有建筑系统的完善和维护工作要求从业人员对相关技术有更加充分的了解。并且，只有当相关管理人员、工程人员掌握了核心技术，才能为企业实现降低商业风险、延长建筑系统使用寿命和节能减排等长远目标。

然而，当前的建筑维护行业正面临人才极度短缺的状况——高校中几乎没有学生申请工程和科学技术专业课程，而少数的相关专业毕业生也因觉得维护工作过于单调而不愿从事。尽管这种状况已经逐渐缓解，但是技术短缺仍需要一定时间来恢复到正常状态，在这个阶段，我们需要尽可能多地对技术工程人员提供支持和帮助——这也是为什么要更好地利用设施数据的原因。

通过记录其他人的管理经验和详细的设施运行情况，我们可以弥补个人管理经验上的不足。然而，由于建筑系统本身的复杂性，所需掌握的设施数据甚至比系统出现的问题本身更加难以理解。幸运的是，我们可以利用软件将所有建筑内部系统整合在一起，实现各系统之间的有效关联和交流，例如不间断公共用电系统、外部照明系统、热力空调系统、建筑内部管理系统、维护协助系统、能源管理系统等。这些系统将对数据进行合理的系统编排并以易为理解的报表形式呈现给技术人员。

完善建筑系统维护管理机制的动机在于节约设施运营成本。对于现在的各运营方而言，若想达到政府的节能减排标准，就必须摒弃“更换设备”等老一套方法，在充分利用设施数据的情况下，采取可预防性维护战略，进行更加良好的、绿色的资产管理，以提高其使用年限。