物业管理与施工单位的关系

物业管理与施工单位的关系

物业是一种特殊的商品。在物业的前期建设阶段，是由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位5方共同完成的；产品完成以后，即交由物业管理企业进行管理。

物业存在质量问题的原因有很多，然而业主通常只将质量问题归罪于发展商。作为建设单位的发展商应在其中扮演什么样的角色，应该承担哪些责任，而施工单位作为质量的直接责任者应如何为产品负责？当业主的房屋质量及其他问题不能及时、有效地解决时，就会直接影响到物业管理的正常工作，因为业主解决不了质量问题，常常将怨气撒在物业管理的头上。

业主发现质量问题找发展商是天经地义、非常合理的，因为消费者只与发展商发生法律关系，而发展商与施工单位、监理单位、设计单位等发生法律关系。但在具体的法律层面上，发展商只对勘察、设计、施工、监理等单位在招标、建设过程中的报批、报建及验收等行为负责，勘察、设计单位对勘察、设计的质量负责，施工单位对建设工程的施工质量负责，工程监理单位对施工质量承担监理责任，政府和相关部门负责工程质量的监督管理。

根据有关法律、法规和规章的规定，房地产发展商（又称发展商或建设单位）对房屋质量负全部、最终的责任，即只要存在质量问题，发展商无条件地对购房者承担法律责任。其次，施工单位在保修期内对购房者承担保修义务。按规定，房屋主体工程保修期为使用有效期，发展商与购房者应签订保修协议或条款，或由发展商出具保修保证书。保修义务是发展商的法定义务和约定义务，也是施工单位的法定义务。如在保修期内发生的质量问题，业主可直接找发展商、或通过发展商找施工单位负责保修并赔偿因此造成的损失。同样，如属设计质量问题，设计者应对业主负法律责任。如果经法定机构检查鉴定判定施工单位极端不负责任，造成购房者的损失，业主还可提起诉讼，要求其赔偿损失。如果业主找到物业管理公司，物业管理人员就不可简单地将问题推走，而应根据实际情况灵活处理，例如，可代表业主与发展商沟通，并在发展商的协助下与施工单位沟通；施工单位维修时，物业管理还可接受业主委托进行监督管理和验收。总之，物业管理与施工单位之间，一般没有直接的关系。物业管理只能在接受业主的委托，或者经由发展商协调的情况下，才与施工单位发生联系。

【案例1】三方合作，天衣无缝

某小区8号楼入住期间，业主在验楼、收楼的同时，也提供了需要返修的工程质量问题。因而，入住伊始，返修工作便紧锣密鼓地开始了。为此，发展商、物业管理公司以及施工单位，都安排了专人负责，力争用最短的时间解决业主所报修的问题，以达到让业主满意的目的。

物业管理公司主要负责的是工程问题，尽管任务重，但对每次返修内容及进度都记录得十分详细；不仅如此，还要就每天的返修情况做跟踪检查，例如，监督施工单位保证“药到病除”，对于每户的返修工作，力争做到彻底无隐患。

对于一些特殊情况，如8号楼704、808等物业的防火门有明显裂痕，虽然施工单位答应更换，但由于生产厂家要重新测量、制作，需要等待一段时间。于是，施工单位、物业管理公司在与业主进行沟通、解释的同时，催促厂家尽快解决，尽量缩短业主等待的时间，以不影响业主的正常装修和使用。返修中类似的问题还有一些，每次返修都要求做到有始有终，只有当业主验收满意后，才算完成任务。

对于返修工作，物业管理公司、发展商和施工单位始终坚持一个理念，就是以人为本、事事处处为业主着想。例如：有的业主对居室、客厅精装修部分只填写“灯坏”，有的字迹潦草、描述含糊等。对此，物业管理公司与施工单位紧密配合，一处处地仔细查找；碰到实在找不到的，物业管理公司便主动与业主联系，力争不错过一处返修。

另外，为防止8号楼暖气系统装修后出现漏水而造成业主的不必要的损失，物业管理公司对暖气系统提前做了通水加压试验。期间，物业管理公司与施工单位的工作人员，冒着高温，逐户检查，发现渗、漏现象及时解决。经过双方的大力配合，有效地排除了不安全隐患。

经过多方努力，入住时的返修工作还是比较顺利的，特别是“业主报修单”上提出的问题，最后都已全部落实。对于一些疑难问题，在发展商的大力支持下，经物业管理公司、施工单位各方努力配合，也已经基本得到了解决。对彻底返修完毕的，及时告知业主并请其亲自审核，直到业主满意为止，真正做到使返修工作不留下一丝遗憾。施工单位、发展商、物业管理公司三方的密切配合赢得了业主的称赞。

【案例2】让人放心的承诺

正在施工中的某花园小区的发展商，向社会公开承诺“包改、包换、包赔”的三包政策，并专门成立“投诉接待中心”和“工程验收维护小组”，负责施工单位、技术部门、材料部门等的全方位协调，对业主的投诉及时登记、迅速反应，在第一时间全力满足业主的维护要求。

而负责该小区建设工程的施工单位也向发展商承诺：严格控制施工工艺、施工程序、专业交叉施工的安排，每个细节问题均作为重大工程来严格把关。如玻璃的隔热、防噪，幕墙的热功计算，厨房卫生间的防水、防窜味，建筑隔音，建筑外墙维护的防水与保温，水质保证，电梯施工，智能系统、电气布线及开关插座设置等。

许多发展商在工程交付后，将所有需要维护的责任甩给物业管理公司，或让业主直接与施工单位联系，这是一种不负责任的表现。而本案例会让人联想到：“生活本是美好的，和谐之音本就是美妙的”；发展商和施工单位公开向业主承诺，这是值得赞赏的价值回归的一种体现。

【案例3】房屋漏水责任在谁

黄先生入住某花园小区刚刚3个月，这幢楼就相继出现天花板裂缝、漏水、墙面发黄等现象，而且越来越严重。他向发展商反映，经发展商实地检查，认定是钢筋、水泥热胀冷缩所致，不是质量问题。那么，房屋维修、保修责任应由谁来负呢？到底裂缝要多宽、漏水要多严重才算是质量问题？

建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中明确要求：在房屋保修期内，保修责任应由发展商或施工单位承担；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修，屋面防水、墙面5年，管道渗漏2年。黄先生的房屋在使用仅3个月就已出现上述问题，依照上述规定，保修责任应由发展商承担或者由施工单位具体负责。