由物业管理费测算看写字楼电梯运行能耗（电费）分析

市场部又在催促A大厦项目的经营测算了。A大厦是市场部最近正在洽谈的一个项目，是个单体旧建筑，规模不大，住宅有50,000平方米，商业有500平方米，有一个地下停车库。该项目取费采用包干制，项目比较简单，M君让陈红负责该项测算工作。

打开陈红发过来的A大厦经营测算，如表1：

写字楼物业管理费测算表

M君一看结果，心里有些不踏实，这样一个单体项目，能有这么高的利润吗？销售利润率都达到11%，成本利润率就能达到13%了哦！M君仔细看了下数据，还真发现了一个问题，支出第5项“公共能源消耗”居然是0。

面对M君的疑问，陈红解释道，据她了解，A大厦公共水电能耗主要是公共区域（包括楼道）的照明，由于采用了感应开关，能耗很小。所以她将该能耗和物业管理用房水电一起做了测算，在支出第2项“行政费用”里做了体现。陈红的解释并没有让M君释然，他继续问：“那电梯能耗呢？”

陈红：“向业主公摊呀。”

M君：“电梯电费向业主公摊，有依据吗？”

陈红：“有呀！物业管理服务费用基本包括的是物业管理服务企业日常的管理服务成本、法定税费以及公共区域日常的各项基础维保费用，而并不包含特种行业的维保费用。电梯属于特种行业，所以电梯费用的收取和使用应该设定为单项费用。”

M君摆摆手，打断了陈红的话，说：“你说的是理论上的依据，每个省市对此的规定都是不同的，有的是向业主公摊，有的是由物业管理公司承担。甚至在同一个城市不同的项目也会有不同的约定。我问的是A大厦向业主公摊电梯电费有依据吗？你是否和市场部沟通过？”

陈红明白了M君的意思，表示马上和市场部沟通。结果不出M君所料，业委会招标文件里已经明确，电梯电费在物业管理费里支出，不再向业主公摊。

陈红将修改好的测算表（见表2）发给了M君。

根据陈红第二次的测算结果，电梯每月能源消耗19,980.00元，则A大厦项目测算结果是每月亏损3,777.60元，这和上次的测算结果有着根本的差异。很显然，电梯耗能在这个测算中有着很大的份量。但是对于每月电梯能耗，M君直觉地认为还是偏高。他让陈红提供了电梯电费的测算依据（见表3）：

写字楼电梯能耗测算表

电梯是大厦内上下运行的交通工具，电梯的主要耗电电源是机房内的曳引机。同时电梯的控制系统电路、开门电机、轿箱顶部的排风扇和轿箱照明也有电力消耗，只是这些部分的耗电和曳引机相比极小，甚至可以说微不足道。因此为了简化测算，对于电梯耗能只需考虑曳引机的耗电即可。

M君仔细看了电梯电费测算，测算应该说没有什么问题，只是对于日运行时间，很显然陈红是按照早、中、晚三个繁忙时段，每个时段各2小时、共6小时来测算的。M君知道这也是行业中很多人采用的经验数据。这样的经验数据是否准确呢？电梯虽然是24小时运行的，但是对于住宅物业来说，电梯的使用主要集中在早、中、晚上下班高峰期，通常估计是6个小时，但是M君认为，这个时间是不准确的，因为：

1、周末、节假日的电梯使用并没有这种明显的规律性，而周末、节假日占了总时间的近三分之一。

2、电梯运行时，由于各种外部条件的不同，并不总是满载功率运行。

3、最重要的是曳引电梯的工作特性。由于对重装置的作用，随着电梯负载的大小和运行方向的不同，曳引机呈现四象限工作特性。当轿厢空载下行与满载上行时电机负荷最大，电机处于电动状态；当曳引轮两侧的重量几乎相等时（轿厢半载），电机负载最轻；当轿厢空载上行与满载下行时，电机则处于发电状态。而对于住宅物业来说，电梯空载下行、满载上行的几率和空载上行、满载下行的几率并没有很大的区别。

综上所述，电梯平均日运行时间一定是低于6小时的，根据M君的经验这个数值大部分在2-4小时之间。

M君叫来了陈红，告诉她电梯耗能对于A大厦项目测算非常重要，甚至决定着公司是否会接管该项目，因此对电梯耗能的测算还需要更准确。同时他也向她提供了两个建议：

1、和市场部及上一家物业管理公司联系，看能否获取该项目电梯资料及电梯耗能的历史数据；

2、在我们的现有在管项目中寻找相似项目的电梯耗能统计数据，作为测算依据。

陈红最终从业委会处获得了电梯资料，却没能从上一家物业管理公司那里得到历史耗能数据，但是她也提供了一个相似项目B项目的耗能数据，如表4：

电梯用电量统计及参数

根据上述数据，我们可以测算出电梯的日平均运行时间，如表5：

电梯的日平均运行时间表

由表5可知，三组电梯里有2组9个月里日平均运行时间低于2.5小时，1组为2.77小时，平均不足2.5小时。由此可以得出结论，对于这样的住宅项目，电梯的日平均运行时间远远低于6小时。基于谨慎性原则，M君建议A大厦项目电梯的日平均运行时间采用3小时测算。这样一来，项目测算结果如表6。

根据上述测算，A大厦项目月盈利6,000余元，销售利润率4.3%。这个项目不是一个盈利能力很强的项目，但是尚可收支平衡，略有盈利。这样的结论也许才更接近于项目实际。

对电梯耗能的准确测算不仅能够使我们更好地把握项目状况，作出正确抉择，而且可以使我们准确了解项目成本构成，采取相应措施，有的放矢地节能降耗。能源消耗是物业管理行业仅次于人力成本的第二大成本项目，对能源消耗的准确把握和有效管控可以有效控制企业成本，其重要性并不逊色于人力成本控制。因为节能降耗不仅仅是为了企业降低成本，更重要的是随着社会经济的发展，建筑物能耗总量已经占据整个社会耗电总量相当大的比重。据统计，中国建筑物能耗总量约占电力总产量的29%，西方发达国家约占30%-40%。根据建筑中运行的其他设备的能耗情况，电梯的能耗占整个建筑能耗的

5%-15%。从这个意义上来说，电梯电费的正确测算和有效管控不仅不是小事，更是树立物业管理形象的大事——对于物业管理企业来说，这是一项利己利人的大事，其比单纯地作秀要有意义得多，也有效得多。