物业设备设施的状态维修管理
一、导言
随着物业企业之间日益激烈的市场竞争，物业管理中保洁、保安、设备维修等专业的社会化分工、集成化管理的发展，相比较颇有技术含量的设备维修管理在物业企业竞争中所处的核心竞争力地位愈加突出。
然而，具有核心竞争力的设备管理，其优势不仅仅体现在对物业设备的故障维修、日常保养及运行操作上，更重要是反映在能有效降低设备的故障发生率、具备明显技术经济效果的设备管理能力方面，从而提高服务对象设备的可利用率，提升我们的服务质量和经济效益。而实现这一目标的有效方法之一是实行物业设备的状态维修管理。
二、物业设备的特点与状态维修的概念
1、物业设备泛指附属于房屋建筑的风、火、水、电、气各类设备，分别为空调系统设备、消防主机设备、上下水泵机组设备、高低压变配电设备、发电机、电梯及弱电智能系统设备、燃气锅炉设备等。其呈现出门类繁多，功能综合性强，涉及专业广，突发故障损失等特点。虽然有的设备的某些特殊故障是突然发生的，但多数故障故有一个逐步劣化的过程，经过不同的损坏阶段而达到故障的发生。
2、状态维修就是设备处在上述劣化过程中，通过人的五官及科技仪器等监测手段获得设备状态的直接信息，经过统计分析和数据处理，对设备“健康”状态进行适当的检查和故障诊断，并在故障发生前有计划地进行适当的维修。因此，状态维修主要取决于设备的运行实际技术状态，而不规定设备的使用时间，无论距前次维保修理时间有多长，只要技术状态正常就不进行维修保养，反之即修。这样能够有效地避免“维修不足”和“维保过剩”问题，能最充分地利用设备寿命，使维修保养工作量减到最少，是一种经济合理的维修管理方式。
三、状态维修的技术可行性
物业设备发生故障的过程，从理论上可以划分为两个阶段，起先，设备运行损坏以一定的速度发展，直至达到性能的阈值（以被控制数的己知值表示）那时刻，而这被认为是接近损坏的报警信号；那么一超过这时刻，过程就将以更高速度走向故障。譬如由于疲劳或磨损所引起的物业设备故障过程。
实际上，物业设备极少有发生故障而当时不立即知道的情况，而且，故障不是突然发生的。因为设备经历一个逐步劣化过程，这期间设备出现故障前都会有一些征兆或明或暗地显露出来，例如：容易察觉比较明显的征兆有设备功能异常、出现异常响声、异常振动、跑冒滴漏、有特殊气味等；通过仪表板、警示灯或仪器点检反映出来的过热高温及电阻、导电性、绝缘强度和电位等变化。因此，这些征兆能够依靠五官检测（即眼看、耳听、手摸、鼻嗅）及通过适当监测手段和措施来发现，在故障发生前展开维护保养或检修行动，可以有效地防范紧急故障的发生。当然设备状态的检测与故障诊断技术就显得十分重要。
