物业公司房屋本体及公用设施维护管理

物业公司房屋本体及公用设施维护管理

1.目的

对房屋本体及公用设施进行养护及修缮，满足使用功能，延长使用年限保证其使用安全及完好状态。

2.适用范围

2.1适用于中建物业公司各管理处对房屋本体及公用设施的维修、养护和修缮。

2.2本规程中的房屋本体：指房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位、抗震结构部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道、电梯、共用机电设备、防盗监控设施、本体消防设施及本体上下水主管道等。

2.3本规程中的公用（共）设施:指区内道路、公用部位照明、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所及设施、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。

3.职责

3.1值班管理员负责公用设施的日常巡视检查，客服中心负责接受住户投诉及根据管理员巡视检查中发现的问题填发《派工单》。

3.2工程主管或领班负责每月对房屋本体的巡视检查，负责按照《房屋本体保养、维护周期一览表》上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养。并负责所有中修以上房屋本体及公用（共）设施维修项目的申报和施工的现场监督工作。

3.3管理处负责房屋及公共设施的日常养护及零星小修。负责大、中修或改造、翻新项目的申报（包括报请业主审批）及配合实施、验收。

3.4物业总部负责房屋本体及公共设施大、中修及改造、翻新项目的审批，并组织实施。

3.5公司总经理负责组织对房屋本体及公用（共）设施的接管验收，负责重大事项的审批。

4.工作程序

4.1房屋本体及公用（共）设施的接管验收：按照《接管验收工作手册》执行；属房屋本体类的电梯及公用机电设备的管理，按照《公用设备（设施）管理规程》执行。

4.2房屋本体及公用（共）设施的标识：

4.2.1所有房屋须标识其栋号、单元号、楼层号、户号等名称。

4.2.2大型公用设施应标明具体的场所或名称，如有必要还需说明其使用方法。

4.3房屋本体及公用设施的档案管理

4.3.1管理处负责建立房屋本体及公用设施的图纸档案及住户档案资料。

4.3.2总部工程部负责指导、监督各管理处做好房屋本体及公用设施档案的管理工作。

4.4房屋本体及公用设施的使用、监控

4.4.1管理处值班经理每日对公用（共）设施的巡视检查，并将检查情况填写在《公共设施日巡视检查记录》上后交客服主管，客服主管根据检查中发现的问题及住户投诉情况，填发《派工单》，通知机电人员进行处理。

4.4.2工程主管或领班每月对房屋本体进行检查，并将检查的情况填写在《房屋本体月巡视检查记录表》上，在检查中发现的问题由机电主管或领班填发《派工单》，安排机电人员进行维修。

4.4.3管理处根据《房屋及设施设备管理检查、考评周期》，组织对房屋本体及公用设施的状态进行检查，填写《房屋及设施设备管理检查、考评情况记录表》，对发现的问题填发整改通知单，督促整改并复查。

4.4.4对房屋及公用设施的维护、修缮,属保修范围内的，联系相应的保修单位按照相关的协议、条款及政府规定处理；对不属于保修范围且自身没有力量维护修缮的，可对外委托维修，填报OA流程，报公司主管领导批准。如需签订委托合同，则按照公司相关要求执行。

4.5房屋本体的维护、修缮原则

4.5.1小修工程由管理处组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。

4.5.2住户进行室内装修前，须按相关程序提前报批。未经批准，不得改变房屋主体结构、外貌和用途；不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、屋面（包括裙楼）及通道进行凿、拆、搭、占。在装修过程中，管理处应派专人进行装修巡查，作好记录，发现有损伤大厦承重结构的现象，要坚决制止。

4.5.3人为造成损坏的，由损坏者负责修复或赔偿。

4.5.4屋架、柱、梁、剪力墙等修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补强或拆换。不合理的结构，若影响安全的，大修时应整修改做。损坏严重的木构件，尽量用砖石砌体或钢筋混凝土代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补，混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算，采取加固或替代措施。

4.5.5基础不均匀沉降，引起上部结构砌体弓凸、倾斜、开裂、变形等，应立即联系开发商、设计院查清原因，拿出方案，有针对性地加固或拆砌。

4.5.6玻璃幕墙安装牢固，接缝严密，气窗铰链刚度好，开关灵活且密封好，不渗雨水。发现有渗水现象，应立即更换铰链或密封圈或作防水处理。玻璃幕墙发生爆裂，应及时清除碎片，并尽快联系专业厂家修复。在未修复前，应以木板遮挡牢固，以防风雨及发生意外。

4.5.7装修工程，室内部分由住户负责维修，公共和室外部分，墙面，吊顶和地面，发生损坏应按原状修复。对墙面，应定期刷新。问题严重的应拆补或重铺。

4.5.8主楼和裙楼屋面结构有损坏的，应修复或拆换，不牢固的应加固。

4.5.9屋面原结构过于简陋，或流水过长、坡度小，造成渗水漏雨时，应找出原因，针对损坏情况，用防水材料嵌补或做防水层，若按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻修改建。

4.5.10屋面上原有隔热保温层损坏的应修复。

4.5.11室内公用部分墙面如有大理石破损，或内墙灰粉起壳，剥落的，应修复，每面墙若损坏超过一半以上，可铲除重抹。

4.5.12室外墙面，若有大理石或瓷片破损，应加以修复，如墙面渗漏雨水，应做防水处理。

4.5.13木门、木栏杆等油漆起壳、剥落，失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构造整件或零件拆换应油漆。

4.5.14对房屋本体的维修均需填写《房屋本体维修登记表》。

4.5.15房屋本体保养/维护周期见附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》。

4.5.16房屋完损等级一律以建筑面积为计量单位，房屋完好等级的评定按照国家相关法规、标准执行。房屋完好率计算公式为：完好房屋建筑面积加上基本完好房屋建筑面积/房屋建筑总面积。

4.6公共设施养护和修缮原则

4.6.1小修工程由管理处组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。

4.6.2公共设施维修均须填写《公共设施维修登记表》。

4.6.3管理处经理负责对日常养护、修缮工作进行监督，并负责检查公共设施的维修质量及工作完成情况。

4.6.4公共设施维修养护工作按附件二《公用（共）设施维护、保养一览表》中的要求进行。

4.7对房屋本体及公用设施进行维修的费用支出，按照政府颁布的法规、条例、规定及物业管理合同的相关条款执行。

4.8办公场所及办公设施、设备的管理

4.8.1总经办负责公司办公设施设备的使用和管理。

5.记录表格

5.1《房屋本体月巡视检查记录表》

5.2《公共设施日巡视检查记录表》

5.3《房屋本体维修登记表》

5.4《公共设施维修登记表》

5.5《派工单》